Автор работы: Пользователь скрыл имя, 17 Января 2013 в 08:40, курсовая работа
Целью работы является обоснование наиболее эффективного варианта управления объектом при возведении здания.
В связи с поставленной целью, в настоящем проекте решены следующие задачи:
1. Произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта при выборе объекта строительства.
2. Представлено обоснование эффективности инвестиций в строительство многофункционального здания.
Введение…………………………………………………………………………
1. Исходные данные предлагаемого к застройке проекта здания…………….
2. Концепция управления девелоперским объектом…………………………..
3. Маркетинговый анализ рынка недвижимости………………………………
3.1. Краткий анализ социально-экономической ситуации в регионе ……..
3.2. Экономическая ситуация в г.Краснодаре……………………………....
3.3. Рынок жилой недвидимости г.Краснодара………………………………
3.4. Рынок коммерческой недвижимости…………………………………….
4. Социально-экономический анализ вариантов участка застройки…………
4.1 Сравнение вариантов территориального размещения объекта………..
4.2 Выбор и сравнение земельных участков………………………………..
4.3 Оценка стоимости земельного участка для покупки собственности инвестором-застройщиком в целях строительства……………………………...
5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка различными вариантами недвижимости…………………………..
6. Окончательная компоновка объемно-планировочной структуры объекта недвижимости по выбранным видам использования …………………………
7. Правовая экспертиза условий отведения земельного участка под застройку (приобретение или аренда земельного участка)……………………………
8. Выбор варианта инвестиционной модели строительства и реализации объекта недвижимости…………………………………………………………
9. Финансовый план модели строительства и реализации объекта недвижимости…………………………………………………………………………..
10. Оценка рисков инвестиционного проекта возведения и реализации объекта недвижимости ………………………………………………………………
Заключение………………………………………………………………….......
Список использованных источников………………………………………….
Приложения……………………………………………………………………….
Для расчета финансовой
эффективности вариантов
Таблица5.1. Определение арендных ставок для коммерческих (для ресторана) помещений.
п/п |
Объект оценки |
Элементы сравнения |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Определяется |
Предложения по арендной плате, руб. |
800 |
800 |
800 | |
Общая площадь, м2 |
200 |
95 |
207 | ||
1 |
сентябрь, 2012 |
Дата предложения |
сентябрь, 2012 |
сентябрь, 2012 |
сентябрь, 2012 |
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 | ||
Определяется |
Скорректированная арендная плата 1 м2, руб. |
800 |
800 |
800 | |
2 |
г. Краснодар, ул. Дзержинского |
Район расположения |
г. Краснодар, ул. Дальняя |
г. Краснодар, ул. Гаражная |
г. Краснодар, ул. Монтажников |
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 | ||
Определяется |
Скорректированная стоимость 1 м2, руб. |
800 |
800 |
800 | |
3 |
Отличное |
Локальное местоположение |
Хорошее |
Хорошее |
Отличное |
Корректировка, % |
5 |
5 |
0 | ||
Определяется |
Скорректированная стоимость 1 м2, руб. |
840 |
840 |
800 | |
4 |
отличное |
Текущее состояние |
отличное |
отличное |
отличное |
Корректировка,% |
0 |
0 |
0 | ||
Определяется |
Скорректированная стоимость 1 м2, руб. |
840 |
840 |
800 | |
6 |
Парковка, удобный подъезд |
Парковка, удобный подъезд |
Парковка, удобный подъезд |
Парковка, удобный подъезд |
Парковка, удобный подъезд |
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 | ||
Скорректированная стоимость 1 м2, руб. |
840 |
840 |
800 | ||
Изменение стоимости |
5% |
5% |
0% | ||
Удельный вес |
2 |
2 |
1 | ||
Итоговая величина арендной платы 1 м2, руб. |
832 | ||||
Таблица5.2. Определение арендных ставок для офисных помещений.
