Планирование и контроллинг

 

Вариант использования  объекта в качестве жилого дома со встроенными офисными помещениями первого этажа имеет максимальную чистую текущую стоимость (NPV).

 

Заключение  по анализу наилучшего и наиболее эффективного использования

Ниже представлена сводная  таблица по результатам анализа  наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости.

Таблица № 5.5.

Показатель	Смешанные	Коммерч.(рест.)	Офисные
Действительный  валовый доход	2 648 762	2 843 327	2 688 237
Операционные  расходы	476 937	490 557	399 053
Чистый денежный поток до налогообложения	2 171 825	2 352 770	2 289 184
Налог на прибыль	434 365	470 554	457 837
Чистый денежный поток	1 737 460	1 882 216	1 831 347
Стоимость реверсии	27 698 787	26 783 650	29 560 231
Текущая стоимость  доходов	19 635 730	18 658 993	20 847 136
Сумма инвестиций (без НДС)	75 697 971	75 697 971	75 697 971
Ставка дохода, %	25,94	27,65	24,54

 

Таким образом, застройка земельного участка улучшениями в виде гостиницы со встроенными торговыми (ресторанного типа) помещениями является наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования.

6. Основные архитектурно – планировочные и конструктивно-технологические решений решения объекта строительства

6.1 Исходные данные для проектирования.

6.1.1. Место строительства и характеристика участка 

Проектом  предусмотрено строительство семиэтажной гостиницы со встроенными помещениями в г. Краснодаре, в Прикубанском внутригородском округ на ул. Дзержинского. Рельеф участка ровный, спокойный. Участок не затапливается, имеет  асфальтированный  подъезд. Хорошо  развита  инфраструктура  городского  общественного транспорта. Непосредственное окружение участка застройки представляет собой многоэтажная жилая застройка, частный жилой сектор, объекты коммерческого (офисы, магазины, супермаркет и социального назначения (школы, детские сады, высшие учебные заведения, больницы, рынок). Инженерное  обеспечение  соответствует  всем  правилам  ГОСТа  и  СНиПа для  жилой  застройки.

 

6.1.2.Ветровая и снеговая нагрузка. Расчетные температуры.

 
Проект разработан для строительно-климатического района III Б со следующими условиями:

-нормативная ветровая  нагрузка для IV района - 0,48 кПа; [ ]

-вес снегового покрова  для I района - 0,50 кПа; [ ]

-расчетная температура  наружного воздуха  -19 ºС; [ ]

- глубина промерзания  грунтов – 0,80 м; [ ]

-сейсмичность района - 7 баллов; [ ]

-зона влажности - сухая; [ ]

-внутренняя расчетная  температура - 20 ºС;. [ ]

 

6.1.3. Основные сведения о грунтах, уровне грунтовых вод.

 

В  геологическом строении площадка разведана до 20м глубиной и представлена следующими грунтами:

- С поверхности до глубины1,6-1,8 м почва суглинистая

- суглинок полутвёрдый, лёгкий, пылеватый, мощность слоя 19,0-14,5м;

- песок мелкий, средней плотности, и песок мелкий, плотный, насыщенный водой с размытыми границами, мощность слоя 14,5-12,5м;

- песок пылеватый, средней плотности, мощность слоя 12,5-11,5м;

- песок средней крупности, средней плотности, мощность слоя 11,5-6,5м;

• Суглинок мягкопластичный, тяжёлый, пылеватый, мощность слоя 6,5-5,5м;
• песок мелкий, средней плотности, и песок мелкий, плотный, насыщенный водой с размытыми границами, мощность слоя 5,5-4,5м;
• Суглинок мягкопластичный, тяжёлый, пылеватый, мощность слоя 8,5-10,5м

- песок средней крупности,  средней плотности, мощность слоя

3,5-0,0м.

Участок не затапливается. Подземные воды изысканиями зафиксированы на глубине 8-9,5м.

 

6.1.4. Существующие подъездные пути, сооружения очистки сточных вод. Инженерные коммуникации, и источники водо-, электро-, паро-, газоснабжения и др.

