Планирование и контроллинг

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 17 Января 2013 в 08:40, курсовая работа

Краткое описание

Целью работы является обоснование наиболее эффективного варианта управления объектом при возведении здания.
В связи с поставленной целью, в настоящем проекте решены следующие задачи:
1. Произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта при выборе объекта строительства.
2. Представлено обоснование эффективности инвестиций в строительство многофункционального здания.

Содержание

Введение…………………………………………………………………………
1. Исходные данные предлагаемого к застройке проекта здания…………….
2. Концепция управления девелоперским объектом…………………………..
3. Маркетинговый анализ рынка недвижимости………………………………
3.1. Краткий анализ социально-экономической ситуации в регионе ……..
3.2. Экономическая ситуация в г.Краснодаре……………………………....
3.3. Рынок жилой недвидимости г.Краснодара………………………………
3.4. Рынок коммерческой недвижимости…………………………………….
4. Социально-экономический анализ вариантов участка застройки…………
4.1 Сравнение вариантов территориального размещения объекта………..
4.2 Выбор и сравнение земельных участков………………………………..
4.3 Оценка стоимости земельного участка для покупки собственности инвестором-застройщиком в целях строительства……………………………...
5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка различными вариантами недвижимости…………………………..
6. Окончательная компоновка объемно-планировочной структуры объекта недвижимости по выбранным видам использования …………………………
7. Правовая экспертиза условий отведения земельного участка под застройку (приобретение или аренда земельного участка)……………………………
8. Выбор варианта инвестиционной модели строительства и реализации объекта недвижимости…………………………………………………………
9. Финансовый план модели строительства и реализации объекта недвижимости…………………………………………………………………………..
10. Оценка рисков инвестиционного проекта возведения и реализации объекта недвижимости ………………………………………………………………
Заключение………………………………………………………………….......
Список использованных источников………………………………………….
Приложения……………………………………………………………………….

Скачать полностью (4.24 Мб) Сколько стоит заказать работу?
Прикрепленные файлы: 1 файл

PiK дарофе.doc

— 6.09 Мб (Скачать документ)

 

 

 

 

п\п

Категории работников

Объект №3

   

Численность, чел.

Заработная плата на 1 раб., руб. в мес.

Итого фонд заработной платы, руб. в год

1

Директор

1   

12 000

144 000

2

Гл. бухгалтер

1   

5 000

60 000

3

Администратор

1

10 000

120 000

4

Инженеры

-

-

-

5

Техперсонал

2

3 000

72 000

 

Итого

5

  

396 000

 

ЕСН

    

102 960

 

ИТОГО

    

498 960


Суммарные расходы на управление по портфелю составят 2 184 840 руб.

1.2.4 ОПРЕДЕЛЕНИЕ  ЧИСТОЙ ТЕКУЩЕЙ СТОИМОСТИ ВСТРОЕННЫХ ПАОМЕЩЕНИЙ ЖИЛОГО 16-ТИ ЭТАЖНОГО ЗДАНИЯ

                Таблица №1.5

Наименование  показателей

1 год

2 год

3 год

4 год

Постпрог

нозный период

( руб.)

( руб.)

( руб.)

( руб.)

( руб.)

Потенциальный валовый доход

21 355 932

23 491 525

25 605 762

27 654 223

29 590 019

Потери от недоиспользования

30%

25%

25%

20%

20%

Действительный  валовый доход

14 949 153

17 618 644

19 204 322

22 123 378

23 672 015

Операционные расходы

3 322 632

3 564 970

3 695 464

3 963 295

4 089 973

Постоянные, в том числе:

1 783 082

1 750 250

1 717 419

1 684 587

1 651 755

Платежи за землю

15 649

15 649

15 649

15 649

15 649

Налог на имущество

1 767 433

1 734 601

1 701 770

1 668 938

1 636 106

Переменные

                         -    

                       -    

                     -    

                           -    

                              -    

Затраты на замещение (резерв)

