Автор работы: Пользователь скрыл имя, 17 Января 2013 в 08:40, курсовая работа
Целью работы является обоснование наиболее эффективного варианта управления объектом при возведении здания.
В связи с поставленной целью, в настоящем проекте решены следующие задачи:
1. Произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта при выборе объекта строительства.
2. Представлено обоснование эффективности инвестиций в строительство многофункционального здания.
Введение…………………………………………………………………………
1. Исходные данные предлагаемого к застройке проекта здания…………….
2. Концепция управления девелоперским объектом…………………………..
3. Маркетинговый анализ рынка недвижимости………………………………
3.1. Краткий анализ социально-экономической ситуации в регионе ……..
3.2. Экономическая ситуация в г.Краснодаре……………………………....
3.3. Рынок жилой недвидимости г.Краснодара………………………………
3.4. Рынок коммерческой недвижимости…………………………………….
4. Социально-экономический анализ вариантов участка застройки…………
4.1 Сравнение вариантов территориального размещения объекта………..
4.2 Выбор и сравнение земельных участков………………………………..
4.3 Оценка стоимости земельного участка для покупки собственности инвестором-застройщиком в целях строительства……………………………...
5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка различными вариантами недвижимости…………………………..
6. Окончательная компоновка объемно-планировочной структуры объекта недвижимости по выбранным видам использования …………………………
7. Правовая экспертиза условий отведения земельного участка под застройку (приобретение или аренда земельного участка)……………………………
8. Выбор варианта инвестиционной модели строительства и реализации объекта недвижимости…………………………………………………………
9. Финансовый план модели строительства и реализации объекта недвижимости…………………………………………………………………………..
10. Оценка рисков инвестиционного проекта возведения и реализации объекта недвижимости ………………………………………………………………
Заключение………………………………………………………………….......
Список использованных источников………………………………………….
Приложения……………………………………………………………………….
- государственный долг
- ставки налогообложения
- уровень инфляции
Безрисковая ставка, в качестве которой выбрана доходность к погашению по государственным облигациям федерального займа, уже учитывает риски макроэкономического уровня. Отдельно систематический риск при расчете ставки дисконта / капитализации не выделяется.
Схема построения рисковой части ставки дисконта представлена ниже в табличной форме.
Таблица 8.18 – Компоненты ставки дисконта
Компоненты ставки дисконта |
Премии |
Ключевая фигура в руководстве; качество руководства |
0 - 5% |
Размер компании |
0 - 5% |
Финансовая структура (источники финансирования компании) |
0 - 5% |
Товарная диверсификация |
0 - 5% |
Диверсификация клиентуры |
0 - 5% |
Доходы: рентабельность и предсказуемость |
0 - 5% |
Прочие особые риски |
0 - 5% |
В результате проведенного анализа факторы риска оцениваются следующим образом:
1. Ключевая фигура в руководстве: ключевой фигурой в руководстве является директор предприятия. В непосредственной связке с ним работают коммерческий и технический директора, компетентные в своей области. Эффективность менеджмента – на среднем уровне.
Заключение: 2%.
2. Размер компании: размер компании и состав персонала не привносит препятствий для реализации предложенного проекта, а открытие проекта выведет предприятие в число лидеров данного бизнеса. Таким образом, риск, связанный с размером компании – незначительный.
Заключение: 2%.
3. Финансовая структура: Предприятие характеризуется удовлетворительной финансовой структурой. Доля заемных средств незначительна.
Заключение: 1%.
4. Товарная диверсификация: детально разработанная маркетинговая стратегия предполагает широкую диверсификацию услуг.
Заключение: 2%.
5. Диверсификация клиентуры: основной целевой аудиторией является средний класс и класс населения с уровнем дохода вше среднего.
Заключение: 2%.
6. Доходы: рентабельность и предсказуемость: проведенный анализ и прогнозы свидетельствуют о том, что реализации рассматриваемого проекта обеспечит предприятию стабильный поток денежных средств, имеющий положительную динамику. Предприятие работает с прибылью, уровень рентабельности соответствует среднеотраслевым значениям.
Заключение: 1%.
7. Прочие особые риски: Учитываются риски непредвиденного характера
Заключение: 1%.
Всего поправка на риск составляет:
2 + 2 + 1 + 2 + 2 + 1 + 1 = 11%.
