Автор работы: Пользователь скрыл имя, 17 Января 2013 в 08:40, курсовая работа
Целью работы является обоснование наиболее эффективного варианта управления объектом при возведении здания.
В связи с поставленной целью, в настоящем проекте решены следующие задачи:
1. Произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта при выборе объекта строительства.
2. Представлено обоснование эффективности инвестиций в строительство многофункционального здания.
Введение…………………………………………………………………………
1. Исходные данные предлагаемого к застройке проекта здания…………….
2. Концепция управления девелоперским объектом…………………………..
3. Маркетинговый анализ рынка недвижимости………………………………
3.1. Краткий анализ социально-экономической ситуации в регионе ……..
3.2. Экономическая ситуация в г.Краснодаре……………………………....
3.3. Рынок жилой недвидимости г.Краснодара………………………………
3.4. Рынок коммерческой недвижимости…………………………………….
4. Социально-экономический анализ вариантов участка застройки…………
4.1 Сравнение вариантов территориального размещения объекта………..
4.2 Выбор и сравнение земельных участков………………………………..
4.3 Оценка стоимости земельного участка для покупки собственности инвестором-застройщиком в целях строительства……………………………...
5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка различными вариантами недвижимости…………………………..
6. Окончательная компоновка объемно-планировочной структуры объекта недвижимости по выбранным видам использования …………………………
7. Правовая экспертиза условий отведения земельного участка под застройку (приобретение или аренда земельного участка)……………………………
8. Выбор варианта инвестиционной модели строительства и реализации объекта недвижимости…………………………………………………………
9. Финансовый план модели строительства и реализации объекта недвижимости…………………………………………………………………………..
10. Оценка рисков инвестиционного проекта возведения и реализации объекта недвижимости ………………………………………………………………
Заключение………………………………………………………………….......
Список использованных источников………………………………………….
Приложения……………………………………………………………………….
Рисунок 7.14. Соотношение распределения доходов и затрат для модели №1
Таблица 7.16 - Распределение доходов и затрат модели №2
Квартал |
Итого доход за квартал, тыс. руб. |
∆ К I |
Затраты на строительство |
Выплаты по кредиту |
Расходы по месяцам, тыс.руб. |
1 |
0 |
25 988 |
0,0 |
-25 988,3 | |
2 |
0 |
33 632 |
1 345,3 |
-34 977,1 | |
3 |
432 |
16 816 |
6 875,5 |
-23 691,5 | |
4 |
16 558 |
0,0 |
6 726,1 |
-6 726,1 | |
5 |
27 757 |
0,0 |
6 501,9 |
-6 501,9 | |
6 |
37 118 |
0,0 |
6 277,7 |
-6 277,7 | |
7 |
32 018 |
0,0 |
6 053,5 |
-6 053,5 | |
8 |
610 |
0,0 |
5 829,3 |
-5 829,3 | |
9 |
661 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
10 |
675 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
11 |
729 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
12 |
746 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
Итого |
|||||
Расходы |
76 436 |
39 609 |
-82413,4 | ||
Доходы |
117303,9 |
Рисунок 7.15. Соотношение распределения доходов и затрат для модели №2
Таблица 7.17 - Распределение доходов и затрат модели №3
Квартал |
Итого доход за квартал, тыс. руб. |
∆ К I |
Затраты на строительство |
Выплаты по кредиту |
Расходы по месяцам, тыс.руб. |
1 |
0 |
25 988 |
0,0 |
-25 988,3 | |
2 |
0 |
33 632 |
1 345,3 |
-34 977,1 | |
3 |
435 |
16 816 |
6 875,5 |
-23 691,5 | |
4 |
21 405 |
0,0 |
6 726,1 |
-6 726,1 | |
5 |
32 853 |
0,0 |
6 501,9 |
-6 501,9 | |
6 |
34 992 |
0,0 |
6 277,7 |
-6 277,7 | |
7 |
24 647 |
0,0 |
6 053,5 |
-6 053,5 | |
8 |
616 |
0,0 |
5 829,3 |
-5 829,3 | |
9 |
4 219 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
10 |
5 085 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
11 |
5 950 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
12 |
4 959 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
Итого |
|||||
Расходы |
76 436 |
39 609 |
-82413,4 | ||
Доходы |
135161,4 |
Рисунок 7.16. Соотношение распределения доходов и затрат для модели №3
7.8. Оценка эффективности вариантов проектов
Оценка эффективности
Порядок расчета следующий:
– Определение помесячного дохода как разности дохода от реализации квартир и затрат капитальных вложений на возведение объекта в соответствующем периоде;
– Дисконтирование потока
доходов и капитальных
– Определение чистого дисконтированного дохода по периодам как разницы дисконтированных доходов и капитальных вложений;
– Расчет чистого дисконтированного дохода нарастающим итогом;
– Определение срока
окупаемости проекта в
Расчеты чистого дисконтированного дохода и срока окупаемости приведены в таблицах 13-14.