747 458

880 932

960 216

1 106 169

1 183 601

Прочие расходы

149 492

176 186

192 043

221 234

236 720

Расходы на управление

642 600

757 602

825 786

951 305

1 017 897

Чистый денежный поток 

11 626 521

14 053 674

15 508 858

18 160 083

19 582 042

Коэффициент текущей  стоимости

0,91870

0,77540

0,65445

0,55237

0,50746

Текущая стоимость денежных потоков

10 681 332

10 897 247

10 149 813

10 031 072

49 962 060

Терминальный коэффициент  капитализации

20%

        

Ставка дисконтирования, %

18%

        

Стоимость реверсии

98 454 412

        

Коэффициент текущей стоимости реверсии

0,50746

        

Текущая стоимость реверсии

49 962 060

        

Чистая текущая  стоимость без НДС

   91 721 524  

       

Чистая текущая  стоимостьс НДС

  108 231 399  

       

1.2.5 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОЙ ТЕКУЩЕЙ СТОИМОСТИ ВСТРОЕННЫХ ПАОМЕЩЕНИЙ ЖИЛОГО 15-ТИ ЭТАЖНОГО ЗДАНИЯ

             Таблица №1.6

Наименование  показателей

1 год

2 год

3 год

4 год

Постпрогноз

ный период

( руб.)

( руб.)

( руб.)

( руб.)

( руб.)

Потенциальный валовый доход

25 423 729

27 966 102

30 483 051

32 921 695

35 226 214

Потери от недоиспользования

30%

25%

25%

20%

20%

Действительный  валовый доход

17 796 610

20 974 577

22 862 288

26 337 356

28 180 971

Операционные  расходы

3 237 172

3 601 378

3 805 323

4 198 165

4 396 863

Постоянные, в том числе:

1 126 095

1 105 403

1 084 711

1 064 019

1 043 327

Платежи за землю

219 089

219 089

219 089

219 089

219 089

Налог на имущество

907 006

886 314

865 622

844 930

824 238

Переменные

                         -    

                       -    

                     -    

                           -    

                              -    

Затраты на замещение (резерв)

889 831

1 048 729

1 143 114

1 316 868

1 409 049

Прочие расходы

177 966

209 746

228 623

263 374

281 810

Расходы на управление

1 043 280

1 237 500

1 348 875

1 553 904

1 662 677

Чистый денежный поток 

14 559 438

17 373 199

19 056 965

22 139 191

23 784 108

Коэффициент текущей стоимости

0,90404

0,73887

0,60387

0,49354

0,44618

Текущая стоимость денежных потоков

13 162 360

12 836 518

11 507 989

10 926 617

42 800 906

Терминальный коэффициент капитализации

25%

        

Ставка дисконтирования, %

22%

        

Стоимость реверсии

95 926 776

        

Коэффициент текущей стоимости реверсии

0,44618

        

Текущая стоимость реверсии

42 800 906

        

Чистая текущая  стоимость без НДС

91 234 389  

       

Чистая текущая  стоимостьс НДС

107 656 579  

       

 

1.2.6 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОЙ ТЕКУЩЕЙ СТОИМОСТИ ВСТРОЕННЫХ ПАОМЕЩЕНИЙ ЖИЛОГО 9-ТИ ЭТАЖНОГО ЗДАНИЯ

                Таблица №1.7

Наименование  показателей

1 год

2 год

3 год

4 год

Постпрогнозный  период

( руб.)

( руб.)

( руб.)

( руб.)

( руб.)

Потенциальный валовый доход

22 515 254

24 766 780

26 995 790

29 155 453

31 196 335

Потери от недоиспользования

30%

25%

25%

20%

20%

Действительный  валовый доход

15 760 678

18 575 085

20 246 843

23 324 362

24 957 068

Операционные  расходы

2 307 650

2 560 003

2 701 849

2 973 028

3 111 282

Постоянные, в том числе:

863 049

851 095

839 140

827 186

815 232

Платежи за землю

16 301

16 301

16 301

16 301

16 301

Налог на имущество

846 748

834 794

822 839

810 885

798 931

Переменные

                         -    

                       -    

                     -    

                           -    

                              -    

Затраты на замещение (резерв)

