Планирование и контроллинг

1) правоустанавливающие  документы на земельный участок;

2) градостроительный  план земельного участка;

з) схема планировочной  организации земельного участка  с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Затем уполномоченные на выдачу разрешений на строительство  федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:

1) проводят проверку  наличия документов, прилагаемых  к заявлению;

2) проводят проверку  соответствия проектной документации  или схемы планировочной организации  земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

3) выдают разрешение  на строительство или отказывают  в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Основаниями для  отказа в выдаче разрешения на строительство  являются:

1) отсутствие  установленных законом документов;

2) несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

При этом застройщик может оспорить полученный отказ в выдаче разрешения на строительство в судебном порядке.

Выдача разрешения на строительство осуществляется без  взимания платы. В течение трех дней со дня выдачи разрешения на строительство  уполномоченные органы направляют копию  такого разрешения в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство объектов капитального строительства, или в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство иных объектов капитального строительства.

Согласно ч. 17 ст. 51 ГСК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в  случае:

1) строительства  гаража на земельном участке,  предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства,  реконструкции объектов, не являющихся  объектами капитального строительства  (киосков, навесов и других);

3) строительства  на земельном участке строений  и сооружений вспомогательного использования (под строениями и сооружениями вспомогательного характера следует понимать любые постройки за исключением основного здания (например, жилого дома на земельном участке, принадлежащем гражданину), которые, как правило, предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный характер. Например, сарай, баня, летняя кухня, иные надворные постройки, теплицы, парники, навесы и т.д.);

4) изменения  объектов капитального строительства  и (или) их частей, если такие  изменения не затрагивают конструктивные  и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

5) иных случаях,  если в соответствии с настоящим  Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Градостроительный кодекс РФ отменил регистрацию органами местного самоуправления разрешения на строительство. В то же время орган, выдавший разрешение на строительство, в течение семи дней со дня выдачи разрешения на строительство направляет копию материалов инженерных изысканий и проектной документации, представленных на получение разрешения на строительство, в орган местного самоуправления городского округа или муниципального района, на территории которого строится, реконструируется или ремонтируется объект, для размещения их в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (в дело о застроенных или подлежащих застройке земельных участков) (глава 7 ГСК РФ).

В ГСК РФ четко  закреплен срок действия разрешения на строительство объекта. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. В связи с тем, что для индивидуального жилищного строительства не разрабатывается проектная организация, следовательно, и проект организации строительства, то срок действия разрешения на строительство в таких случаях выдается на 10 лет. Разрешение на строительство может быть продлено на основании заявления заказчика. Но в целях пресечения возможных злоупотреблений со стороны застройщика в продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи заявления о продлении такого срока (то есть не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения). Следует отметить, что срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.

Документами, подтверждающими  факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. Форма технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и Порядок его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 17 августа 2006 г. N 244. В нем содержатся сведения государственного технического учета, сведения о потребительских свойствах, технических характеристиках и условиях эксплуатации, общие сведения о конструкциях и системах жилого дома, о технических и вспомогательных общедомовых помещениях, другие сведения.

 

Таким образом, на основании проведенной правовой экспертизы, был определен порядок выделения участка застройки и подготовки необходимых правоустанавливающих документов для получения разрешения на строительство десятиэтажного жилого дома на указанном участке. Также был проработан вопрос по выбору генподрядной организации заказчиком-инвестором, заключению договора строительного подряда, определению формы взаиморасчетов за выполнение строительно-монтажных работ и их приемке.

Договор купли-продажи  земельного участка

 

город ___________                                                                                    ___________  области

Дата прописью в родительном падеже.

 

Мы, гр. ФИО, ____ года рождения, пол – _____, место рождения – ____________, паспорт гражданина РФ ____________, выдан ___________, код подразделения _________, зарегистрированная(-ый) по адресу: ______________________, именуемая (-ый) в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

        и гр. (пишем по аналогии с  данными продавца), именуемая(-ый) в  дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключили настоящий договор  о нижеследующем:

 

