Планирование и контроллинг

 

 

*Информация взята с Официального Интернет-портала администрации муниципального образования город Краснодар и городской Думы Краснодара (3 кв.2012)  http://www.krd.ru/

 

 

3.3.Описание социально-экономической ситуации города Краснодара

Город Краснодар - административный центр Краснодарского края.

Город занимает выгодное экономико-географическое положение  в Северо-Кавказском экономическом регионе, расположен на важнейших транспортных магистралях.

Краснодар является крупным  транспортным узлом юга России. Его  территорию пересекают четыре направления железных дорог, две автодороги федерального значения, имеются аэропорт и речной грузовой порт. Из аэропорта города выполняются полеты в 32 города России, в 5 столиц СНГ, в 6 стран дальнего зарубежья.

Современный Краснодар  — крупнейший индустриальный центр Юга России. Основные направления — это приборостроение и металлообработка, производство строительных материалов, швейных и трикотажных, мебельных, табачных изделий, пищевых и сельскохозяйственных продуктов. Высокий экономический потенциал и благоприятный инвестиционный климат привлекает внимание представителей отечественного и зарубежного бизнеса. Поддерживаются эффективные деловые отношения с предприятиями США, Турции, Украины, Германии, Белоруссии, Греции, Италии, Франции, Израиля, Австрии, Кипра.

Приоритетными направлениями  инвестиционной и внешнеэкономической деятельности в городе Краснодаре являются промышленность, сельское хозяйство, строительство, транспорт, связь, информационно-коммуникационные технологии, экология, спорт, туризм, медицина, высокие технологии, средства массовой информации.

По итогам шести месяцев 2012 года показатели, отражающие состояние экономики (индекс промышленного производства по крупным и средним предприятиям, объем отгруженной продукции по обрабатывающему сектору промышленности, объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», оборот розничной торговли, уровень заработной платы), сложились значительно выше, чем в предыдущем году.

Ситуация меняется в  лучшую сторону, большинство отраслей переместились из сектора с начинающим ростом объемных показателей в сектор устойчивого продолжающегося подъема.

В январе-июне 2012 года объем  работ, выполненных по виду деятельности «строительство», по полному кругу предприятий составил 24,4 миллиарда рублей, темп роста в сопоставимых ценах – 134,8 процента. По крупным и средним предприятиям строительной отрасли объем работ в сопоставимых ценах возрос на 33,7 процента и превысил 12 миллиардов рублей.

В 1 полугодии 2012 года оборот розничной торговли увеличился против показателя за аналогичный период прошлого года в сопоставимой оценке на 13,8 процента, в том числе по крупным и средним предприятиям – на 13,4 процента и составил соответственно 177,1 и 41,4 миллиарда рублей.

В последние годы Краснодарский  край и в первую очередь его развитая столица как инвестиционно привлекательное место являются местом поселения не только для мигрирующих ради заработков и репатриирующихся из российских республик и стран СНГ русских и русскоязычных, но и для приобретающих жильё обеспеченных граждан из окружающих регионов и переселенцев из Крайнего Севера и других регионов.

5 октября 2012 года на  официальном сайте Министерства  регионального развития РФ был опубликован список «Самых инветиционно привлекательных регионов».

Из 83 регионов вошедших в рейтинг инвестиционной привлекательности, только в 22 субъектах РФ были зафиксированы значения сводных показателей выше среднего уровня по России. Кубань в рейтинге занимает лидирующую позицию, инвестиционная привлекательность здесь выросла на 72,3 %. е ограничено. За последние несколько лет сумма вложенных иностранных инвестиций превысила 2 миллиарда евро, а общий объем инвестиций, привлеченных в регион, уже составляет порядка 17 млрд. евро. Это связано, прежде всего, с политической стабильностью, развитой финансовой инфраструктурой, высоким уровнем жизни населения и с наличием системы государственного сопровождения инвестиционных проектов.

Оценивая все преимущества Кубани в плане инвестиционной привлекательности, специалисты прогнозируют дальнейший рост экономики края.

Стоимость коммерческой недвижимости и спрос на нее в  Краснодаре должна возрасти ближе к  Зимней Олимпиаде.

В течение последних  лет Краснодарский край привлекал  инвестиции, в том числе иностранные. Коммерческая недвижимость Краснодара начала резко развиваться и стабилизировалась в цене, началась постройка прогрессивных бизнес-центров и функциональных жилых ансамблей, интенсивное становление инфраструктуры. Это сделало недвижимость Краснодарского края очень привлекательной по цене и для частных вложений.