п/п |
Объект оценки |
Элементы сравнения |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Определяется |
Предложения по арендной плате, руб. |
900 |
950 |
900 | |
Общая площадь, м2 |
200 |
95 |
207 | ||
1 |
Сентябрь, 2012 |
Дата предложения |
Сентябрь, 2012 |
Сентябрь, 2012 |
Сентябрь, 2012 |
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 | ||
Определяется |
Скорректированная арендная плата 1 м2, руб. |
900 |
950 |
900 | |
2 |
г. Краснодар, ул. Дзержинского |
Район расположения |
г. Краснодар, ул. Северная |
г. Краснодар, ул. Северная |
г. Краснодар, ул. Промышленная |
Корректировка, % |
3 |
3 |
3 | ||
Определяется |
Скорректированная стоимость 1 м2, руб. |
900 |
950 |
900 | |
3 |
Локальное местоположение |
||||
3.1 |
9 |
Транспортная доступность |
9 |
9 |
9 |
3.2 |
9 |
Коммерческая привлекательность |
8 |
9 |
9 |
18 |
Итого |
17 |
18 |
18 | |
Корректировка, % |
5 |
0 |
0 | ||
Определяется |
Скорректированная стоимость 1 м2, руб. |
945 |
950 |
900 | |
4 |
Отличное |
Текущее состояние |
Отличное |
Отличное |
Отличное |
Корректировка,% |
0 |
0 |
0 | ||
Определяется |
Скорректированная стоимость 1 м2, руб. |
945 |
950 |
900 | |
6 |
Парковка, удобный подъезд |
Парковка, удобный подъезд |
Парковка, удобный подъезд |
Парковка, удобный подъезд |
Парковка, удобный подъезд |
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 | ||
Скорректированная стоимость 1 м2, руб. |
945 |
950 |
900 | ||
Изменение стоимости |
5% |
0% |
0% | ||
Удельный вес |
2 |
1 |
1 | ||
Итоговая величина арендной платы 1 м2, руб. |
935 | ||||
Ниже представлен расчет финансовой эффективности 1 варианта использования (гостиница со встроенными коммерческими(ресторанными) помещениями).
Таблица № 5.3
Наименование показателей |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрогнозный период |
( руб.) |
( руб.) |
( руб.) |
( руб.) |
( руб.) |
( руб.) | |
Потенциальный валовый доход |
3 162 632 |
3 795 158 |
4 364 432 |
4 800 875 |
5 040 919 |
5 292 965 |
Потери от недоиспользования |
15% |
12% |
12% |
10% |
8% |
7% |
Действительный валовый доход |
2 688 237 |
3 339 739 |
3 840 700 |
4 320 788 |
4 637 646 |
4 922 457 |
Операционные расходы |
399 053 |
425 114 |
445 152 |
464 356 |
477 030 |
488 422 |
Постоянные, в том числе: |
||||||
Платежи за землю |
213 884 |
213 884 |
213 884 |
213 884 |
213 884 |
213 884 |
Налог на имущество |
77 640 |
77 640 |
77 640 |
77 640 |
77 640 |
77 640 |
Переменные |
||||||
Затраты на замещение (резерв) |
80 647 |
100 192 |
115 221 |
129 624 |
139 129 |
147 674 |
Прочие расходы |
26 882 |
33 397 |
38 407 |
43 208 |
46 376 |
49 225 |
Чистый денежный поток до налогооблажения |
2 289 184 |
2 914 625 |
3 395 548 |
3 856 432 |
4 160 616 |
4 434 035 |
Налог на прибыль |
457 837 |
582 925 |
679 110 |
771 286 |
832 123 |
886 807 |
Чистый денежный поток |
1 831 347 |
2 331 700 |
2 716 438 |
3 085 146 |
3 328 493 |
3 547 228 |
Терминальный коэффициент капитализации |
12% |
|||||
Стоимость реверсии |
29 560 231 |
|||||
Ставка дисконтирования, % |
18% |
|||||
Текущая стоимость доходов |
20 847 136 |
Ниже представлен расчет финансовой эффективности 1 варианта использования (жилой дом со встроенными офисными помещениями).
