Планирование и контроллинг

Статьи затрат	Прогноз операционных затрат на период проектирования
	1 ГОД	2 ГОД	3 ГОД	4 ГОД	5 ГОД
1. Эксплутационные затраты	125,42	90,04	97,17	97,17	97,17
2. Постоянные  затраты	40,09	319,95	414,33	414,19	414,04
3. Расходы на  оплату труда	834,24	834,24	834,24	834,24	834,24
в том числе:
3.1. Выплата  заработной платы	660,00	660,00	660,00	660,00	660,00
3.2. Единый  социальный налог	174,24	174,24	174,24	174,24	174,24
4. Расходы на замещение (резервы)	6,08	14,99	18,10	21,59	24,20
5. Амортизация  основных средств	0,00	65,80	263,19	263,19	263,19
ИТОГО ЗАТРАТ:	1005,84	1325,02	1627,03	1630,38	1632,83

 

 

 

Продолжение таблицы 8.13

 

Статьи затрат	Прогноз операционных затрат на период проектирования
	6 ГОД	7 ГОД	8 ГОД	9 ГОД	10 ГОД	ВСЕГО за период
1. Эксплутационные затраты	97,17	97,17	97,17	97,17	97,17	992,82
2. Постоянные  затраты	413,90	403,44	403,40	403,37	403,33	3630,03
3. Расходы на  оплату труда	834,24	834,24	834,24	834,24	834,24	8342,40
в том числе:
3.1. Выплата  заработной платы	660,00	660,00	660,00	660,00	660,00	6600,00
3.2. Единый  социальный налог	174,24	174,24	174,24	174,24	174,24	1742,40
4. Расходы на  замещение (резервы)	26,85	26,85	26,85	26,85	26,85	219,21
5. Амортизация  основных средств	263,19	263,19	263,19	263,19	263,19	2171,31
ИТОГО ЗАТРАТ:	1635,34	1624,88	1624,85	1624,81	1624,78	15355,76

 

Всего операционные затраты  по оказанию услуг аренды недвижимости  планируются на уровне 15 535 тыс.руб.

Рис. 8.4 Структура операционных затрат

8.5 Прогноз выручки

Основным источником валовых поступлений в рамках настоящего проекта является сдача в аренду торговых площадей.

Сведения о запланированных  отпускных ценах и объемах  продаж, ставок арендной платы определены планом сдачи помещений в аренду, приведенным в Разделе «Производственный план».

 

Таблица 8.14 – План реализации площадей

 

Наименование статей	1 ГОД	2 ГОД	3 ГОД	4 ГОД	5 ГОД
Площадь сдаваемых помещений (в месяц), м2	253,42	269,25	285,09	300,93	300,93
Ставка арендной платы, тыс. руб./м2 в месяц	0,800	0,928	1,058	1,196	1,340

Продолжение таблицы 8.14

 

Наименование статей	6 ГОД	7 ГОД	8 ГОД	9 ГОД	10 ГОД
Площадь сдаваемых помещений (в месяц), м2	300,93	300,93	307,27	310,43	313,60
Ставка арендной платы, тыс. руб./м2 в месяц	1,487	1,651	1,816	1,998	2,158

 

В результате произведенных  расчетов были получены следующие результаты:

 

Таблица 8.15 – Совокупная выручка от сдачи помещений в аренду

 

Наименование статей	1 ГОД	2 ГОД	3 ГОД	4 ГОД	5 ГОД
Валовая выручка  от реализации продукции	119294,22	2998,32	3619,56	4318,92	4839,00
НДС	18197,42	457,37	552,14	658,82	738,15
Чистая  выручка	101096,80	2540,95	3067,42	3660,10	4100,85
в том числе:
Сдача помещений  в аренду и продажа жилых площадей и парковочных мест	119294,22	2998,32	3619,56	4318,92	4839,00

 

 

 

Продолжение таблицы 8.15

 

Наименование статей	6 ГОД	7 ГОД	8 ГОД	9 ГОД	10 ГОД	ВСЕГО за период
Валовая выручка  от реализации продукции	5369,76	5962,08	6696,00	7442,88	8121,00	168661,74
НДС	819,12	909,47	1021,42	1135,35	1238,80	25728,06
Чистая  выручка	4550,64	5052,61	5674,58	6307,53	6882,20	142933,68
в том числе:
Сдача помещений  в аренду и продажа жилых площадей	5369,76	5962,08	6696,00	7442,88	8121,00	168661,74

 

Таким образом, валовая выручка  от реализации помещений за весь период планирования прогнозируется на уровне 168 661 тыс. руб., чистая выручка 142 933тыс. руб.