Вывод: Краснодар – это столица региона, инвестиционный потенциал которого оценивается как один из наиболее высоких в России. В рейтинге журнала Forbes, опубликованном в 2008 году, Краснодар является самым привлекательным городом для ведения бизнеса после двух столиц – Москвы и Санкт-Петербурга. Успешно конкурируя с другим южно-российским центром Ростовом-на-Дону, Краснодар становится важным северо-кавказским межрегиональным центром социально-экономического развития как для населения, так и для инвестирующего крупного бизнеса (дилерские, сервисные и операторские центры, банковские отделения, пункты федеральных и международных сетей торговли и сферы услуг и т. п.). Рынок недвижимости здесь высоко развит и перспективен. Вложение средств в строительство и ведение бизнеса в этом городе сулит высокие и стабильные доходы. Поэтому именно Краснодар был выбран в качестве места для размещения планируемого объекта застройки.

3.3 Анализ рынка коммерческой (гостиничной) недвижимости г. Краснодара.

Коммерческую недвижимость, рассматриваемую в нашем случае в качестве рынка гостиниц можно описать следующим образом.

В последние годы в  России наблюдается активное развитие гостиничного бизнеса. В крупные  российские города приходит все больше международных отельеров, но помимо экспансии из-за границы, постоянно растет число небольших частных отелей, а также ведется реконструкция старых советских гостиниц. Сейчас больше половины всего оборота гостиничного рынка приходится на столицу и Санкт-Петербург. Что касается строительства частных отелей с небольшим номерным фондом, в Краснодарском крае наблюдается настоящий бум строительства.

О гостиницах Краснодара сказать в двух словах очень сложно. Здесь вы найдете гостиницы на любой вкус и кошелек, способные удовлетворить как очень требовательных клиентов, так и наоборот, непритязательных. Это и шикарные большие отели, и небольшие частные гостиницы, есть множество средних гостиниц, ориентированных на бизнес класс и на туристов. Особенно большой размах строительство новых гостиниц приобрело в Краснодарском крае. Так, большая концентрация новых отелей наблюдается в Сочи, в Геленджике и на 100-километровой прибрежной полосе. Что касается самого Краснодара, здесь все больше становятся популярными гостиницы в центре города, оказывающие высокий уровень сервиса своим клиентам и привлекающие за счет дополнительных бесплатных услуг.

 

 

 

                                       Анализ конкурентов

 

№ п/п	Фото	Описание
1		Расположение - ул. Красная, 109; Категория – 4 звезды; Этажность – 14; Количество номеров – 244;
2		Расположение - ул. Уральская, 87; Категория – 4 звезды; Этажность – 9; Количество номеров – 118;
3		Расположение - ул. Воровского, 118 Категория – 4 звезды; Этажность – 7; Количество  номеров – 160;
4		Расположение - ул. Бабушкина 121 Категория – 4 звезды; Этажность – 4; Количество номеров – 50;
5		Расположение - ул. Васнецова, 14 Категория – 4 звезды; Этажность – 4; Количество номеров – 36;
6		Расположение - ул. Красных  Партизан, 238 Категория – 4 звезды; Этажность – 7; Количество номеров – 40;

Анализируя представленных на рынке конкурентов можно сказать  о том, что уровень представленных гостиниц достаточно высок, что несомненно украшает наш город и обеспечивает дополнительный приток деловой активности, но все же необходим дальнейший рост и повышение уровня активности за счет строительства новых объектов высокого класса, в частности гостиниц. Это сможет не только украсить город, но и даст дополнительные инвестиции в экономику края и города.

 

Спрос.

Краснодар является одним из лидеров по инвестиционной привлекательности среди городов Российской Федерации. По количеству торговых площадей на душу населения Краснодар вполне сопоставим с ведущими торговыми центрами Западной Европы. По этому показателю Краснодар опережает большинство крупных городов России. В настоящий момент рынок коммерческой, в частности гостиниц Краснодара, характеризуется достаточно высоким уровнем спроса, как со стороны местных фирм, так и со стороны московских компаний.

 

                  

 

3.4Анализ потребителей

Потенциальными клиентами  гостиниц являются гости города и  деловые люди, осуществляющие деятельность в г. Краснодаре.

Рынок коммерческой недвижимости охватывает определенный круг потребителей.

Прогнозируя изменение  величины уровня заполнения номеров, надо говорить о том, что в будущем с выравниванием уровней спроса и предложения заполняемость объектов классов 3 зведзы и выше  будет находиться в пределах 80-90 % от общего объема предложения.

