Планирование и контроллинг

 

 

Предложение.

На протяжении нескольких последних лет рынок земли демонстрирует стабильные показатели роста. Территориальные ресурсы для дальнейшего расширения города, по существу исчерпаны. Практически сложилась такая ситуация, когда вся территория городской застройки в связи с ее развитием вплотную подошла к окружающим город полям научно-исследовательских сельскохозяйственных учреждений. В центральной части города чаще всего предлагаются к продаже участки площадью до 6 соток, поэтому для реализации инвестиционных проектов необходимо приобретать несколько смежных участков. В настоящее время свободных от застройки земельных участков в инфраструктурно развитых районах города практически не осталось. В городе сложилась такая тенденция - на территориях бывших предприятий сносят производственно-складские постройки и возводят жилье. Структура предложения земельных участков в зависимости от района г. Краснодар представлена на рис.3.13

 

Рисунок 3.13 Структура  предложения земельных участков по районам г. Краснодар.

 

Наибольшую долю в  совокупном предложении земельных  участков занимают районы: Пашковский (28%), Жукова (19%). Ростовское шоссе (16 %), район Аэропорта (11%), что связанно с наибольшим количеством незастроенной территории в этих отдаленных от центра районах города.

Структура предложения  земельных участков в зависимости от их размера представлена на рисунке 3.14.

 

Рисунок 3.14. Структура предложения в зависимости от площади участка.

 

Из рисунка  следует  сделать вывод о том, что порядка 75% представленных на рынке земельных участков имеют площадь от 4 до 10 соток. Предложения по земельным участкам размером 11-20 соток, занимают 10% от общего числа предложений, 21-100 соток - 6 %, 101 и более соток - 5%.

Основными видами прав предлагаемых к продаже участков на краснодарском рынке являются:

- право аренды (12,69%);

- право собственности (87,3%);

- иные права (0,01%).

Спрос

Среди основных требований, выдвигаемых покупателями земельных  участков, с точки зрения размещения объектов жилищного строительства можно выделить:

престижность и перспективность  района;

близость к центральной части города;

хорошая доступность  посредством личного и общественного  транспорта;

наличие объектов рекреации, высокий уровень озеленения;

наличие развитой инфраструктуры;

отсутствие в непосредственной близости промышленных предприятий;

возможность осуществления комплексной застройки;

наличие инженерных коммуникаций.

Требования покупателей  с точки зрения размещения на участке  объектов офисной недвижимости включает в себя:

размещение в престижных и перспективных районах города (Центральный, Фестивальный и др.);

возможность обеспечения  объекта достаточным количеством  парковочных мест;

наличие развитой инфраструктуры;

отсутствие в районе расположения участка объектов, негативно  влияющих на имидж будущего объекта (кладбища, свалки, высокая доля объектов ИЖС и др.).

Характеристика спроса на земельные участки для целей  жилищного строительства в зависимости от площади представлена на рисунке 3.15.

 

Рис 3.15. Структура спроса на земельные участки для целей  жилищного строительства в зависимости  от площади.

Наиболее часто запрашиваемая площадь земельных участков для целей жилищного строительства - до 5 соток (63%), 6-10 соток - 32%, 10 соток и более - 10%.

Ценовая ситуация

Основными факторами, влияющими  на стоимость земельных участков, являются:

- престижность района расположения/близость к центральной части города;

- близость к основным  торговым коридорам и магистральным  улицам;

- хорошая транспортная  доступность;

- уровень развития  коммерческой и социальной инфраструктуры;

- наличие инженерных  коммуникаций;

- близость рекреационных зон. Среди правовых аспектов можно выделить:

- вид права (аренда/собственность);

- категория земель;

- наличие обременений.

Ценовые характеристики земельных участков для целей  жилищного и коммерческого строительства представлены на рисунках 3.16. и 3.17. соответственно.

 

Рисунок 3.16. Средняя стоимость 1 сотки земли для целей жилищного  строительства в зависимости от района г. Краснодар.

 

Вывод: в 2012 году рынок земельных участков города Краснодар можно охарактеризовать как стабильный. Кризисное снижение цен на участки было остановлено ввиду активизации спроса, однако общее количество сделок по-прежнему значительно ниже докризисного уровня.