8.6 Расчет прибылей, убытков и денежных потоков

 

8.6.1 Отчет о  прибылях и убытках

 

Доход представляет собой  получаемую выручку от сдачи помещений в аренду, расходы – затраты, относимые на себестоимость продукции, а также платежи в бюджеты всех уровней, исчисленные с учетом действующих параметров налогообложения. В результате предприятие-инициатор проекта располагает прибылью, достаточной для своевременных расчетов по кредиту.

Анализируя произведенные расчеты, можно отметить, что инициатор  проекта, за исключением 1-го года, когда  осуществляется большая часть инвестиционных вложений, завершает каждый год реализации проекта с прибылью.

Всего за весь период реализации проекта  совокупная чистая прибыль прогнозируется на уровне 101 237 тыс. руб.

 

Рис. 8.6 Сравнительный анализ доходов  и расходов от сдачи помещений в аренду

 

8.6.2. Отчет о  движении денежных средств

 

Денежный поток проекта рассчитан на каждом интервале планирования проекта как сальдо притока и оттока денежных средств:

- приток: поступления от производственной, инвестиционной и финансовой деятельности.

- отток: инвестиционные издержки, текущие затраты (без амортизации и расходов на строительство продаваемой недвижимости), налоги и отчисления, погашение займов.

сальдо денежных средств остается положительным.

Общее сальдо потока за весь период реализации проекта в сумме  равно 49 810 тыс. руб.

8.7 Оценка экономической эффективности проекта

 

Коммерческая эффективность  проекта характеризует целесообразность его реализации с точки зрения доходности вложения капитала.

В основе анализа экономической  эффективности – сопоставление  поступлений от реализации проекта и инвестиционных затрат. Поскольку эти показатели неравнозначны по периодам возникновения, необходимо приведение их ценности к начальному моменту вложения средств в проект. В данном случае это – июнь 2011 г., когда планируется начало строительства объекта.  Период проекта ограничен июнем 2020 г.

 

8.7.1. Определение  ставки дисконтирования

 

Для сопоставления разновременных затрат и доходов применяется  процедура дисконтирования.

За основу расчета  ставки дисконтирования выбран метод кумулятивного построения, который наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой предприятия.

Метод основан на экспертной оценке рисков, связанных с вложением  средств в инвестиционный проект. Ставка дисконтирования рассчитывается путем сложения всех выявленных рисков и прибавления к безрисковой ставке дохода. Общая посылка такова - чем больше риск, тем выше ожидаемая ставка отдачи на вложенный капитал. При этом премия за каждый вид риска определяется в интервале от 0% до 5%. В теории оценки инвестиционных проектов определен перечень основных факторов, которые должны быть проанализированы. Источниками служат материалы Мирового банка.

 

Таблица 8.16 – Схема расчета ставки дисконтирования

 

Шаг	Компоненты ставки дисконтирования (%)
	Безрисковая ставка
+	Риск инвестирования средств в оцениваемое предприятие
+	Прочие риски
=	Итого ставка дисконтирования

 

8.7.1.1. Определение безрисковой ставки

 

В качестве безрисковой ставки для  целей настоящей оценки принята доходность к погашению по государственным облигациям федерального займа.

Ниже в табличной форме представлено описание безрисковой составляющей:

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 8.17 – Схема расчета ставки дисконтирования

 

Наименование	МинФин РФ, облигации федерального займа с амортизацией долга, документарные именные, выпуск 460191
Облигация, выпуск	ОФЗ-460110-АД
Дата погашения	20.03.2019
Состояние	В обращении
Данные госрегистрации	№SU46019RMFS от 27.12.2007, Минфин
Номинал	1000 RUB
Объем эмиссии, шт.	26 000 000
Доходность на 01.07.2012 г., %	8,58

 

На начало проекта (01.07.2012 г.) доходность по данным облигациям составляет 8,58%; данное значение принято в качестве безрисковой составляющей.

 

8.7.1.2. Определение размера рисков

Риски инвестирования в  бизнес подразделяются на два вида - систематические и несистематические.

На рынке в целом преобладающим  является систематический риск. Стоимость конкретной, приносящей доход собственности, может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Основными компонентами систематического риска являются следующие группы рисков:

1) Риск с точки зрения собственности

- политика экспроприации

- политика национализации

- возможности привлечения  финансирования

- гарантии собственности

2) Риск с  точки зрения предпринимательского  дохода

- политическая стабильность

- отношение к иностранным  инвестициям

- законодательство в  области прав собственности

- исполнение законодательства

- государственное вмешательство

- отношение к частному  сектору

- наличие и стоимость  рабочей силы

- взаимоотношение с  соседними государствами

- влияние организованной  преступности

- протекционизм

3) Финансовый  риск для России

- конвертируемость валюты

- стабильность валюты

- ограничения на движение товаров  и капиталов

- регулирование цен

- емкость рынка

- возможность доступа на внешние  рынки

- тенденции в экономике