Компоненты, составляющую ставку дисконта по кумулятивной модели построения, представлены ниже в табличной форме.
Таблица 8.19 – Компоненты ставки дисконта
Наименование показателей |
Значение, % |
Безрисковая ставка |
8,58 |
Поправка на риск |
10,22 |
Итого ставка дисконтирования |
18,80%, округленно 19% |
Таким образом, для целей настоящего проекта ставка дисконта принимается на уровне девятнадцати процентов.
8.7.2. Расчет
показателей эффективности
Сальдо превышения доходов над инвестиционными затратами, подлежащими окупаемости, рассчитанное без учета дисконтирования, составляет:
- к концу десятого года (окончание проекта) - 112 124 тыс. руб.
Продолжительность периода (PBP), в течение которого вложенные средства окупаются, составляет 0,93 лет.
Дисконтированные потоки на период проектирования представлены ниже в табличной форме.
Таблица 8.20 – Дисконтированные потоки на период проектирования
Наименование |
1 ГОД |
2 ГОД |
3 ГОД |
4 ГОД |
5 ГОД |
Дисконтированные |
75697,97 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
Дисконтированные поступления |
87370,22 |
1771,92 |
1398,02 |
1869,48 |
2220,11 |
Чистый дисконтированный доход |
11672,25 |
1771,92 |
1398,02 |
1869,48 |
2220,11 |
Продолжение таблицы 8.20
Наименование |
6 ГОД |
7 ГОД |
8 ГОД |
9 ГОД |
10 ГОД |
ВСЕГО за период |
Дисконтированные |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
Дисконтированные поступления |
2577,94 |
2987,88 |
3485,48 |
3991,87 |
4451,64 |
2577,94 |
Чистый дисконтированный доход |
2577,94 |
2987,88 |
3485,48 |
3991,87 |
4451,64 |
2577,94 |
Дисконтированные поступления на момент окончания проекта в сумме составят 112 124 тыс. руб., дисконтированные затраты – 75 697 тыс. руб.
То есть чистый приведенный доход проекта (разница между суммой дисконтированных поступлений и инвестиционными затратами) составит 36 426 тыс. руб.
При приведении ценности поступлений и инвестиционных затрат к начальному моменту вложения средств, дисконтированный срок окупаемости (DPBP) составляет 0,93 лет.
Индекс прибыльности, определяемый как частное от деления суммы будущих дисконтированных денежных поступлений на стоимость инвестиций, к концу периода планирования достигает значения 1,27 ед.
Для полной оценки эффективности настоящего проекта рассчитан коэффициент рентабельности инвестиций (внутренняя норма доходности, IRR) – внутренний коэффициент рентабельности, представляющий собой размер ставки дисконтирования, при которой приведенная стоимость будущих денежных потоков равняется первоначальной сумме инвестиций.
В данном случае IRR равен 26,80%, что превышает доходность альтернативных способов вложения капитала.
Таким образом, рассчитанные показатели, гарантируют не только своевременный возврат инвестиций, но и приемлемый уровень дохода от их вложения.
Для того чтобы оценить устойчивость проекта по отношению к возможным негативным изменениям макро- и микроэкономической ситуации, необходимо проанализировать возможные инвестиционные риски, которые могут преследовать проект в процессе его реализации.
В основе деятельности по управлению недвижимостью вне зависимости от ее функционального назначения лежит ожидание конкретного результата, например, получить доход, превышающий обычный, средний сложившийся, или сократить расходы, увеличить стоимость и т.д. Эти ожидания достаточно неопределенны – могут сбываться или не сбываться, поэтому мы говорим, что управление недвижимостью связано с риском.
В целом сфера управления недвижимостью, отмечается высоким уровнем риска и неопределенности. Это связано, во-первых, с особенностями недвижимости, такими как продолжительный производственный цикл, высокая стационарность, значительная стоимость, постоянная потребность в улучшении качества продукции и услуг за счет введения элементов новизны и, во-вторых, с зависимостью результата управления недвижимостью от состояния внешних факторов, таких как, например, конъюнктура рынка.
В процессе управления недвижимостью необходимо учитывать данный факт и не «избегать» риск вообще, а стараться предвидеть его и снижать до минимального уровня.
9.1. Схема процесса
управления рисками
Рисунок 9.1 Структурная схема управления рисками
9.2. Идентификация рисков
Для качественной оценки возможных рисков проекта необходимо провести идентификацию рисков, выявить факторы появления рисков, потери и методы управления рисками.
