Планирование и контроллинг

 

Этап 3. Для оценки рисков рассматриваемого проекта была сформирована группа экспертов в количестве – 10 человек.   Дифференцированная оценка специалистов участвующих в опросе осуществлялась по пяти параметрам:  наличие специального образования, стаж работы в данной области, наличие специальных знаний, интерес, проявленный к опросу, заинтересованность в результатах опроса. Для оценки экспертов была использована шкала, приведенная в таблице 3. Оценка уровня  компетентности каждого эксперта определяется как сумма оценок по каждому параметру, приведенному в таблице 3.

Таблица 9.3 – Шкала для оценки уровня компетентности экспертов

№ п.п	Название параметра	Шкала оценок (баллы)
1	Наличие специального образования	наличие высшего образования по экономике и строительству – 3 наличие высшего образования по экономике или строительству –2,5 наличие незаконченного высшего образования по экономике и строительству –2 наличие незаконченного высшего образования по экономике или строительству –1,5 наличие среднего специального образования по экономике и строительству – 1 наличие среднего специального образования по экономике строительству – 0,5 нет специального образования – 0
2	Стаж работы в области экспертизы и управления недвижимостью	более 25-ти  лет - 3 от 10-ти до 25 лет  - 2,5 от 5-ти до 10-ти лет - 2 от 3-х до 5-ти лет – 1,5 до 3-х лет – 1 нет – 0
3	Наличие образования  в области экспертизы и управления недвижимостью	диплом по специальности «экспертиза и управление недвижимостью» и специальные курсы повышения квалификации (оценка недвижимости и т.д.) – 2 диплом по специальности «экспертиза и управление недвижимостью» – 1 специальные курсы повышения квалификации (оценка недвижимости и т.д.) – 0,5 нет – 0
4	Интерес, проявленный к опросу	высокий – 1 средний – 0,5 низкий или нет – 0
5	Заинтересованность в  результатах опроса	высокая – 1 средняя – 0,5 низкая или нет –0

 

Результаты оценки экспертов  будут представлены ниже в таблице 9. 4.

Таблица 9.4 – Оценка уровня компетентности привлекаемых  экспертов

 

№ п.п	Название параметра	Эксперт №1	Эксперт №2	Эксперт №3	Эксперт №4	Эксперт №5	Эксперт №6	Эксперт №7	Эксперт №8	Эксперт №9	Эксперт №10
1	Наличие специального образования	2,5	3	2	1,5	2,5	2	2,5	3	2,5	2
2	Стаж работы в области экспертизы и управления недвижимостью	1,5	2,5	1	1	2	1,5	1	3	2	1,5
3	Наличие образования в области экспертизы и управления недвижимостью	2	2,5	1,5	1	2	2	2	2	2	1,5
4	Интерес, проявленный к опросу	0,5	1	1	0,5	1	0,5	1	1	1	1
5	Заинтересованность в результатах опроса	0	0,5	0,5	0,5	1	0,5	1	0,5	1	1
	Суммарная оценка	6,5	9,5	6	4,5	8,5	6,5	7,5	9,5	8,5	7	74 (Σпо строке)
	Вес мнения каждого эксперта в суммарной  оценке (уровень компетентности эксперта - УК)	0,09	0,13	0,08	0,06	0,11	0,09	0,10	0,13	0,11	0,09

 

Этап 4. Изучение мнений экспертов проводилось в виде заочного опроса, то есть специалисту, привлекаемому в качестве эксперта, давался опросник, который он должен был заполнить самостоятельно. Пример опросника представлен на рисунке 9.2.

Опросник заполнялся следующим образом. Для каждого типа риска необходимо было определить опасность (уровень его проявления) по стобалльной шкале (катастрофический риск – (75;100], критический риск – (50;75], средний риск – (25;50], минимальный риск – (0;25]) и вероятность его проявления.

Результаты опроса экспертов  представлены ниже в таблице 9.5.  В таблице приняты следующие условные обозначения: О – опасность рисков, Р  вероятность рисков, W – важность рисков получаемая произведением опасности и вероятности.

Этап 5. На данном этапе на основе данных, представленных в таблицах 9.4 и 9.5 был определен интегральный уровень рисков и суммарного значение риска проекта. Результаты представлены в таблице 9.6. В таблице использованы следующие условные обозначения: W – важность рисков (принята из таблицы 9.5),  УК – уровень компетентности экспертов (принят из таблицы 9.4), УР – уровень рисков (получается путем перемножения важности каждого риска на уровень компетентности эксперта).

Интегральный уровень i-го риска рассчитывается по формуле 9.1.

,

(9.1)

 

где УР_ij – уровень i-го риска по j-му эксперту (j=1…n), n – общее количество привлеченных экспертов.

Суммарное значение риска  проекта определяется как сумма интегральных уровней всех рисков данного проекта.

Этап 6. На данном этапе  производим сравнение интегрального  уровня рисков, полученного в результате экспертного опроса с предельным уровнем  для  данного  вида  риска  и выносим решение о приемлемости данного вида риска (таблица 9.7).  При этом, если ИУР больше предельного, то риск считается неприемлемым. В результате сравнения уровней риска по рассматриваемому проекту получили, что шесть видов рисков из четырнадцати являются неприемлемыми, в том числе: внешний экономический риск, риск ускоренного физического износа, риск преждевременного морального  устаревания, непредвиденный рост эксплуатационных затрат, риск снижения доходности, риск потери ликвидности.

