Планирование и контроллинг

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 17 Января 2013 в 08:40, курсовая работа

Краткое описание

Целью работы является обоснование наиболее эффективного варианта управления объектом при возведении здания.
В связи с поставленной целью, в настоящем проекте решены следующие задачи:
1. Произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта при выборе объекта строительства.
2. Представлено обоснование эффективности инвестиций в строительство многофункционального здания.

Содержание

Введение…………………………………………………………………………
1. Исходные данные предлагаемого к застройке проекта здания…………….
2. Концепция управления девелоперским объектом…………………………..
3. Маркетинговый анализ рынка недвижимости………………………………
3.1. Краткий анализ социально-экономической ситуации в регионе ……..
3.2. Экономическая ситуация в г.Краснодаре……………………………....
3.3. Рынок жилой недвидимости г.Краснодара………………………………
3.4. Рынок коммерческой недвижимости…………………………………….
4. Социально-экономический анализ вариантов участка застройки…………
4.1 Сравнение вариантов территориального размещения объекта………..
4.2 Выбор и сравнение земельных участков………………………………..
4.3 Оценка стоимости земельного участка для покупки собственности инвестором-застройщиком в целях строительства……………………………...
5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка различными вариантами недвижимости…………………………..
6. Окончательная компоновка объемно-планировочной структуры объекта недвижимости по выбранным видам использования …………………………
7. Правовая экспертиза условий отведения земельного участка под застройку (приобретение или аренда земельного участка)……………………………
8. Выбор варианта инвестиционной модели строительства и реализации объекта недвижимости…………………………………………………………
9. Финансовый план модели строительства и реализации объекта недвижимости…………………………………………………………………………..
10. Оценка рисков инвестиционного проекта возведения и реализации объекта недвижимости ………………………………………………………………
Заключение………………………………………………………………….......
Список использованных источников………………………………………….
Приложения……………………………………………………………………….

Скачать полностью (4.24 Мб) Сколько стоит заказать работу?

Прикрепленные файлы: 1 файл

PiK дарофе.doc

— 6.09 Мб (Скачать документ)

Для дальнейшего выбора варианта размещения объекта была проведена оценка рыночной стоимости сравниваемых земельных участков.

Участок №1.

Таблица 4.5

п/п	Объект оценки	Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3

		Цена предложения, руб.	32 052 000	29 020 000	34 740 000
	7,8	Площадь, сотка	8	7,6	8,6
	Определяется	Стоимость 1 сотки, руб.	1 335 500	1 319 091	1 447 500
1		Обстоятельства совершения сделки
1.1	Продажа	Фактор продажи/предложения	Предложение	Предложение	Предложение
		Корректировка, %	-3	-3	-3
	Определяется	Скорректированная стоимость 1 сотки, руб.	1 295 435	1 279 518	1 404 075
1.2	Сентябрь 2012 г.	Дата сделки	Сентябрь 2012 г.	Сентябрь 2012 г.	Сентябрь 2012 г.
		Корректировка, %	0	0	0
	Определяется	Скорректированная стоимость 1 сотки, руб.	1 295 435	1 279 518	1 404 075
1.3	Рыночные	Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные
		Корректировка, %	0	0	0
	Определяется	Скорректированная стоимость 1 сотки, руб.	1 295 435	1 279 518	1 404 075
2	Право собственности	Вид права	Право собственности	Право собственности	Право собственности
		Корректировка, %	0	0	0
	Определяется	Скорректированная стоимость 1 сотки, руб.	1 295 435	1 279 518	1 404 075
3	г. Краснодар, Дальняя	Район расположения	г. Краснодар, Аэродромная	г. Краснодар, Дальняя	г. Краснодар, Гаражная
		Корректировка, %	0	0	-2
	Определяется	Скорректированная стоимость 1 сотки, руб.	1 295 435	1 279 518	1 369 296
4	22	Площадь участка (масштаб собственности), соток	24	22	24
		Корректировка, %	0	0	0
	Определяется	Скорректированная стоимость 1 сотки, руб.	1 295 435	1 279 518	1 369 296
5	Полный состав коммуникаций	Состав инженерных коммуникаций	Полный состав коммуникаций	Полный состав коммуникаций	Полный состав коммуникаций
		Корректировка, %	0	0	0
	Определяется	Скорректированная стоимость 1 сотки, руб.	1 295 435	1 279 518	1 369 296
		Отклонение конечной и начальной стоимости, %	-3%	-3%	-5%
		Удельный вес в окончательной стоимости	1	1	2
		Итоговая величина стоимости 1 сотки, руб.	1 328 386
			Рыночная стоимость	21 524 176