В черте города наибольшим спросом пользуются земельные  участки категории земли поселений небольшой площади. Сохранение приемлемого спроса позволяет предположить, что прогнозируемый рост средних цен по итогам года составит до 6% (находится в пределах инфляционных ожиданий). Рост цен наблюдается на наиболее привлекательные участки, обладающие конкурентными преимуществами (расположенные в престижных районах города и загородных направлениях, обладающие необходимыми инженерными коммуникациями).

Для размещения объекта  строительства по соотношению спроса и предложения на различные виды недвижимости и учитывая ценовой анализ рынка, наиболее предпочтительными являются ЦМР, ФМР, 40 лет победы.

 

Заключение  по результатам маркетингового исследования

В соответствии с высоким  уровнем спроса на гостиничную недвижимость в           г. Краснодаре, инвестор принимает решение о строительстве именно гостиницы.

Исходя из данных о  гостиничной недвижимости, можно  сказать, что строительство гостиницы  в г. Краснодаре для инвестора  выгодно, так как строительство 1 кв.м. коммерческой площади составит 30-35 тыс. руб., а цена продажи 1 кв.м. составляет порядка 65-75 тыс. руб.

Наиболее привлекательными для месторасположения являются районы ЦМР, ФМР, 40 лет победы.

Для объектов гостиничной  недвижимости выбор земельных участков необходимо выполнять с учетом фокусов  деловой и общественной активности, а также выбранной стратегии взаимодействия с конкурирующими по функциональному назначению зданиями. Стратегия может ориентировать на выбор индивидуальной зоны влияния бизнеса, который будет размещаться в здании, либо – на концентрацию в фокусе деловой активности рядом с существующими и потенциальными конкурентами.

Стратегия размещения объекта (гостиницы) предполагает расположение здания в зоне деловой и общественной активности рядом с существующими и потенциальными конкурентами.

 

 

4. Социально – экономический анализ вариантов размещения участков  застройки

4.1. Рейтинговая оценка районов по привлекательности для покупки/аренды

 

Город  Краснодар делится на районы, каждый из которых обладает определенными характеристиками, влияющими  на стоимость недвижимости и величину арендной платы.

 

На рисунке 4.1 представлена карта градостроительного зонирования  территории муниципального образования город Краснодар

Рис.4.1- Карта градостроительного зонирования территории муниципального образования город Краснодар

В таблице 4.3 произведена оценка районов для застройки земельного участка жилым строением бизнес-класса со встроено-пристроенными помещениями.

Оценки:

Наличие инженерных систем:  

1-отсутствие подведенных  к земельному участку инженерных  сетей

2- частичное наличие  инженерных сетей на земельном  участке, плохое состояние инженерных систем

3-подведены все инженерные  сети на земельном участке

Социальная инфраструктура:

1. наличие в пределах 3 кварталов магазинов, школ, детских садов, домов культуры (пешеходная доступность 15-20 минут)
2. наличие в пределах 2 кварталов магазинов, школ, детских садов, домов культуры (пешеходная доступность 10 минут)
3. наличие в пределах квартала магазинов, школ, детских садов, домов культуры

Престижность:

1- окраинный район, наличие в районе (в низкомпроцентном соотношении) качественно построенных домов, равноценное окружение, выраженное в высоком социальном уровне жизни жителей, неразвитая инфраструктура, средний уровень криминогенности

2-среднее расположение района относительно центральной части города, наличие в районе (в среднем процентном соотношении) качественно построенных домов, равноценное окружение, выраженное в высоком социальном уровне жизни жителей, наличие детских площадок, развитая инфраструктура, низкий уровень криминогенности

3- близкое расположение района относительно центральной части города, наличие в районе (в высоком процентном соотношении) качественно построенных домов, равноценное окружение, выраженное в высоком социальном уровне жизни жителей, наличие детских площадок, парковых зон, скверов, развитая инфраструктура, низкий уровень криминогенности

Деловая активность:

1. низкая активность строительства офисных и торговых центров, наличие некачественных офисных площадей, слабо развитая инфраструктура, неудовлетворительная транспортная доступность, низкая престижность расположения офисов и торговых площадей
2. средняя активность строительства офисных и торговых центров, наличие качественных офисных площадей, развитая инфраструктура, удовлетворительная транспортная доступность, средняя престижность расположения офисов и торговых площадей
3. высокая активность строительства офисных и торговых центров, наличие качественных офисных площадей, развитая инфраструктура, хорошая транспортная доступность, высокий уровень престижности расположения офисов и торговых площадей

