Оценка стоимости объекта недвижимости на примере ОАО Хабаровского пищевого комбината

 

3)Надбавка за инвестиционный  менеджмент-4,24, рассчитывается по  формулу:

Итого премии за риск составили  –14,55%

R_on = 7,47% +14,55%=22,02%

R_of - норма возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. R_of рассчитываем методом Инвуда, который предполагает, что возврат капитала осуществляется (реинвестируется) по ставке дохода на инвестиции (R_on).

R_of =0,007174

Таким образом, R_кап =22,02 + 0,007174= 22,027174%, что примерно 22,03%

5. Определение рыночной стоимости объекта оценки (таблица 20)

Таблица 11 – Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества методом прямой капитализации.

Показатели	Производственного здания, литер «А»
Арендная площадь,м2	574,9
Ставка арендной платы с НДС, руб	500
Потенциальный валовый доход (ст.1*ст.2*12), руб.	3 449 400
Коэффициент загрузки	0,9
Коэффициент недосбора арендной платы	0,95
Действительный валовой доход, руб	2 949 237
Затраты на содержание объекта, руб., в т. ч.	1 613 000
налог на имущество	57045
земельный налог	15646
Заработная плата обслуживающего персонала и налог на нее	247000
коммунальные расходы:	1 293 300
отопление	209 600
электроэнергия	1 066 700
связь	19 900
Чистый операционный доход, руб.	1 336 237
Ставка капитализации для здания, %	0,2203
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	6 065 533

 

V_o.o.=ЧОД/R_кап;                                                                                                  ( 13 )

V_o.o.= 1 336 237/0,2203=6 065 533 рублей

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимого имущества – производственного здания, литер «А», расположенное по адресу г. Хабаровск, п. Березовка, Федоровское шоссе 11, определенная методом прямой капитализации на 01.01.2011 г. составила  6 065 533 руб.

Согласование  результатов

 

В результате анализа  применимости каждого подхода оценки рассматриваемого объекта можно  сделать следующие выводы:

1. затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на него слишком полагаться.
2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей.
3. Подход с точки зрения доходности отражает ту стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. в связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов опирается в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет больший вес при решении об окончательной стоимости объекта.

С учетом вышеизложенного  рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность информации	30	40	30
Полнота информации	25	45	30
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	20	50	30
Способность учитывать конъюнктуру  рынка	25	40	35
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта	20	30	50
Допущения, принятые в расчетах	35	35	30
Весовые показатели достоверности  метода оценки (qi)	26	40	34

 

Рыночную стоимость  объекта определяем по средней взвешенной:

V_о.о=V₁*q₁+V₂*q₂+V₃*q_3,                                                                                                                                    ( 14 )

где V₁, V₂, V₃ – стоимость объекта определенная с использованием затратного подхода, сравнительного подхода и доходного подхода соответственно.

V_о.о =6 690 705 *0,26+7 448 900*0,4+6 065 533 *0,34=6 781 500  рублей

Таким образом, на основании  имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик  оценки, можно сделать следующее  заключение.

Рыночная стоимость  объекта оценки административно-бытового здания, расположенного по адресу: г. Хабаровск, п. Березовка, Федоровское шоссе 11, по состоянию на 01.01.2011 г., с учетом округления составляет  6 781 500 рублей.

 

Далее рассчитаем коэффициент  пересчёта балансовой стоимости  в рыночную для всего комплекса недвижимого имущества, который определяется как отношение рыночной стоимости оцененного производственного цеха к его балансовой стоимости.

 

Оценка оборудования

Затратный подход основан  на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за объект цену большую, чем цена воссоздания объекта, имеющего полезность, одинаковую с полезностью оцениваемого объекта. Сущность подхода заключается в том, что в качестве меры рыночной стоимости принимаются затраты (издержки) на создание оцениваемого объекта.

На балансе предприятия  стоит 1 автотранспортная единица –  автопогрузчик, балансовая стоимость  которого на дату оценки составляет 150 тыс. рублей

При определении стоимости  транспортного средства для различных  целей за точку отсчета принимается действующая на день осмотра  розничная цена (Цр) на новое идентичное транспортное средство базовой комплектации.

Расчетный износ (Итр) транспортного  средства является отправной точкой для последующих расчетов и определяется по формуле:

Итр = (И1Пф + И2Дф) * А2 *А3 *А4                                               ( 15 )

где:  

И1 – показатель износа ТС по пробегу (в % на 1000 км пробега);

Пф – пробег фактический  на день осмотра (в тыс. км.) с начала эксплуатации или после капитального ремонта;

И2 – показатель старения по сроку службы (в % за 1 год) в зависимости  от интенсивности эксплуатации.

Дф – фактический  срок службы (в годах с точностью  до одного десятичного знака) с начала эксплуатации или после капитального ремонта.

А2 – коэффициент корректирования износа в зависимости от природно-климатических условий;

А3 – коэффициент корректирования  износа в зависимости от экологического состояния окружающей среды;

А4 – коэффициент корректирования  износа, учитывающий тип региона, в котором эксплуатировалось АМТС.

Значения показателей  износа, нормативных пробегов и корректирующих коэффициентов, используемых в формуле.