таблица 9.1 Идентификация рисков
№п/п |
Факторы рисков |
Риски |
Потери |
РИСКИ РАЙОНА РАСПОЛОЖЕНИЯ: |
|||
1 |
Внешние факторы: -угрозы, которые представляют
собой непосредственную - технико-экономическая отсталость, структурные и функциональные недостатки систем безопасности; - ошибочные оценки степени опасности; - нерациональное Внутренние факторы: - незаблаговременное выявление и осознание опасности. |
Риск чрезвычайной ситуации. - разрушение; - человеческие жертвы. |
Финансовые, социальные, временные. |
2 |
- ошибочные оценки степени опасности; - нерациональное |
Экологический риск загрязнение окружающей среды. |
Финансовые, социальные, временные. этот риск может привести не только к финансовым убыткам, но и к разрушению объекта, вплоть до уничтожения. |
3 |
Внешние: -экономическая нестабильность; -неблагоприятные изменениями курсов валют; -нестабильность цен на недвижимость; Внутренние: -недостаточно проработанный бизнес-план; -неэффективная организация стр -неэффективная -неэффективное управление ресурсами; -неправильно выбрана маркетинговая стратегия |
Экономический риск -уменьшение прибыли по будущим операциям -потеря определенной
части ценовой конкурентоспособ |
Финансовые, социальные, временные, трудовые |
4 |
Внешние: -возможные изменениями в курсе правительства; -перемены в приоритетных направлениях его деятельности; -не устоявшееся законодательство Внутренние: - ошибочные оценки степени опасности; |
Политический риск -риск возможности возникновения убытков или сокращения размеров прибыли; -риск разрыва контракта из-за действий властей страны; -риск военных действий и гражданских беспорядков; -риск принудительного выкупа властями имущества компании или просто ограничения доступа инвесторов к управлению активами; -риск переводами местной валюты в иностранную. |
Финансовые, социальные, временные. |
5 |
Внешние: -несовершенство правовой системы (отсутствие достаточного правового регулирования, противоречивость законодательства Российской Федерации, его подверженность изменениям, в том числе в части несовершенства методов государственного регулирования и(или) надзора; -нарушения клиентами и кредитной организации условий договоров; -нахождение кредитной организации, ее филиалов, дочерних и зависимых организаций, клиентов и контрагентов под юрисдикцией различных государств. Внутренние: -несоблюдение компанией законодательства Российской Федерации; -несоответствие внутренних
документов компании -неэффективная организация правовой работы, приводящая к правовым ошибкам. |
Правовой риск |
Финансовые, социальные, временные. |
РИСКИ ОБЪЕКТА |
|||
6 |
Внешние: - воздействие окружающей среды; Внутренние: -неэффективная эксплуатация здания; - не проведение своевременного ремонта; несоблюдение технологий при строительстве объекта; -некачественные строительные материалы. |
Риск ускоренного физического неэффективная эксплуатация здания; - не проведение своевременного ремонта; несоблюдение технологий при строительстве объекта; -некачественные строительные материалы -низкая арендная ставка; -увеличение срока окупаемости; -уменьшение прибыли, увеличение затрат; -потеря определенной части конкурентоспособности. |
Финансовые, социальные, временные. |
7 |
Внешние: - воздействие окружающей среды; Внутренние: -несоблюдение технологий при строительстве объекта; -некачественные строительные материалы. -ошибки при проектировании и монтаже; - неквалифицированные рабочие и обслуживающий персонал. |
Технико-производственные риски: -некачественные строительные материалы. -ошибки при проектировании и монтаже; - неквалифицированные
рабочие и обслуживающий |
Финансовые, социальные, временные. |
8 |
Внешние: -политическая нестабильность; -несовершенство правовой системы. Внутренние: -ошибки менеджмента компании, ее сотрудников; -проблемы системы внутреннего контроля, плохо разработанные правила работ |
Организационные риски: -риски, связанные с внутренней организацией работы компании. -уменьшение прибыли, увеличение затрат; |
Финансовые, социальные, временные. |
9 |
Внешние: -политическая нестабильность; -изменения на рынке недвижимости; -нестабильность цен на недвижимость; Внутренние: -недостоверная информация; -задержка в выходе на рынок; Неправильный выбор местоположения объекта и его функционального назначения; -отсутствие клиентов; -наличие сильных конкурентов; -неточный расчет емкости рынка; -завышение цен. |