– Построение графика окупаемости проекта.
В месте пересечения линии графика с осью абсцисс определяется срок окупаемости проекта. Графики окупаемости моделей приведены на рисунках 15-16.
Срок окупаемости – минимальный временной интервал (от начала осуществления проекта), за пределами которого интегральный эффект становится и в дальнейшем остается неотрицательным.
Иными словами, это период, измеряемый в месяцах, кварталах, годах, начиная с которого первоначальные вложения и другие затраты, связанные с инвестиционным проектом, покрываются суммарным результатом его осуществления.
– Расчет индекса доходности для каждой модели производится по формуле:
Расчет индекса доходности для каждой модели приведен в итоговой таблице данного расчета.
Таблица 7.18 – Расчет чистого дисконтированного дохода и срока окупаемости для модели №1
Период существования проекта, кв. |
Денежные поступления R, руб. |
Денежные выплаты З, тыс. руб. |
Чистый доход за кв. (R - З), тыс. руб. |
Коэффициент дисконтирования |
ЧДД по кв. проекта, тыс. руб. |
Динамика окупаемости, тыс. руб. |
R/(1+Е)n, руб. |
З/(1+Е)n, руб. |
1 |
14 537 |
-25 988 |
-11 451 |
0,958 |
-10 968 |
-10 968 |
13 924 |
-24 892 |
2 |
24 800 |
-33 632 |
-8 832 |
0,917 |
-8 102 |
-19 070 |
22 752 |
-30 854 |
3 |
38 595 |
-16 816 |
21 779 |
0,879 |
19 137 |
67 |
33 913 |
-14 776 |
4 |
24 292 |
0 |
24 292 |
0,842 |
20 444 |
20 511 |
20 444 |
0 |
5 |
530 |
0 |
530 |
0,806 |
427 |
20 939 |
427 |
0 |
6 |
546 |
0 |
546 |
0,772 |
421 |
21 360 |
421 |
0 |
7 |
598 |
0 |
598 |
0,740 |
442 |
21 802 |
442 |
0 |
8 |
616 |
0 |
616 |
0,708 |
436 |
22 238 |
436 |
0 |
9 |
667 |
0 |
667 |
0,678 |
452 |
22 691 |
452 |
0 |
10 |
682 |
0 |
682 |
0,650 |
443 |
23 134 |
443 |
0 |
11 |
736 |
0 |
736 |
0,622 |
458 |
23 592 |
458 |
0 |
12 |
753 |
0 |
753 |
0,596 |
449 |
24 041 |
449 |
0 |
30 916 |
ИТОГО |
24 041 |
94 562 |
-70 521 |
Годовая норма дисконтирования = |
18% |
Индекс доходности, ИД1 |
1,34 | |||||||
Срок окупаемости |
3,2 | |||||||||
Рисунок 7.16 – График окупаемости модели №1
Таблица 7.19 – Расчет чистого дисконтированного дохода и срока окупаемости для модели №2
Период существования проекта, кв. |
Денежные поступления R, руб. |
Денежные выплаты З, тыс. руб. |
Чистый доход за кв. (R - З), тыс. руб. |
Коэффициент дисконтирования |
ЧДД по кв. проекта, тыс. руб. |
