Автор работы: Пользователь скрыл имя, 17 Января 2013 в 08:40, курсовая работа
Целью работы является обоснование наиболее эффективного варианта управления объектом при возведении здания.
В связи с поставленной целью, в настоящем проекте решены следующие задачи:
1. Произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта при выборе объекта строительства.
2. Представлено обоснование эффективности инвестиций в строительство многофункционального здания.
Введение…………………………………………………………………………
1. Исходные данные предлагаемого к застройке проекта здания…………….
2. Концепция управления девелоперским объектом…………………………..
3. Маркетинговый анализ рынка недвижимости………………………………
3.1. Краткий анализ социально-экономической ситуации в регионе ……..
3.2. Экономическая ситуация в г.Краснодаре……………………………....
3.3. Рынок жилой недвидимости г.Краснодара………………………………
3.4. Рынок коммерческой недвижимости…………………………………….
4. Социально-экономический анализ вариантов участка застройки…………
4.1 Сравнение вариантов территориального размещения объекта………..
4.2 Выбор и сравнение земельных участков………………………………..
4.3 Оценка стоимости земельного участка для покупки собственности инвестором-застройщиком в целях строительства……………………………...
5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка различными вариантами недвижимости…………………………..
6. Окончательная компоновка объемно-планировочной структуры объекта недвижимости по выбранным видам использования …………………………
7. Правовая экспертиза условий отведения земельного участка под застройку (приобретение или аренда земельного участка)……………………………
8. Выбор варианта инвестиционной модели строительства и реализации объекта недвижимости…………………………………………………………
9. Финансовый план модели строительства и реализации объекта недвижимости…………………………………………………………………………..
10. Оценка рисков инвестиционного проекта возведения и реализации объекта недвижимости ………………………………………………………………
Заключение………………………………………………………………….......
Список использованных источников………………………………………….
Приложения……………………………………………………………………….
Рисунок 7.9 – Прогноз индекса роста стоимости СМР на основе
полиномиальной линии тренда
Объем инвестиций по данному проекту составляет 95 538 тыс. руб.
Для реализации проекта
планируется привлечение
Кроме того, в распоряжении инициатора имеются денежные средства в размере 45 577. руб., полученные ООО «Инвестдевелопмент» при образовании предприятия от одного из учредителей – ООО «Стройинвест».
Денежные средства необходимы на осуществление строительства
Соотношение привлеченного и собственного капитала составляет 45,5% / 55,5%.
Сотрудничество с инвестором по кредитованию предполагается на срок 2 года, под 16 процентов годовых по схеме проектного финансирования. Предполагается, что инициатору проекта будет предоставлена отсрочка по уплате основного долга и процентов по кредиту на 3 квартала, т.е. до момента окончания всех работ по завершению строительства и ввода в эксплуатацию здания.
Таким образом, погашение кредита (основной суммы долга) будет производиться, начиная с 1-го квартала 2 года проекта ежеквартальными платежами, выплаты процентов будут производиться ежемесячно, начиная с 2-го квартала реализации проекта.
Источником погашения основной суммы долга и выплат процентов по кредиту будет выступать чистая прибыль от предоставления в аренду помещений первого этажа и продажи квартир.
Структура источников средств по проекту представлена ниже в табличной форме.
Таблица 8.2 – Источники средств по проекту
п/п |
Наименование показателей |
Сумма, тыс. руб. |
1 |
Собственные средства |
|
1.1 |
Стоимость земельного участка |
19 840 |
1.2 |
Денежные средства |
25 737 |
Собственные средства, всего |
45 577 | |
2 |
Заемные средства и привлеченные средства |
|
2.1 |
Кредиты банков (модель 2,3) |
36 822 |
2.2 |
Другие заемные средства (модель 1) |
36 822 |
Заемные средства и привлеченные средства, всего |
49 961 | |
Итого стоимость проекта |
82 399 | |
в том числе |
||
Собственные средства |
45 577 | |
Привлеченные средства |
36 822 |
Схема выплат основной суммы долга и процентов за кредит отражена ниже в табличной форме.
Таблица 7.13– Ежемесячный график выплат по кредиту
Период |
Основная сумма долга |
Выплата основной суммы долга |
Остаток долга |
Выплаты процентов (16% годовых) |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. | |
Первый год |
||||
1 месяц |
0 |
0 |
0 |
0,00 |
2 месяц |
0 |
0 |
0 |
0,00 |
3 месяц |
0 |
0 |
0 |
0,00 |
4 месяц |
36 821 |
0 |
36 821 |
490,95 |
5 месяц |
36 821 |
0 |
36 821 |
490,95 |
6 месяц |
36 821 |
0 |
36 821 |
490,95 |
7 месяц |
36 821 |
0 |
36 821 |
490,95 |
8 месяц |
36 821 |
0 |
36 821 |
490,95 |
9 месяц |
36 821 |
6 137 |
30 684 |
409,12 |
10 месяц |
36 821 |
0 |
30 684 |
409,12 |
11 месяц |
36 821 |
0 |
30 684 |
409,12 |
12 месяц |
36 821 |
6 137 |
24 547 |
409,12 |
Итого за 1 год: |
12 274 |
24 547 |
4091,23 | |
Второй год |
||||
13 месяц |
36 821 |
0 |
24 547 |
327,30 |
14 месяц |
36 821 |
0 |
24 547 |
327,30 |
15 месяц |
36 821 |
6 137 |
18 410 |
327,30 |
16 месяц |
36 821 |
0 |
18 410 |
245,47 |
17 месяц |
36 821 |
0 |
18 410 |
245,47 |
18 месяц |
36 821 |
6 137 |
12 273 |
245,47 |
19 месяц |
36 821 |
0 |
12 273 |
163,64 |
20 месяц |
36 821 |
0 |
12 273 |
163,64 |
21 месяц |
36 821 |
6 137 |
6 136 |
163,64 |
22 месяц |
36 821 |
0 |
6 136 |
81,82 |
23 месяц |
36 821 |
0 |
6 136 |
81,82 |
24 месяц |
36 821 |
6 137 |
-1 |
81,82 |
Итого за 2 год: |
24 548 |
0 |
2454,66 | |
Итого за период |
36 822 |
0 |
6545,89 |
В рамках решения данной задачи за основу принимается два вида моделей реализации номеров и офисных помещений.
