Планирование и контроллинг

Исходными данными для  анализа безубыточности является выручка  от оказания услуг аренды, общие  переменные издержки и  постоянные издержки.

Рис. 9.3 Анализ безубыточности операционной деятельности

 

Таким образом, диапазон безопасности на протяжении всего жизненного цикла проекта очень высокий, в целом за период диапазон безопасности операционной деятельности равен в среднем 34,92%. Соответственно, уровень безубыточности – 65,08%.

Показатели полной безубыточности проекта несколько ниже безубыточности операционной деятельности, что связано с тем, что в данном случае получаемые прибыли должны не только покрыть текущие издержки, но и обеспечить своевременность выплат по заемным средствам.

 

Рис. 9.4 Анализ полной безубыточности

 

Диапазон безопасности на протяжении всего жизненного цикла проекта достаточно высокий – от 43,62 % в начале проекта до 27,71% в конце проекта.

Рассчитанные показатели свидетельствуют о высоком уровне резерва прибыльности, стабильном на протяжении всего периода планирования и снижающем до минимума риск попадания в зону убытков.

 

9.5. Методы управления рисками

 

Риск чрезвычайной ситуации (приемлем)

Используется страхование риска, а также:

- принятие мер по  поддержанию риска на приемлемом  уровне, в том числе контроль и (или) минимизация риска;

- распределение полномочий  и ответственности между советом  директоров, исполнительными органами, подразделениями и служащими в отношении реализации основных принципов управления риском;

- осуществление контроля  за эффективностью управления  риском.

 

Экологический риск( приемлем)

Метод компенсации рисков связан с созданием механизмов предупреждения опасности:

- прогнозирование внешней обстановки, т.е. периодическая разработка сценариев развития и оценки будущего состояния среды хозяйствования для участников проекта, прогнозирование поведения партнеров и действий конкурентов общеэкономическое прогнозирование;

- обучение персонала и его инструктирование.

 

Экономический риск(неприемлем)

- создание специальных  структурных подразделений (с  обособленным балансом) для выполнения рискованных проектов;

  - заключение договоров  о совместной деятельности для  реализации рискованных проектов

- отказ от ненадежных партнеров, т.е. стремление работать только с надежными, проверенными партнерами, ограничение круга партнеров.

 

Политический  риск(приемлем)

Используется страхование  риска, а также:

- принятие мер по  поддержанию риска на приемлемом  уровне, в том числе контроль и (или) минимизация риска;

- распределение полномочий  и ответственности между советом  директоров, исполнительными органами, подразделениями и служащими в отношении реализации основных принципов управления риском;

- осуществление контроля за эффективностью управления риском.

 

Правовой риск(приемлем)

- надлежащее оформление  всех правоустанавливающих и  правоудостоверяющих документов.

 

Риск ускоренного физического износа(неприемлем)

- создание специальных  структурных подразделений (с обособленным балансом) для выполнения рискованных проектов;

- заключение договоров  о совместной деятельности для  реализации рискованных проектов;

- отказ от ненадежных  партнеров, т.е. стремление работать  только с надежными,   проверенными партнерами, не расширение круга партнеров.

 

Рыночные риски (маркетинговые).

- создание специальных  структурных подразделений (с  обособленным балансом) для выполнения рискованных проектов;

- заключение договоров  о совместной деятельности для  реализации рискованных проектов отказ от ненадежных партнеров, т.е. стремление работать только с надежными, проверенными партнерами, не расширение круга партнеров.

 

Риск снижения доходности. (неприемлем)

Метод компенсации рисков связан с созданием механизмов предупреждения опасности:

- стратегическое планирование  деятельности, позволяет предугадать  появление узких мест при реализации проекта;

- прогнозирование внешней  обстановки, т.е. периодическая разработка  сценариев развития и оценки будущего состояния среды хозяйствования для участников проекта, прогнозирование поведения партнеров и действий конкурентов общеэкономическое прогнозирование;

- мониторинг социально-экономической  и нормативно-правовой системы;

- создание системы  обучение персонала и его инструктирование.

 

Риск потери деловой репутации (репутационный риск).

Управление риском потери деловой репутации необходимо в целях снижения возможных убытков, сохранения и поддержания деловой репутации перед клиентами.

Используется страхование  риска, а также:

- принятие мер по  поддержанию риска потери деловой репутации на приемлемом уровне, в том числе контроль и(или) минимизация риска;

- распределение полномочий  и ответственности между советом  директоров, исполнительными органами, подразделениями и служащими в отношении реализации основных принципов управления риском потери деловой репутации;

- осуществление контроля  за эффективностью управления  риском потери деловой репутации;

- в процессе управления  риском потери деловой репутации  учитывать взаимосвязь различных рисков, их возможность дополнять, усиливать или компенсировать друг друга;

- установить порядок  представления внутренней отчетности  о реагировании кредитной организации на отзывы средств массовой информации, клиентов.

 

Таким образом, основной риск, способный негативно повлиять на реализацию данного проекта, представляет собой возможное несоблюдение сроков строительства и сдачи многофункционального здания в эксплуатацию. Этот риск Инициатор проекта будет минимизировать путем использования прогрессивной технологии строительства и опытных подрядных организаций. При этом даже при смещении срока ввода здания в эксплуатацию, сдача всех построенных помещений в аренду и получение стабильного дохода не вызывает сомнений.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В данной работе был разработан проект строительства гостиницы в г. Краснодаре.

В ходе проектирования учтены все требования и предписания  нормативных документов.