Значение фактического пробега (Пф) принимается в соответствии с показаниями исправного счетчика пройденного пути спидометра транспортного средства, или принимается по учетным документам на данное транспортное средство.

Для определения срока  службы (Дф) используются данные паспорта транспортного средства  (технического паспорта, свидетельства о регистрации), договора купли-продажи (контракта на поставку).

Когда на изменение стоимости  транспортного средства оказывают  влияние только факторы, присущие всем эксплуатируемым ТС – естественный износ  и старение,  и если не выявлено документально подтвержденных замен в процессе эксплуатации агрегатов и дорогостоящих комплектующих изделий, расчет стоимости ведется по формуле:

Сиз = Цр – Виз (руб)                                                                             ( 16 )

где:

Сиз – расчетная стоимость  ТС с учетом расчетного износа, руб.;

Цр – расчетная  розничная цена ТС с учетом фактичес. комплектности, руб.;

Виз – часть стоимости  ТС, утраченная вследствие естествен. старения, руб.

Расчет стоимости  автопогрузчика

Розничная цена (Цр) на новое  идентичное транспортное средство базовой  комплектации на дату оценки составляет 520 000 рублей.

Расчетный износ: Итр = (И1Пф + И2Дф) * А2 *А3 *А4

Итр = (0,38*415 600 + 0,77 * 15) * 1,12 *1,07 * 1,025 = 194 006 руб.,

где:

0,38 - показатель износа  ТС по пробегу,

415 600 км - пробег фактический на день осмотра с начала эксплуатации,

5,5 - показатель старения  по сроку службы (в % за 1 год)  в зависимости от интенсивности  эксплуатации ,

15 лет -  фактический  срок службы с начала эксплуатации,

1,12 - коэффициент корректирования  износа в зависимости от природно-климатических условий,

1,07 - коэффициент корректирования  износа в зависимости от экологического  состояния окружающей среды ;

1,025 - коэффициент корректирования   износа, учитывающий тип региона,  в котором эксплуатировалось  ТС.

Рыночная стоимость  ТС = 520 000 – 194 006 = 325 994 рублей.

Таким образом, рыночная стоимость автотранспорта предприятия  на дату оценки составила 326 тыс.  рублей.

По данным бухгалтерского учёта балансовая стоимость  погрузчика   составила 150 000 руб. Следовательно, коэффициент пересчёта равен 2,2.

V_МОТС = 2,2*1 778 000 = 3 911 600 руб.

Оценка нематериальных активов

По балансу на дату оценки стоимость нематериальных активов составляет 71 тыс. рублей. Данную стоимость корректировке не подвергаем.

Оценка оборотных  активов 

Запасы. По данным бухгалтерского баланса на дату оценки производственные запасы составляют 3 074 тыс. рублей.

Была произведена переоценка запасов по текущим ценам  с  учетом затрат на транспортировку и  складирование; устаревшие запасы списаны. Получены следующие результаты: рыночная стоимость производственных запасов в текущих ценах составила 12 400 тыс. руб., подлежит списанию 10 %.

Таким образом, рыночная стоимость производственных запасов  на дату оценки составила 11 160 тыс. рублей (12 400 – 10 % = 11 160).

НДС принят по балансу: 3 тыс. руб.

Дебиторская задолженность принята по балансу равной 11 652 тыс. рублей, так как финансовый анализ предприятия показал, что просроченной задолженности на дату оценки не имеется.

Оценка денежных средств.

Эта статья не подлежит переоценке и она равна 749 тыс. рублей.

Таким образом, рыночная стоимость оборотных средств  на дату оценки составляет: 3 912 + 71 + 11 160+3+11 652 = 26 798 тыс. рублей.

Оценка пассивов

Долгосрочные обязательства  приняты по балансу: 0 тыс. рублей

Займы и кредиты приняты  по балансу: 0 тыс. рублей.

Кредиторская задолженность  принята по балансу: 11 970 тыс. рублей.

Таким образом, рыночная стоимость пассивов предприятия  на дату оценки составляет 11 970 тыс. рублей.

Расчёт скорректированной  величины чистых активов ОАО «Хабаровский пищевой комбинат» на дату оценки приведен в таблице 12 .

Таблица 12-Расчёт скорректированной величины чистых активов предприятия на дату оценки, тыс. руб.

 

Наименование показателя	Балансовая стоимость	Рыночная стоимость
АКТИВ
1. Внеоборотные активы, в том числе:	7639	11 083
Нематериальные активы	71	71
Основные средства, в том числе:	7568	11 012
здания и сооружения	5472	6 782
машины и оборудование	1778	3 912
транспортные средства	318	318
прочие основные средства	0	0
Незавершенное строительство	0	0
2. Оборотные средства, в том числе:	15478	23 564
Запасы	3074	11 160
НДС	3	3
Дебиторская задолженность краткосрочная	11 652	11 652
Денежные средства	749	749
Итого активы	23117	34 647
ПАССИВ
3. Долгосрочная задолженность	0	0
4. Займы и кредиты	0	0
5. Кредиторская задолженность	11 970	11 970
Итого пассивы	11 970	11 970
Стоимость чистых активов предприятия	11 147	22 677