Участок №2

Таблица 4.6

п/п	Объект оценки	Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3

		Цена предложения, руб.	32 052 000	30 000 000	34 740 000
	8,2	Площадь, сотка	8,4	8	7,9
	Определяется	Стоимость 1 сотки, руб.	1 335 500	1 363 636	1 447 500
1		Обстоятельства совершения сделки
1.1	Продажа	Фактор продажи/предложения	Предложение	Предложение	Предложение
		Корректировка, %	-3	-3	-3
	Определяется	Скорректированная стоимость 1 сотки, руб.	1 295 435	1 322 727	1 404 075
1.2	Сентябрь 2012 г.	Дата сделки	Сентябрь 2012 г.	Сентябрь 2012 г.	Сентябрь 2012 г.
		Корректировка, %	0	0	0
	Определяется	Скорректированная стоимость 1 сотки, руб.	1 295 435	1 322 727	1 404 075
1.3	Рыночные	Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные
		Корректировка, %	0	0	0
	Определяется	Скорректированная стоимость 1 сотки, руб.	1 295 435	1 322 727	1 404 075
2	Право собственности	Вид права	Право собственности	Право собственности	Право собственности
		Корректировка, %	0	0	0
	Определяется	Скорректированная стоимость 1 сотки, руб.	1 295 435	1 322 727	1 404 075
3	г. Краснодар, Гагарина	Район расположения	г. Краснодар, Герцена	г. Краснодар, Гагарина	г. Краснодар, Ковалева
		Корректировка, %	0	0	-2
	Определяется	Скорректированная стоимость 1 сотки, руб.	1 295 435	1 322 727	1 369 296
4	24	Площадь участка (масштаб собственности), соток	24	22	24
		Корректировка, %	0	0	0
	Определяется	Скорректированная стоимость 1 сотки, руб.	1 295 435	1 322 727	1 369 296
5	Полный состав коммуникаций	Состав инженерных коммуникаций	Полный состав коммуникаций	Полный состав коммуникаций	Полный состав коммуникаций
		Корректировка, %	0	0	0
	Определяется	Скорректированная стоимость 1 сотки, руб.	1 295 435	1 322 727	1 369 296
		Отклонение конечной и начальной стоимости, %	-3%	-3%	-5%
		Удельный вес в окончательной стоимости	1	1	2
		Итоговая величина стоимости 1 сотки, руб.	1 339 189
			Рыночная стоимость	20 087 835

Участок №3

Таблица 4.7

п/п	Объект оценки	Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3

		Цена предложения, руб.	32 052 000	29 100 000	35 000 000
	8,03	Площадь, сотка	7,8	8,3	8,4
	Определяется	Стоимость 1 сотки, руб.	1 335 500	1 385 714	1 400 000
1		Обстоятельства совершения сделки
1.1	Продажа	Фактор продажи/предложения	Предложение	Предложение	Предложение
		Корректировка, %	-3	-3	-3
	Определяется	Скорректированная стоимость 1 сотки, руб.	1 295 435	1 344 143	1 358 000
1.2	Сентябрь 2012 г.	Дата сделки	Сентябрь 2012 г.	Сентябрь 2012 г.	Сентябрь 2012 г.
		Корректировка, %	0	0	0
	Определяется	Скорректированная стоимость 1 сотки, руб.	1 295 435	1 344 143	1 358 000
1.3	Рыночные	Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные
		Корректировка, %	0	0	0
	Определяется	Скорректированная стоимость 1 сотки, руб.	1 295 435	1 344 143	1 358 000
2	Право собственности	Вид права	Право собственности	Право собственности	Право собственности
		Корректировка, %	0	0	0
	Определяется	Скорректированная стоимость 1 сотки, руб.	1 295 435	1 344 143	1 358 000
3	г. Краснодар, Монтажников	Район расположения	г. Краснодар, Монтажников	г. Краснодар, Аэродромная	г. Краснодар, Гаражная
		Корректировка, %	0	0	-2
	Определяется	Скорректированная стоимость 1 сотки, руб.	1 295 435	1 344 143	1 324 362
4	25	Площадь участка (масштаб собственности), соток	24	21	25
		Корректировка, %	0	0	0
	Определяется	Скорректированная стоимость 1 сотки, руб.	1 295 435	1 344 143	1 324 362
5	Полный состав коммуникаций	Состав инженерных коммуникаций	Полный состав коммуникаций	Полный состав коммуникаций	Полный состав коммуникаций
		Корректировка, %	0	0	0
	Определяется	Скорректированная стоимость 1 сотки, руб.	1 295 435	1 344 143	1 324 362
		Отклонение конечной и начальной стоимости, %	-3%	-3%	-5%
		Удельный вес в окончательной стоимости	1	1	2
		Итоговая величина стоимости 1 сотки, руб.	1 322 076
			Рыночная стоимость	19 840 050