 

Запроектированные проезды и подъезды к зданиям  и сооружениям обеспечивают нормальное транспортное обслуживание проектируемых объектов, в том числе мусороудаление, а также проезд пожарных машин в соответствии с требованиями СНиП 2.07.01-89. Транспортная доступность к объекту осуществляется общественным и автомобильным транспортом: по ул. Парусной, осуществляется движение автобусов по ул. Гидростроителей .

Согласно СНиП 2.07.01-89 проектом предусмотрено устройство открыткой площадки для временного размещения автомобилей.

Проектом  предусмотрена вертикальная планировка участка, обеспечивающих отведение атмосферных вод от проектируемых зданий, а также с участка путем создания уклонов к дождеприемным колодцам ливневой канализации.

 

Рельеф участка  ровный, спокойный. Отметка поверхности  изменяются в интервале 27,00-29,0 м.

Участок не затапливается. Подземные воды изысканиями зафиксированы на отметке 20,5м.

Господствующее направление  ветров восток, северо-восток.

В проекте  максимально сохранен существующий рельеф и объем земляных работ минимален. Излишек нерастительного грунта отвозится в места складирования, растительного грунта — используется для озеленения.

Площадка  строительства находится в районе существующей застройки. Это позволяет использовать существующие инженерные сети.

Источником  водоснабжения служит городская  сеть. Насосная станция расположенная рядом гарантирует сохранение напора воды на достаточном уровне при пуске здания в эксплуатацию.

Подключение к сетям электроснабжения осуществляется через трансформаторную подстанцию.

Для отопления  здания происходит подключение к  городской тепловой сети. Спуск канализационных стоков производится в канализационную систему города.

 

 

6.1.5. Местные строительные материалы, наличие в районе 
строительства предприятий стройиндустрии.

 
-песчаный карьер - 25км 
-кирпичный завод - 15км

-завод ЖБИ- 5 км

-рубероидный завод  - 18  км 

 

6.2 Генплан.

6.2.1. Краткое описание участка строительства.

 

Площадка  проектируемого  пятиэтажного жилого дома расположена по ул. Аэродромной.

Участок расположен в Фестивальном микрорайоне города Краснодара, на территории, предусмотренной генеральным планом города Краснодара в качестве селитебной.

 

 

 

 

6.2.3.Благоустройство  (дороги, площадки, озеленение и др.)

 

На участке, перед проектируемом домом, предусмотрены  площадки:

- автостоянки

-мусоросборников

-для отдыха

-для детей

-спортивная

Проектом  предусматривается посадка высоко декоративных деревьев и кустарников в зонах свободных от застройки, покрытий, сохраняемых и проектируемых инженерных коммуникаций. В местах прокладки инженерных сетей предлагается устройство цветников и газонов с посевом многолетних трав.

Площадки  расположены с соблюдением санитарных требований и оборудованы малыми архитектурными формами в минимально необходимом количестве.

 

6.2.4.Технико-экономические показатели по генплану.

 

Площадь участка  – 803 м² (0.66 Га)

Площадь застройки - 405 м²

Площадь твердого покрытия составляет - 132 м²

Площадь озеленения равна -260 м²

 

Плотность застройки рассчитывается по формуле:

k1=405/803x100=52%

Коэффициент использования территории определяется по формуле:

где S_{mв покр} – площадь твёрдого покрытия.

Коэффициент озеленения вычисляется по формуле:

 

                                                        (3)

где S_O3, - площадь озеленения.

k3=3363/8870x100=38,3%

 

 

Все расчеты сведены  в таблице 1.2.

 

 

Таблица 1.2. ТЭП по генплану.

 

6.3  Объемно планировочные и архитектурные решения.

По мере развития типизации  проектирования и индустриализации строительство жилых зданий приобрело  огромные масштабы. Решается важнейшая задача социальной значимости - обеспечить каждую семью отдельной квартирой. При этом жилищное строительство осуществляется в комплексе с учреждениями повседневного культурно бытового обслуживания. Границей микрорайонов являются улицы. Поэтому при проектировании жилого дома предусматриваются широкие улицы, тротуары, обеспечивающие свободный проход людей, а также в случае пожара проезд пожарных машин. Для уменьшения проезда автомобилей внутри квартала, а следовательно и уменьшения загазованности атмосферы предусмотрены стоянки для личного автомобильного транспорта жителей микрорайона.