Динамика окупаемости, тыс. руб. |
R/(1+Е)n, руб. |
З/(1+Е)n, руб. |
1 |
0 |
-25 988 |
-25 988 |
0,958 |
-24 892 |
-24 892 |
0 |
-24 892 |
2 |
0 |
-1 345 |
-1 345 |
0,917 |
-1 234 |
-26 126 |
0 |
-1 234 |
3 |
432 |
-23 691 |
-23 260 |
0,879 |
-20 438 |
-46 564 |
380 |
-20 817 |
4 |
16 558 |
-6 726 |
9 832 |
0,842 |
8 275 |
-38 289 |
13 935 |
-5 661 |
5 |
27 757 |
-6 502 |
21 255 |
0,806 |
17 133 |
-21 156 |
22 375 |
-5 241 |
6 |
37 118 |
-6 278 |
30 841 |
0,772 |
23 812 |
2 656 |
28 659 |
-4 847 |
7 |
32 018 |
-6 053 |
25 965 |
0,740 |
19 201 |
21 857 |
23 678 |
-4 477 |
8 |
610 |
-5 829 |
-5 220 |
0,708 |
-3 697 |
18 160 |
432 |
-4 129 |
9 |
661 |
0 |
661 |
0,678 |
448 |
18 608 |
448 |
0 |
10 |
675 |
0 |
675 |
0,650 |
439 |
19 047 |
439 |
0 |
11 |
729 |
0 |
729 |
0,622 |
454 |
19 501 |
454 |
0 |
12 |
746 |
0 |
746 |
0,596 |
445 |
19 946 |
445 |
0 |
-82 413 |
34 891 |
ИТОГО |
19 946 |
91 243 |
-71 297 |
Годовая норма дисконтирования = |
18% |
Индекс доходности, ИД1 |
1,28 | ||||||
Срок окупаемости, кв. |
11,5 | ||||||||
Рисунок 7.17 – График окупаемости модели №2
Таблица 7.20 – Расчет чистого дисконтированного дохода и срока окупаемости для модели №3
Период существования проекта, кв. |
Денежные поступления R, руб. |
Денежные выплаты З, тыс. руб. |
Чистый доход за кв. (R - З), тыс. руб. |
Коэффициент дисконтирования |
ЧДД по кв. проекта, тыс. руб. |
Динамика окупаемости, тыс. руб. |
R/(1+Е)n, руб. |
З/(1+Е)n, руб. |
1 |
0 |
-25 988 |
-25 988 |
0,958 |
-24 892 |
-24 892 |
0 |
-24 892 |
2 |
0 |
-1 345 |
-1 345 |
0,917 |
-1 234 |
-26 126 |
0 |
-1 234 |
3 |
435 |
-23 691 |
-23 256 |
0,879 |
-20 435 |
-46 561 |
382 |
-20 817 |
4 |
21 405 |
-6 726 |
14 679 |
0,842 |
12 354 |
-34 207 |
18 015 |
-5 661 |
5 |
32 853 |
-6 502 |
26 351 |
0,806 |
21 241 |
-12 966 |
26 483 |
-5 241 |
6 |
34 992 |
-6 278 |
28 715 |
0,772 |
22 170 |
9 205 |
27 017 |
-4 847 |
7 |
24 647 |
-6 053 |
18 594 |
0,740 |
13 750 |
22 955 |
18 227 |
-4 477 |
8 |
616 |
-5 829 |
-5 214 |
0,708 |
-3 693 |
19 262 |
436 |
-4 129 |
9 |
4 219 |
0 |
4 219 |
0,678 |
2 862 |
22 124 |
2 862 |
0 |
10 |
5 085 |
0 |
5 085 |
0,650 |
3 305 |
25 429 |
3 305 |
0 |
11 |
5 950 |
0 |
5 950 |
0,622 |
3 703 |
29 132 |
3 703 |
0 |
12 |
4 959 |
0 |
4 959 |
0,596 |
2 956 |
32 088 |
2 956 |
0 |
52 748 |
ИТОГО |
32 088 |
103 385 |
-71 297 |