Доступность общественным транспортом:

1. один вид транспорта

2- два вида транспорта

3-четыре вида транспорта (троллейбус, трамвай, маршрутка, автобус)

Доступность личным транспортом:

1-отсутствие подъездных  путей

2. не большое количество подъездных путей
3. большое количество подъездных путей

Этажность:

1-5 этажные здания в  окружении

2-9 этажные здания в  окружении

3-16 и выше этажные  здания в окружении

Внешний вид и состояние:

1- старые постройки  (1980 и позже)

2- постройки 90-х годов

3. постройки 2000-х годов

Удаленность от центра:

1. окраина города
2. районы соседние с центром
3. центр

Перспектива застройки  развития:

1. застройка объектами жилого назначения
2. застройка объектами коммерческого назначения

Экология:

1. низкое количество зеленых насаждений на душу населения, высокий уровень содержания в атмосфере вредных веществ, наличие крупных магистралей и промышленных объектов
2. достаточное количество зеленых насаждений на душу населения, не высокий уровень содержания в атмосфере вредных веществ, отсутствие крупных магистралей и промышленных объектов
3. высокое количество зеленых насаждений на душу населения, низкий уровень содержания в атмосфере вредных веществ, отсутствие крупных магистралей и промышленных объектов

 

 

Таблица 4.3. – Оценка районов с точки зрения выбора местоположения для жилого здания бизнес-класса с торговыми помещениями

Районы		ЦМР		ШМР		ФМР		40 лет Победы/ ЗИП
		О	У	О	У	О	У	О	У
Критерий оценки	Вес кр.
Возможность жилой застройки	0,05	3	0,15	3	0,15	3	0,15	4	0,2
Возможность оформления прав	0,05	3	0,15	4	0,2	4	0,2	5	0,25
Итого:	0,10		0,30		0,35		0,35		0,45
Спрос на квартиры	0,07	5	0,35	2	0,14	4	0,28	5	0,35
Стоимость 1 м2 квартиры	0,11	5	0,55	1	0,11	3	0,33	5	0,55
Предложение квартир	0,03	5	0,15	2	0,06	5	0,15	3	0,09
Спрос на торговые помещения	0,02	5	0,1	5	0,1	3	0,06	2	0,04
Цена арендной ставки за 1м2	0,01	5	0,05	3	0,03	3	0,03	2	0,02
Предложение торговых помещений	0,01	5	0,05	5	0,05	3	0,03	1	0,01
Итого:	0,25		1,25		0,49		0,88		1,06
Транспортная доступность	0,04	5	0,2	4	0,16	5	0,2	3	0,12
Социальная инфр-ра	0,04	4	0,16	5	0,2	4	0,16	4	0,16
Красивые виды	0,04	5	0,2	5	0,2	5	0,2	4	0,16
Близость к центру	0,03	5	0,15	4	0,12	5	0,15	4	0,12
Престижность	0,03	5	0,15	2	0,06	4	0,12	3	0,09
Природные объекты	0,03	4	0,12	3	0,09	3	0,09	4	0,12
Изолированность	0,03	3	0,09	5	0,15	4	0,12	3	0,09
Экология	0,03	3	0,09	4	0,12	4	0,12	3	0,09
Социальный уровень	0,02	5	0,1	5	0,1	5	0,1	4	0,08
Эстетичность	0,02	5	0,1	3	0,06	4	0,08	4	0,08
Итого:	0,31		1,36		1,26		1,34		1,11
Свободные от застройки или ветх.  строения	0,09	4	0,36	4	0,36	3	0,27	4	0,36
Соответствие классу жилья	0,10	5	0,5	4	0,4	5	0,5	4	0,4
Площадь, форма участка	0,05	4	0,2	4	0,2	2	0,1	3	0,15
Коммуникации	0,05	5	0,25	2	0,1	3	0,15	4	0,2
Экология зем. участков	0,05	3	0,15	4	0,2	3	0,15	3	0,15
Итого	0,34		1,46		1,26		1,17		1,26
ВСЕГО:	1,00		4,37		3,36		3,74		3,88