В разделе «Маркетинговые исследования» проанализирован  рынок недвижимости в целом, а также непосредственно сегмент, к которому относится объект.

В архитектурно-строительном разделе приведены конструктивные решения здания, инженерных коммуникаций, элементы благоустройства.

В разделе «Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования» был выбран вариант наилучшего и наиболее эффективного использования путем сравнения их по необходимыми методами.

В разделе «Финансовый план» приведены расчеты, свидетельствующие о целесообразности реализации проекта.

В разделе «Оценка  рисков» выявлена зависимость финансовой устойчивости проекта от негативного влияния отдельных факторов.

Итогом данной работы стала разработка проекта семиэтажной  гостиницы со встроенными коммерческими в г. Краснодаре.

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. Научное редактирование книги В.Н. Лаврентьев –          М.: Дело, 1997. – 480 с.
2. Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.: ОО«КО-ИНВЕСТ», 2005. – 384 с.
3. «Индексы цен в строительстве» КО-ИНВЕСТ, 2004 г., Москва.
4. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие – М.: Русская Деловая Литература, 1998. – 224 с.
5. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс». – М.: Изд-во «АСВ», 1999.
6. Управление проектами / И.И. Мазур, В.Д. Шапиро и др. Справочное пособие/Под редакцией И.И. Мазура и В.Д. Шапиро. – М.: Высшая школа, 2001. – 875 с.
7. Экономика строительства. Учебник  для вузов. / Под ред. И.С. Степанова. М.: Юрайт, 1997. – 416 с.

 

ПРИЛОЖЕНИЯ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Обоснование воздействий  объекта на окружение и его  чувствительности

 

Многоэтажная жилая  застройка
Угроза,вид загрязнения	Воздействие на окружение	Чувствительность
Атмосфер.	1	2
Эл.магнит.	1	3
Шумовое	2	2
Водное	2	1
Индивидуальная жилая  застройка
Угроза,вид загрязнения	Воздействие на окружение	Чувствительность
Атмосфер.	1	3
Эл.магнит.	1	3
Шумовое	1	2
Водное	1	2

 

 

СанПиН 2.1.2.1002—00

 

2.Требования  к участку и территории жилых зданий при их размещении

 

2.1. При размещении  жилых зданий должны быть обеспечены  санитарно-эпидемиологические требования.

2.2. Жилые здания должны  располагаться преимущественно  в жилой зоне в соответствии  с функциональным зонированием  территории города, поселка, населенного пункта. Допускается размещение жилых зданий в зеленой, курортной и рекреационной зонах.

2.3. Участок, предлагаемый  для размещения жилых зданий, должен:

- находиться за пределами  территории промышленно-коммунальных, санитарно-защитных зон предприятий, сооружений и иных объектов, 1-го пояса зоны санитарной охраны источников и водопроводов хозяйственно-питьевого назначения;

- соответствовать требованиям  санитарно-эпидемиологических правил  и гигиенических нормативов по содержанию потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, биологических и микробиологических организмов в почве (грунте), качеству атмосферного воздуха, уровню радиационного фона, радона, физических (шума, инфразвука, вибрации, электромагнитных полей и др.) и других факторов.

2.4. Площадь отводимого  земельного участка должна обеспечить  возможность благоустройства (размещение площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок и гостевых стоянок автотранспорта) и озеленения.

2.5. При размещении жилых зданий должны быть обеспечены допустимые уровни инсоляции и естественной освещенности проектируемых и существующих объектов.

2.6. При размещении  жилых зданий предусматривается  их обеспечение водоснабжением, канализацией и теплоснабжением.

Многоэтажные  жилые застройки имеют низкий балл (1) электромагнитного и атмосферного загрязнения, так как имеют своей целью обеспечить людей жильем, что не предусматривает выделение опасных веществ и активного использования высокочастотных приборов. Средний балл (2) шумового и водного загрязнения обусловлен деятельностью людей, заселяющих подобные застройки, в том числе по пользованию канализацией. Самым чувствительным воздействием на многоэтажный жилой дом будет электромагнитное (3), так как люди в большинстве своём проводят в квартирах львиную долю своего времени. По этой же причине шумовое и атмосферное загрязнение жилого дома будет средним. Чувствительность к водному загрязнению слаба, кроме тех случаев, когда многоэтажная застройка находится рядом с водоёмом (в данной работе такие примеры отсутствуют).

Малоэтажным жилым  застройкам также характерны низкие баллы (1) по электромагнитному, атмосферному и шумовому загрязнениям, по аналогичным причинам, что и многоэтажным. По водному присужден средний балл ввиду определенной жизнедеятельности людей. Загрязнения самой малоэтажной застройки будет таким же, как и в многоэтажной.

Индивидуальные  жилые застройки имеют низкие показатели (1) по всем видам загрязнения из-за сосредоточения небольшого количества людей в отдельных домах и, как следствие, отдельных коммуникаций, низкого шумо- и отходопроизводства. Зато чувствительность к загрязнениям, напротив, будет выше, чем у предыдущих примеров: как правило, дом имеет обособленное расположение, поэтому сильно подвержен электромагнитному и атмосферному загрязнению, чуть меньше шумовому. Водное загрязнение оказывает значительное влияние из-за подведения коммуникаций непосредственно к самому объекту.

 

 

Школа, ВУЗ
Угроза, вид загрязнения	Воздействие на окружение	Чувствительность
Атмосфер.	1	3
Эл. магнит.	1	2
Шумовое	3	2
Водное	1	2

 

СанПиН 2.4.2.1178-02

 

2.2 Требования  к участку общеобразовательных  учреждений