1. Продавец передал в собственность, а Покупатель принял и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора   земельный   участок с   кадастровым   номером _______________, именуемый в дальнейшем Участок, общей площадью _____ (площадь прописью) кв. м., разрешённое использование: ___________,  категория земель: ____________, находящийся по адресу: ________________.
2. Участок принадлежит Продавцу по праву собственности на основании ______________________ (пишем здесь всё, что указано в Свидетельстве права собственности в пункте «Документы-основания». В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности Продавца на Участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним _______ года сделана запись регистрации № __________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ___________, выданным ______________ (пишем со свидетельства, кто выдал. Например: Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области) ____________ года.
3. Стороны пришли к соглашению, что Участок продается за _____ (Сумма прописью) рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
4. Покупатель передал Продавцу деньги в сумме _______ (Сумма прописью) рублей.
5. Расчет произведен полностью до подписания настоящего договора.
6. Покупатель удовлетворен качественным состоянием покупаемого недвижимого имущества, установленного путем его осмотра на месте перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил бы Продавец.
7. На Участке отсутствуют здания, строения и сооружения.
8. До подписания настоящего договора Участок никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передан в ренту, аренду или другое пользование.
9. С содержанием статей 131, 167, 209, 223 части первой Гражданского кодекса РФ и статей 549-557 части второй Гражданского кодекса РФ, статей 37, 40, 42, 43 Земельного кодекса РФ стороны ознакомлены. Статьи 34, 35 Семейного кодекса РФ соблюдены.
10. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
11. Покупатель в соответствии со ст. 551 ГК РФ приобретает право собственности на Участок с момента государственной регистрации перехода права собственности.
12. С момента государственной регистрации перехода права собственности Покупатель самостоятельно несет бремя содержания недвижимого имущества.
13. Продавец подтверждает, что не лишен дееспособности, не состоит под опекой и попечительством, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть данного договора, а также, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий договор на крайне невыгодных для себя условиях.
14. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до подписания настоящего договора.
15. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче  земельного участка сторонами составляется и подписывается передаточный акт.
16. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.
17. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих равную силу, один из которых хранится в делах ____ (например: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области), по одному экземпляру выдается каждой из сторон.

 

    Подписи  сторон:

 

Продавец:

 

____________________________________________________________________________________________

 

Покупатель: 

 

____________________________________________________________________________________________

 

5. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования предполагает рассмотрение различных стратегий освоения и застройки земли с тем, чтобы определить, какая из них обеспечит ей наибольшую остаточную стоимость.

Наилучшее и  наиболее эффективное использование - это разумное, вероятное и разрешенное использование объекта, которое является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.

На практике «анализ  оптимального использования объектов выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования по следующим четырем критериям:

Предположим, что участок  земли, на которой расположен объект, является свободным или может быть освобожден путем сноса здания. Необходимо рассмотреть варианты использования участка по четырем критериям.

• Быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу. (Возможности предприятия соответствуют данному требованию)
• Быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений (инструкций по эксплуатации), существующих либо потенциальных.

(Срок и  форма предполагаемого использования,  в качестве гостиницы, не попадают  под действие правовых ограничений)

• Быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат. Критерием финансовой осуществимости, является положительный возврат инвестируемого капитала, т.е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовых обязательств и возврата самого капитала. В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения, которые определяют такие характеристики, как валовой доход, операционные расходы, потери и т.д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.

(Величина  чистого операционного дохода  удовлетворяет норме возврата, и  данный проект является финансово  осуществимым)

• Быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования  позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Это использование должно быть вероятным и соответствовать варианту использования, выбираемому типичным инвестором на рынке.

Рассматриваемый участок  находится в зоне административно-коммерческого землепользования. Возможно сооружение объектов следующих видов: офисные помещения, торговые площади, гостиницы, культурно-зрелищные и спортивные сооружения, объекты инфраструктуры. Земельный участок имеет размер 5580 кв. метров, прямоугольной формы. Рельеф участка ровный. Доступны все коммуникации. Физические характеристики участка не накладывают ограничений на возможные юридически допустимые варианты его использования.

Среди всех физически  осуществимых и юридически допустимых вариантов использования земельного участка следует отобрать такие, которые обеспечивают наибольшую величину прибыли на инвестиции. 

Проанализировав рынок  недвижимости, выяснили, что спросом  пользуются офисные и жилые помещения, поэтому целесообразно строительство жилого дома со встроенными помещениями.

Финансовую обоснованность альтернативных вариантов застройки  определим с двух позиций:

• Определение чистой текущей стоимости улучшений;
• Определение нормы прибыли на инвестиции.

Выбор вариантов  застройки участка.

На первом этапе анализа  производится отбор тех вариантов  использования, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений.

На основании рассмотренного выше анализа пяти из шести возможных факторов, определяющих вариант наилучшего и наиболее эффективного использования, можно указать на следующие потенциально прибыльные и, следовательно, экономически целесообразные варианты использования участка:

Технические характеристики предлагаемых вариантов улучшения  земельного участка приведены в таблице.

 

 

Варианты использования  земельного участка с улучшениями

Таблица 5.1

№ п/п	Наименования  вариантов использования	Перечень критериев  и заключения
1	Медицинский центр (поликлиническое отделение)	Юридически, физически  и финансово невозможно	Нет соответствующих  санитарных и гигиенических условий, особые требования к планировке
2	Гостиница со встроенными коммерческими помещениями	Юридически, физически  и финансово возможно
3	Учебное здание	Юридически, физически  и финансово невозможно	Нет соответствующих санитарных и гигиенических условий
4	Производственное здание	Юридически и, физически  и финансово невозможно	Нет соответствующих  санитарных и гигиенических условий, особенности конструктивной схемы здания
5	Жилое здание со встроенными  офисными помещениями	Юридически, физически  и финансово возможно
6	Жилое здание со встроенными  торгово-офисными помещениями	Юридически, физически  и финансово возможно