Таблица 9.7 – Сравнение интегрального и предельного уровня рисков

№ п/п	Наименование рисков	Интегральный уровень  рисков	Предельный уровень  рисков	Заключение (приемлем / неприемлем)
	Риски района расположения:
1	Риск чрезвычайных ситуаций	2	1,19	приемлем
2	Криминогенный риск	2	1,46	приемлем
3	Социальный риск	2	1,69	приемлем
4	Экологический риск	2	1,59	приемлем
5	Экономический риск	2	2,23	неприемлем
6	Политический риск	2	1,43	приемлем
7	Правовой риск	2	1,59	приемлем
	Риски объекта оценки:
8	Риск ускоренного физического  износа	4	5,20	приемлем
9	Риск преждевременного морального  устаревания	4	5,62	неприемлем
10	Риск ухудшения инфраструктуры	7	4,49	приемлем
11	Риск вмешательства в оперативное управление	7	5,90	приемлем
12	Непредвиденный рост эксплуатационных затрат	7	6,37	приемлем
13	Риск снижения доходности	5	6,32	неприемлем
14	Риск потери ликвидности	3	6,44	неприемлем

 

 

В результате сравнения  интегрального уровня рисков, полученного в результате экспертного опроса с предельным значением для данного вида рисков, определена их приемлемость для разработчика проекта. В связи с тем, что существует опасность увеличения рисков необходимо предусмотреть методы их снижения.

Все методы, позволяющие  минимизировать проектные риски  можно разделить на три группы:

• диверсификация или распределение рисков;
• резервирование средств;
• страхование рисков.

(Методы управления  рисками более подробно рассмотрены в п.9.5)

9.4. Анализ чувствительности проекта

С учетом факта неопределенности, присутствующего при любом планировании, необходим анализ чувствительности при различных вариантах проекта, связанных с двумя основными показателями:

- инвестиционными затратами;

- объемами поступлений.

Ниже в табличном и графическом  формате представлен сводный  анализ чувствительности проекта при двух вариантах развития ситуации:

- увеличение первоначальных инвестиционных затрат на 5%;

- снижение выручки  на 5%.

Исходные данные для анализа  взяты из Раздела 8 "Финансовый план" таблица 8.20.

 

 

 

 

 

 

Таблица 9.8 – Сводный анализ чувствительности проекта

Наименование исходных данных	Базовый вариант	Увеличение первоначальных  инвестиционных издержек на 5%
		значение	отклонение	чувствительность, %
Инвестиционные затраты, всего (с учетом выплат процентов)	75697,97	79482,87	3784,9
Поступление средств  от производственной деятельности за расчетный период	112124,54	112124,54
Показатели, характеризующие  чувствительность проекта
1. Сальдо нарастающим  итогом	36426,57	32641,67	-3784,9	10%
2.Срок окупаемости  (простой) PBP, лет	0,88	0,92	0,04	4,5%
3.Чистая приведенная  стоимость NPV на конец периода	16986,22	13805,63	-3180,6	19%
4. Индекс прибыльности PI	1,27	1,21	0,06	30%
5. Срок окупаемости  (дисконтированный) DPB, лет	0,93	0,95	0,02	2%
6. Внутренняя норма  доходности, IRR, %	26,80%	25,20%	-1,60%	6%
Общая чувствительность проекта, %				12,0%

Продолжение таблицы.9.8

Наименование исходных данных	Базовый вариант	Снижение выручки  на 5%
		значение	отклонение	чувствительность, %
Инвестиционные затраты, всего (с учетом выплат процентов)	75697,97	75697,97
Поступление средств  от производственной деятельности за расчетный период	112124,54	102364,06	-9760,5
Показатели, характеризующие  чувствительность проекта
1. Сальдо нарастающим  итогом	36426,57	26666,09	-9760,5	27%
2.Срок окупаемости  (простой) PBP, лет	0,88	0,93	0,05	5,7%
3.Чистая приведенная стоимость NPV на конец периода	16986,22	11161,99	-5824,2	34%
4. Индекс прибыльности PI	1,27	1,18	-0,09	7%
5. Срок окупаемости  (дисконтированный) DPB, лет	0,93	0,97	0,04	4%
6. Внутренняя норма  доходности, IRR, %	26,80%	25,30%	-1,50%	6%
Общая чувствительность проекта, %				14,0%

 

Проведенный анализ показывает наиболее высокую чувствительность проекта к непредвиденному снижению выручки – (14%).

9.5 Анализ безубыточности

Анализ безубыточности необходим  для определения степени рискованности проекта и представляет собой выявление объема услуг, который предприятие должно осуществить, чтобы покрыть свои текущие издержки.

То есть точка безубыточности представляет собой минимальный объем производства, обеспечивающий равенство выручки  от реализации и затрат при заданном уровне цен и себестоимости.

В данном проекте анализ безубыточности произведен по двум вариантам: с точки зрения обеспечения полной безубыточности операционной деятельности и с точки зрения полной безубыточности проекта (с учетом соблюдения графика выплат по кредиту). Во втором варианте к сумме постоянных издержек добавляются размеры выплат по кредиту.