Таблица № 5.3
Наименование показателей |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрогнозный период |
( руб.) |
( руб.) |
( руб.) |
( руб.) |
( руб.) |
( руб.) | |
Потенциальный валовый доход |
3 554 159 |
4 264 991 |
4 904 739 |
5 395 213 |
5 664 974 |
5 948 223 |
Потери от недоиспользования |
20% |
18% |
15% |
12% |
10% |
10% |
Действительный валовый доход |
2 843 327 |
3 497 292 |
4 169 029 |
4 747 788 |
5 098 477 |
5 353 401 |
Операционные расходы |
490 557 |
536 334 |
583 356 |
623 869 |
648 417 |
666 262 |
Постоянные, в том числе: |
||||||
Платежи за землю |
213 884 |
213 884 |
213 884 |
213 884 |
213 884 |
213 884 |
Налог на имущество |
77 640 |
77 640 |
77 640 |
77 640 |
77 640 |
77 640 |
Переменные |
||||||
Затраты на замещение (резерв) |
142 166 |
174 865 |
208 451 |
237 389 |
254 924 |
267 670 |
Прочие расходы |
56 867 |
69 946 |
83 381 |
94 956 |
101 970 |
107 068 |
Чистый денежный поток до налогооблажения |
2 352 770 |
2 960 958 |
3 585 673 |
4 123 919 |
4 450 060 |
4 687 139 |
Налог на прибыль |
470 554 |
592 192 |
717 135 |
824 784 |
890 012 |
937 428 |
Чистый денежный поток |
1 882 216 |
2 368 766 |
2 868 538 |
3 299 135 |
3 560 048 |
3 749 711 |
Терминальный коэффициент капитализации |
14% |
|||||
Стоимость реверсии |
26 783 650 |
|||||
Ставка дисконтирования, % |
20% |
|||||
Текущая стоимость доходов |
18 658 993 |
Ниже представлен расчет чистой текущей стоимости для варианта использования объекта качестве жилого дома со встроенными торгово-офисными помещениями.
Таблица № 5.4
Наименование показателей |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрогнозный период |
( руб.) |
( руб.) |
( руб.) |
( руб.) |
( руб.) |
( руб.) | |
Потенциальный валовый доход |
3 310 952 |
3 973 142 |
4 569 114 |
5 026 025 |
5 277 326 |
5 541 193 |
Потери от недоиспользования |
20% |
15% |
12% |
10% |
8% |
7% |
Действительный валовый доход |
2 648 762 |
3 377 171 |
4 020 820 |
4 523 423 |
4 855 140 |
5 153 309 |
Операционные расходы |
476 937 |
527 926 |
572 981 |
608 164 |
631 384 |
652 256 |
Постоянные, в том числе: |
||||||
Платежи за землю |
213 884 |
213 884 |
213 884 |
213 884 |
213 884 |
213 884 |
Налог на имущество |
77 640 |
77 640 |
77 640 |
77 640 |
77 640 |
77 640 |
Переменные |
||||||
Затраты на замещение (резерв) |
132 438 |
168 859 |
201 041 |
226 171 |
242 757 |
257 665 |
Прочие расходы |
52 975 |
67 543 |
80 416 |
90 468 |
97 103 |
103 066 |
Чистый денежный поток до налогооблажения |
2 171 825 |
2 849 245 |
3 447 839 |
3 915 259 |
4 223 756 |
4 501 053 |
Налог на прибыль |
434 365 |
569 849 |
689 568 |
783 052 |
844 751 |
900 211 |
Чистый денежный поток |
1 737 460 |
2 279 396 |
2 758 271 |
3 132 207 |
3 379 005 |
3 600 842 |
Терминальный коэффициент капитализации |
13% |
|||||
Стоимость реверсии |
27 698 787 |
|||||
Ставка дисконтирования, % |
19% |
|||||
Текущая стоимость доходов |
19 635 730 |