В целях решения  важнейшей задачи социальной значимости запроектирована 7-ми этажная гостиница. В данном доме на первом этаже запроектированы  коммерческие помещения.

 

 

 

6.3.1.  Объемно-планировочное решение.

 

Высота 7-ти этажного здания 33,8 м. Высота этажа -3,0 м.

Посадка дома и этажность определена требованиями инсоляции и разрывами между домом и существующей застройкой. В доме запроектировано 38 номеров.

 Обеспечение  противопожарной безопасности является одним из важнейших требований при проектировании многоэтажных зданий.

Максимальное  расстояние от лестничной клетки до входа  в квартиру не превышает 10м, что соответствует требованиям противопожарной безопасности.

Лестничная  клетка имеет искусственное и естественное освещение через оконные проемы. Все двери по лестничной клетке и в тамбуре открываются в сторону выхода из здания. Ограждение лестниц выполняется из металлических звеньев, а поручень облицован пластмассой.

Для устранения дыма из квартир предусмотрено устройство вентиляционных шахт и каналов для дымоудаления.

Здание оборудовано  мусоропроводом и имеет внутренний водосток с крыши в соответствии с действующими нормами.

Стена здания комплексной  конструкции с фасадами из красного лицевого кирпича и оштукатуренными фрагментами окрашены фасадными красками.

Окна и  витражи встроенных помещений, и  остекленные балконы выполняются из металлопластиковых конструкций с заполнением стеклопакетами

Кровля здания плоская.

 

6.3.2. Температурно-влажностный   режим  в помещении, степень агрессивности внутренней среды.

 

Температурно-влажностный  режим в помещениях нормальный. Температура воздуха 20°С, влажность φ=60%. Степень агрессивности внутренней среды - неагрессивна по отношению ко всем типам строительных конструкций.

 

6.3.3. Пути эвакуации,  освещенность и звукоизоляция.

 

Эвакуационными  путями являются незадымляемые лестничные клетки, выполненные из монолитного железобетона. Незадымляемость обеспечивается установкой при выходе на лестничную клетку дверей с самозакрывающими механизмами и принудительной вентиляцией во время пожара. С 5-го этажа для связи между этажами во время пожара предусмотрены лестницы с балкона на балкон.

Естественное  освещение помещений выполнено  из расчета площади окон 1/5 - 1/8 от площади пола.

Звуковой  режим в помещениях здания разнообразен, как и их, функциональное назначение. При проектировании кабинетов предусмотрены только меры звукоизоляции от внешних (по отношению к помещению) шумов, проникающих из других помещений. Во встроенных помещениях и в коридорах применены подвесные потолки. Также для межэтажной и межквартирной звукоизоляции применены плиты ДВП.

 

6.3.4.Внутренняя  отделка интерьеров, решения фасадов.

 

Внутренняя отделка  помещений выполняется в зависимости  от типа и назначения помещений, а также от вида отделываемой поверхности.

Поверхности потолков шпатлюются в два слоя мелоклеевой шпатлёвкой и подготавливаются под окраску. Окраска производится улучшенная водоэмульсионными составами во всех помещениях с первого по пятый этажи, гипсокартон-потолка мансарды.

Бетонные поверхности  стен шпаклюют в два слоя мелоклеевой  шпаклёвкой, а по поверхности стен из пенобетонных блоков выполняют улучшенную штукатурку цементно-известковым раствором с последующей шпаклёвкой. Стены жилых комнат, коридоров, прихожих оклеивают обоями, тиснёнными плотными; кладовых, стен кухонь и санузлов над панелями, кладовые, внеквартирные коридоры, лестничная клетка, лифтовой холл, машинное отделение лифта, мусорокамера – окраска улучшенная водоэмульсионными составами.