Месторасположение также  играет не последнюю роль при выборе здания - центр города с отличным окружением свидетельствует о процветании компании.

Повышаются требования к качеству внутреннего ремонта  номеров помещений и фасаду здания.

В целом прогнозируемое повышение спроса и, как следствие, роста цен на гостиничную недвижимость в г. Краснодаре, обусловленное рядом факторов:

- во-первых, общими тенденциями развития рынка недвижимости;

- во-вторых, увеличением деловой активности граждан в силу активного экономического роста города и повышения его привлекательности;

- в-третьих, повышением деловой активности города и появлением в городе большого количества представителей российских и иностранных деловых кругов.

Растущий интерес к  инвестициям в недвижимость в  России будет поддерживать тенденцию к тому, что в будущем заинтересованность инвесторов будет превышать количество качественных объектов. Недостаток объектов вкупе с другими факторами будет влиять на понижение ставок доходности в будущем. Инвесторы, которые на других рынках готовы приобретать только стабильные активы, на российском рынке рассматривают возможности по финансированию строительства, а также форвардное приобретение высоколиквидных проектов с тем, чтобы выйти на растущий рынок инвестиций в российскую недвижимость.

Таким образом, считается, что платежеспособный спрос на коммерческую недвижимость высокого качества в ближайшие несколько лет будет только расти.

     Ценовая ситуация.

Одними из наиболее динамично  развивающихся отраслей экономики  Краснодарского края и краевого центра – г. Краснодара - являются строительство и торговля. В разных районах Краснодара в последние годы значительно увеличилось число гостиниц и бизнес-центров. А это свидетельствует о притоке в наш край и город значительного количества людей, что показывает необходимость строительства гостиниц, для тех кто прибывает на не постоянное место жительства.

О ценах на гостиничную  недвижимость высокого класса можно  сказать что цена за сутки на одноместный  номер, по результатам анализа объектов аналогов, установилась на уровне 2500-3000р. За двухместный на уровне 3500-4500 р. За трехместный на уровне 4500-6000 р. В целом динамика цен имеет место быть и зависит как от класса гостиницы, так и от места ее расположения и уровня деловой активности в районе ее расположения.

3.5. Анализ рынка земельных участков города Краснодара

Территория г. Краснодара делится на территориальные зоны, где разрешен определенный вид градостроительной деятельности.

Рисунок 3.11. Карта градостроительного зонирования территории муниципального образования город Краснодар

Город  Краснодар делится на районы, каждый из которых обладает определенными характеристиками, влияющими на стоимость недвижимости и величину арендной платы.

Районы города:
Центральный микрорайон   Фестивальный микрорайон   Микрорайон Черемушки	Юбилейный микрорайон   Комсомольский микрорайон   Микрорайон ЗИП

Рисунок 3.12. Карта зонирования г.Краснодара по районам

В таблице приведена характеристика микрорайонов представляющих наибольший интерес с точки зрения расположения объекта. Остальные – менее привлекательные, поэтому рассматриваться не будут.

 

Таблица 3.13. Краткая характеристика микрорайонов г.Краснодара.

Район города	Преимущества района	Недостатки района
Центральный (ЦМР)	- Район является наиболее престижным в городе как для жилой, так и для коммерческой недвижимости; - в районе сосредоточено большое  количество социально значимых и историко-культурных объектов; - район является деловым и  торговым центром города; - развитая инфраструктура; - развитая транспортная сеть.	- Повышенная загазованность; - в дневное время обильное  количество автотранспорта на дорогах, вследствие чего возникают пробки; - ограниченные возможности для  парковки автотранспорта; - нерациональное использование территории: значительную площадь района занимает ветхий непрезентабельный жилой фонд.
Фестивальный (ФМР)	- Район расположен близко к  центру; - район имеет хорошую транспортную доступность; - район продолжает расширяться за счет строительства мкр «Солнечный».	- Повышенная загазованность; - старая преимущественно 5-ти  этажная застройка.
Юбилейный (ЮМР)	- «Спальный» микрорайон с новой  застройкой 1980-2009 гг.   - развитость собственной инфраструктуры; - в районе расположены новые  крупные широкоформатные торговые центры, рынки.	- Трудности транспортного сообщения с центром города в утреннее и вечернее время.
Черемушки (ЧМР)	- Район средне отдален от  центра; - в районе расположены крупные торговые центры (Вишняковский рынок, Восточный рынок); - по ул. Ставропольской располагаются преимущественно торговые центры, учреждения образования, центры обслуживания и досуга населения;	- Неразвитая транспортная сеть  вследствие чего частое возникновение  пробок транспортных средств.