Рыночные риски (маркетинговые): -риск неправильной маркетинговой стратегии; -риск финансовых потерь из-за изменения цены товара; -риск снижения спроса на продукцию -низкая арендная ставка; -увеличение срока окупаемости; -уменьшение прибыли, увеличение затрат; -потеря определенной части конкурентоспособности. |
Финансовые, социальные, временные. |
10 |
Внешние: -политическая нестабильность; -экономическая нестабильность; -финансовый кризис. |
Кредитный риск -риск того, что компания не сумеет погасить свои долги вовремя и полностью; -риск потери большинства своих вкладов; -риск финансовых потерь |
Финансовые, социальные, временные. |
11 |
Внешние: -политическая нестабильность; -изменения на рынке недвижимости; -нестабильность цен на недвижимость; Внутренние: -недостоверная информация; -задержка в выходе на рынок; Неправильный выбор местоположения объекта и его функционального назначения; |
Риск снижения доходности -риск финансовых потерь из-за изменения цены товара; -риск снижения спроса на продукцию |
Финансовые, социальные, временные. -низкая арендная ставка; -увеличение срока окупаемости; -уменьшение прибыли, увеличение затрат; |
12 |
Внешние: -политическая нестабильность; -изменения на рынке недвижимости; -нестабильность цен на недвижимость; Внутренние: -недостоверная информация; -задержка в выходе на рынок; Неправильный выбор местоположения объекта и его функционального назначения; -наличие сильных конкурентов; -неточный расчет емкости рынка; -завышение цен.
|
Риск, связанный с инвестициями в недвижимость -снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной; -превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми; -невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы; -невозможность продать построенный объект по запланированной высокой цен; |
Финансовые, социальные, временные. |
13 |
Внешние: -политическая нестабильность; -экономическая нестабильность; Внутренние: -конфликт интересов клиентов и органов управления и(или) служащих; - недостатки в управлении
рисками, приводящие к - недостатки кадровой
политики при подборе и - опубликование негативной информации о кредитной организации или ее служащих. |
Риск потери деловой репутации (репутационный риск) - недостатки в управлении
рисками, приводящие к - недостатки кадровой политики при подборе и расстановке кадров; - опубликование негативной информации о кредитной организации или ее служащих. |
Финансовые, социальные, временные, трудовые. снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной; -превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми. |
9.3. Экспертный метод оценки рисков
Оценка рисков проекта производилась по алгоритму, соответствующему экспертному методу.
Достоинствами экспертного анализа рисков являются: отсутствие необходимости в точных исходных данных и дорогостоящих программных средствах, возможность проводить оценку до расчета эффективности проекта, а также простота расчетов. К основным недостаткам следует отнести: трудность в привлечении независимых экспертов и субъективность оценок.
Основные этапы решения задачи и результаты отражены ниже в тексте.
Этап 1. На основе идентификации рисков рассматриваемого проекта сформирован перечень рисков, который будет подвержен экспертной оценке (таблица 9.1).
Этап 2. Определен предельный уровень по каждому риску, приемлемый для организации, реализующей проект (таблица 9.2). Для этого использовалась шкала от «1» – низкий риск до «10» – высокий риск.
Таблица 9.2 – Перечень рисков, подверженных оценке экспертным методом, их предельный уровень
№ п/п |
Наименование рисков |
Предельный уровень рисков, приемлемый для организации, осуществляющей проект |
Риски района расположения: |
||
1 |
Риск чрезвычайных ситуаций |
2 |
2 |
Криминогенный риск |
2 |
3 |
Социальный риск |
2 |
4 |
Экологический риск |
2 |
5 |
Экономический риск |
2 |
6 |
Политический риск |
2 |
7 |
Правовой риск |
2 |
Риски объекта оценки: |
||
8 |
Риск ускоренного физического износа |
4 |
9 |
Риск преждевременного морального устаревания |
4 |
10 |
Риск ухудшения инфраструктуры |
7 |
11 |
Риск вмешательства в |
7 |
12 |
Непредвиденный рост эксплуатационных затрат |
7 |
13 |
Риск снижения доходности |
5 |
14 |
Риск потери ликвидности |
3 |