Примечание:

Итоговая величина рыночной стоимости представляет собой средневзвешенное значение. Удельный вес присваивается по бальной шкале исходя из критерия максимальной сопоставимости объектов. Сопоставимость определяется исходя из абсолютной суммы корректировок и их количества с учетом относительных приоритетов элементов сравнения. Аналогу, имеющему меньшее количество и значение суммы корректировок, присваивается наибольший удельный вес и т.д.

Обоснование корректировок:

1. Корректировка на обстоятельства совершения сделки

По данному элементу, сравнение проводится по следующим параметрам:

1.1. Фактор продажи / предложения

Проведенный анализ рынка, позволил выявить данные, основанные только на ценах предложения. Корректировка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки выполнена на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю для недвижимости аналогичного типа, которая находится в пределах от 3 до 5%. В расчетах принято значение поправки в размере (-5%).

1.2. Дата сделки

Период предложения всех объектов не превышает 1 месяца. Корректировки по данному параметру сравнения не вносятся.

1.3. Условия финансирования

Все сделки предполагаются совершить в условиях открытого рынка. Корректировки по данному параметру сравнения не вносятся.

2. Корректировка на вид права

Объект оценки и объекты-аналоги принадлежат на праве собственности. Корректировки по данному элементу сравнения не вносятся.

3. Корректировка на местоположение

Все объекты аналоги находятся в одном районе с объектами оценки, корректировка по данному фактору не вносится..

5. Корректировка на площадь (масштаб собственности)

На основании анализа рынка выявлено, что объекты с меньшей площадью, как правило, более ликвидны и имеют стоимость 1 сотки выше по сравнению с крупными объектами.

В соответствии с этим вносятся корректировки согласно коэффициентам предпочтения.

6. Корректировка на состав инженерных коммуникаций

Объект оценки и объекты-аналоги характеризуются полным составом инженерных коммуникаций. Корректировки по данному элементу сравнения не производятся.

Таким образом, по проведенному выше сравнительному анализу, можно сказать что максимальным показателям соответствует участок на улице Дзержинского, так как он имеет наименьшую цену и наилучшие показатели местоположения, из всех выбранных участков.
4.3. Оценка экологических рисков при выборе участков застройки

Для обоснования выбора местоположения объекта строительства с точки зрения экологических рисков имеется 3 варианта размещения объекта. На момент проведения данного исследования были выявлены три земельных участка, находящиеся в центральной части города Краснодар, пригодных для строительства двенадцатиэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями.

Сравнение вариантов расположения объекта строительства проводится с помощью элементов квалиметрического подхода, используемого в оценке недвижимости как один из методов сравнительного подхода. Для целей определения наиболее выгодного размещения объекта рассматривается внешнее окружение земельных участков в радиусе 500-700 метров с учетом расположения розы ветров.

Для этого отдельно на каждом земельном участке выделяются следующие виды объектов:

1) Промышленные объекты такие как: промышленные предприятия, автотранспортные предприятия, производственные здания, заводы, цеха и т.д.;

2) Рекреационные зоны: парки, скверы, национальные парки и т.д.;

3) Водоемы;

4) Крупные автомобильные дороги, автомагистрали;

5) Общественные здания: школы, детские сады, крупные магазины, офисные здания;

Результаты решения данного этапа представлены на рисунках 4.2.2,3,4:

Рисунок 4.2.1 Окружение участка №1

Рисунок 2 Окружение участка №2

Рисунок 3 Окружение участка №3

Следующим этапом решения данной задачи является составление сводной таблицы по трем участкам в которой с учетом розы ветров оценивается степень влияния объекта строительства на выделенные объекты и выделенных объектов на объект строительства.

Таблица 4.2.1 выявление экологического риска

Факторы воздействия	Участок №1	Участок №2	Участок №3
Факторы воздействия	Гостиница	Гостиница	Гостиница
Воздействие	6,4	3,77	3,87
Чувствительность	13,62	15,5	17,69
Итого по объектам	20,02	21,56	19,27
Итого по участкам	40,04	43,12	38,54

Информация о работе Планирование и контроллинг