Модель №1
Продажа номеров начинается со 2-го месяца строительства, после окончания нулевого цикла работ, сдача помещений в аренду начинается после окончания строительства (в 4 квартале). Удельный вес по месяцам сдачи помещений в аренду отражен на рис.7.13.
Таблица 7.13
Наименование |
Выручка от аренды |
Затраты |
Выручка от продажи |
Затраты |
Совокупные затраты | ||
1 квартал |
0,00 |
0,00 |
14 986,68 |
449,60 |
449,60 | ||
2 квартал |
0,00 |
0,00 |
25 567,21 |
767,02 |
767,02 | ||
3 квартал |
0,00 |
0,00 |
39 788,98 |
1 193,67 |
1 193,67 | ||
4 квартал |
537,73 |
53,77 |
24 544,37 |
736,33 |
790,10 | ||
5 квартал |
588,77 |
58,88 |
0,00 |
0,00 |
58,88 | ||
6 квартал |
606,43 |
60,64 |
0,00 |
0,00 |
60,64 | ||
7 квартал |
664,13 |
66,41 |
0,00 |
0,00 |
66,41 | ||
8 квартал |
684,05 |
68,41 |
0,00 |
0,00 |
68,41 | ||
9 квартал |
741,04 |
74,10 |
0,00 |
0,00 |
74,10 | ||
10 квартал |
757,72 |
75,77 |
0,00 |
0,00 |
75,77 | ||
11 квартал |
818,26 |
81,83 |
0,00 |
0,00 |
81,83 | ||
12 квартал |
836,67 |
83,67 |
0,00 |
0,00 |
83,67 | ||
Итого: |
6 234,80 |
623,48 |
104 887,24 |
3 146,62 |
3 770,10 | ||
Модель №2
Продажа номеров и сдача торговых помещений в аренду начинается после окончания строительства, с последующей продажей коммерческих помещений, начиная с 3 квартала.
Таблица 7.14
Наименование |
Выручка от аренды |
Затраты |
Выручка от продажи |
Затраты |
Совокупные затраты |
1 квартал |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
2 квартал |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
3 квартал |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
4 квартал |
532,57 |
53,26 |
16 575,96 |
497,28 |
550,54 |
5 квартал |
583,11 |
58,31 |
28 074,10 |
842,22 |
900,53 |
6 квартал |
600,61 |
60,06 |
37 709,04 |
1 131,27 |
1 191,33 |
7 квартал |
657,75 |
65,77 |
32 398,12 |
971,94 |
1 037,72 |
8 квартал |
677,48 |
67,75 |
0,00 |
0,00 |
67,75 |
9 квартал |
733,93 |
73,39 |
0,00 |
0,00 |
73,39 |
10 квартал |
750,44 |
75,04 |
0,00 |
0,00 |
75,04 |
11 квартал |
810,40 |
81,04 |
0,00 |
0,00 |
81,04 |
12 квартал |
828,64 |
82,86 |
0,00 |
0,00 |
82,86 |
Итого: |
6 654,89 |
665,49 |
114 757,22 |
3 442,72 |
4 108,21 |
Модель №3
Продажа номеров и сдача торговых помещений в аренду начинается после окончания строительства.
Таблица 7.15
Наименование |
Выручка от аренды |
Затраты |
Выручка от продажи |
Затраты |
Совокупные затраты |
1 квартал |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
2 квартал |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
3 квартал |
483,45 |
48,35 |
0,00 |
0,00 |
48,35 |
4 квартал |
537,73 |
53,77 |
21 568,03 |
647,04 |
700,81 |
5 квартал |
588,77 |
58,88 |
33 322,60 |
999,68 |
1 058,55 |
6 квартал |
606,43 |
60,64 |
35 511,92 |
1 065,36 |
1 126,00 |
7 квартал |
664,13 |
66,41 |
24 793,30 |
743,80 |
810,21 |
8 квартал |
684,05 |
68,41 |
0,00 |
0,00 |
68,41 |
7.9. Распределение доходов и затрат
Таблица 7.15- Распределение доходов и затрат модели №1
Квартал |
Итого доход за месяц, тыс. руб. |
∆ К I |
Затраты на строительство |
Выплаты % по кредиту |
Расходы по месяцам, тыс.руб. |
1 |
14 537 |
25 988 |
0,0 |
-25 988,3 | |
2 |
24 800 |
33 632 |
0,0 |
-33 631,9 | |
3 |
38 595 |
16 816 |
0,0 |
-16 815,9 | |
4 |
24 292 |
0 |
0,0 |
0,0 | |
5 |
530 |
0 |
0,0 |
0,0 | |
6 |
546 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
7 |
598 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
8 |
616 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
9 |
667 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
10 |
682 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
11 |
736 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
12 |
753 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
Итого |
|||||
Расходы |
76 436 |
0 |
-76436,1 | ||
Доходы |
107351,9 |