788 034

928 754

1 012 342

1 166 218

1 247 853

Прочие расходы

157 607

185 751

202 468

233 244

249 571

Расходы на управление

498 960

594 403

647 899

746 380

798 626

Чистый денежный поток 

13 453 028

16 015 082

17 544 994

20 351 334

21 845 786

Коэффициент текущей  стоимости

0,91294

0,76091

0,63419

0,52857

0,48256

Текущая стоимость денежных потоков

12 281 851

12 185 980

11 126 845

10 757 199

49 142 621

Терминальный коэффициент капитализации

21%

        

Ставка дисконтирования, %

20%

        

Стоимость реверсии

101 837 617

        

Коэффициент текущей  стоимости реверсии

0,48256

        

Текущая стоимость реверсии

49 142 621

        

Чистая текущая  стоимость без НДС

95 494 496  

       

Чистая текущая  стоимостьс НДС

  112 683 505  

       

 

 

1.2.8 АНАЛИЗ СТРУКТУРЫ ПОРТФЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ


 

                                                                                                                                                                                                              Таблица №1.8

№ п/п

Функциональное назначение

Сумма ЧОД на простой  основе

Сумма ЧОД на дисконтированной основе

Стоимость реверсии на простой основе

Стоимость реверсии на дисконтированной основе

Ставка дисконтирования

Поправка на риск

Стоимость

Удельный вес объекта в портфеле

Ставка дисконтирования

Поправка на риск

1

Встроенные помещения в Жилое 16-ти этажное здание

78 931 177

41 759 464

98 454 412

49 962 060

18%

9,03%

91 721 524  

0,46

0,08

4,15%

2

Встроенные помещения в Жилое 15-ти этажное здание

73 128 793

48 433 484

95 926 776

42 800 906

22%

12,91%

  91 234 389  

0,062

0,014

0,799%

3

Встроенные помещения в Жилое 10-ти этажное здание

89 210 225

46 351 875

101 837 617

49 142 621

20%

10,53%

   95 494 496  

0,48

0,10

5,04%

               

278 450 409  

1,00

0,19

9,99%


 

Таким образом, стоимость портфеля недвижимости в целом составляет:

278 450 409 (двести семьдесят восемь миллионов четыреста пятьдесят тысяч четыреста девять рублей)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2.9 ПОКАЗАТЕЛИ ПОРТФЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ

В результате анализа  были определены следующие показатели портфеля недвижимости:

                                                                            Таблица №1.10

Наименование показателя

Значение

Индекс прибыльности (IP) простой

1,29

Индекс прибыльности (IP) дисконтный

1,18

Срок окупаемости, кварталов

5,50

Срок окупаемости, кварталов (дисконтированный)

5,60

Внутренняя норма доходности (IRR)

20,2%


 

При приведении ценности поступлений  и инвестиционных затрат к начальному моменту вложения средств, дисконтированный срок окупаемости (DPBP) составляет 5,50 лет.

Индекс прибыльности, определяемый как частное от деления суммы будущих дисконтированных денежных поступлений на стоимость инвестиций, к концу периода планирования достигает значения 1,29 ед.

Для полной оценки эффективности настоящего проекта рассчитан коэффициент рентабельности инвестиций (внутренняя норма доходности, IRR) – внутренний коэффициент рентабельности,  представляющий собой размер ставки дисконтирования, при которой приведенная стоимость будущих денежных потоков равняется первоначальной сумме инвестиций.

В данном случае IRR равен 20,2%, что превышает доходность альтернативных способов вложения капитала.

Таким образом, рассчитанные показатели, гарантируют не только своевременный возврат инвестиций, но и приемлемый уровень дохода от их вложения.

 

3. Маркетинговый анализ рынка недвижимости

Целью данного маркетингового исследования является анализ рынка  недвижимости г. Краснодара для выявления  наиболее привлекательных сегментов рынка. Задачами данного маркетингового исследования будут являться изучение рынка коммерческой недвижимости, в частности рынка гостиниц, а также земельных участков в городе Краснодаре и определение сегментов рынка, удовлетворяющих цели исследования.

Для того чтобы реализовать  вышеуказанные цель и задачи будем  проводить маркетинговые исследования согласно следующему плану:

  • Краткая характеристика Краснодарского края.
  • Краткая характеристика города Краснодара.
  • местоположение г. Краснодара;
  • социально-экономическое положение г. Краснодара;
  • ресурсы г. Краснодара;

Информация о работе Планирование и контроллинг