Оценка стоимости объекта недвижимости на примере ОАО Хабаровского пищевого комбината

 

За период с 31.12.2009   по 31.12.2010 гг.

	31.12.2009	31.12.2010
Коэффициент обеспеченности собственными средствами	0.542	0.225
Коэффициент автономии	0.779	0.481
Коэффициент маневренности собственных средств	0.335	0.314

 

Для оценки финансовой устойчивости используются следующие основные показатели:

        - коэффициент     финансирования     (обеспеченности     собственным средствами);

- коэффициент автономии;

- коэффициент маневренности собственных средств. 
Коэффициент финансирования (Кф) рассчитывается следующим образом:

Кф - Срсоб /А,

где Срсоб - собственные средства ;

А - сумма активов .

Коэффициент финансирования показывает, какая доля активов финансируется за счет собственных средств предприятия. Значение этого коэффициента более 0.5 указывает на финансовую устойчивость предприятия.

Коэффициент автономии (Кавт) представляет собой следующее соотношение:

Кавт = Срсоб / Срзаем,

где Срсоб - собственные средства ;

Срзаем - заемные средства.

Для финансово-устойчивой компании коэффициент автономии, как правило, должен превышать 1.0. Это свидетельствует о том, что собственный капитал превышает заемный.

Коэффициент маневренности собственных средств показывает отношение собственных оборотных средств к сумме собственных средств предприятия.

С увеличением доли собственных средств растет финансовая устойчивость предприятия, в то же время использование заемных средств может повысить эффективность его деятельности.

 

ДИНАМИКА ВЫРУЧКИ И СЕБЕСТОИМОСТИ

За период с 31.12.2009   по 31.12.2010 гг.

	331.12.2009	31.12.2010
Выручка от реализации	77432	101039
Себестоимость продукции	66525	88484
Доля себестоимости в выручке	0.86	0.88

 

Показатели выручки и себестоимости характеризуют эффективность деятельности предприятия.

При анализе выручки важно выявить тенденции ее изменения, в т.ч. связанные с сезонностью и прочими факторами. Для анализа структуры себестоимости и динамики ее изменения используются данные формы № 2 бухгалтерской отчетности и другие необходимые документы.

Опережающий рост себестоимости по сравнению с выручкой свидетельствует о снижении эффективности предприятия. В этом случае следует спрогнозировать развитие ситуации и оценить возможность попадания предприятия в зону банкротства.

 

ЭФФЕКТИВНОСТЬ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КОМПАНИИ

за период с 31.12.2009 по 31.12.2010

	31.12.2009	31.12.2010
Рентабельность продаж	5.25%	4.305%
Рентабельность активов	15.49%	9.994%
Рентабельность чистых активов	19.88%	20.744%
Оборачиваемость чистых активов	13.66 %	6.529%

 

Эффективность деятельности предприятия оценивается при помощи следующих основных показателей:

• рентабельность продаж;
• рентабельность активов;
• рентабельность чистых активов;

• рентабельность собственного капитала

 

Рентабельность продаж (Рпр) рассчитывается как:

Рпр = Поп /Bp,

 Где Поп- операционная прибыль;

Bp- выручка от реализации.

Этот показатель характеризует эффективность основной деятельности предприятия. На изменение показателя рентабельности продаж влияют несколько факторов, основные из них следующие:

снижение объема продаж; рост себестоимости продукции.

Рентабельность активов (Ра) показывает отдачу на рубль активов предприятия:

Ра = Поп /Аср,

гдеПоп- операционная прибыль;

 Аср- средняя сумма активов.

Рентабельность активов можно так же рассчитать по формуле:

Ра =Рпр * О а,

 гдеРпр рентабельность продаж;

 Оа оборачиваемость активов.

Рентабельность активов является одним из основных показателей, характеризующие эффективность деятельности предприятия. Проводя анализ влияющих на этот показатель факторов необходимо выделять среди них наиболее значимые.

Анализируя динамику изменения коэффициента рентабельности активов, можно определить какой из показателей оказывает на него максимальное воздействие, и выявить причины изменения этого показателя, исследуя его составляющие. Таким образом, можно определить исходные причин ухудшения ситуации и разработать меры по ее исправлению.

 

ПОКАЗАТЕЛИ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ

за период с 31.12.2009 по 31.12.2010

 

	31.12.2009	31.12.2010
Чистые активы	9450	11436
Собственные оборотные средства	3072	3497
Переменные затраты	6625	88484
Постоянные затраты	6842	8205

 

Чистые активы - это балансовая стоимость имущества акционерного общества, уменьшенная на сумму его обязательств, другими словами, реальная стоимость имеющегося у общества имущества, ежегодно определяемая за вычетом его долгов.

 

В состав активов, принимаемых к расчету, включаются:

-внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе бухгалтерского баланса (нематериальные активы, основные средства, незавершенное строительство, доходные вложения в материальные ценности, долгосрочные финансовые вложения, прочие внеоборотные активы);

- оборотные активы, отражаемые во втором разделе бухгалтерского баланса (запасы, налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям, дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения, денежные средства, прочие оборотные активы) за исключением стоимости в сумме фактических затрат на выкуп собственных акций, выкупленных акционерным обществом у акционеров для их последующей перепродажи или аннулирования, и задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал.

 

В состав пассивов, принимаемых к расчету, включаются:

• долгосрочные обязательства по займам и кредитам и прочие долгосрочные обязательства;
• краткосрочные обязательства по займам и кредитам;
• кредиторская задолженность;
• задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов;
• резервы предстоящих расходов;

- прочие краткосрочные обязательства.

 

Собственные оборотные средства - это разность между объемами источников собственных средств (итог 1 раздела III пассива баланса) и фактической стоимостью основных средств и прочих внеоборотных активов (итог I раздела I актива баланса).

 

АНАЛИЗ ДИНАМИКИ ПРИБЫЛИ

за период с 31.12.2009 по 31.12.2010

	31.12.2009	31.12.2010
Прибыль от продаж	4065	4350
Операционная прибыль	2718	3457
Чистая прибыль	1 819	2310

 

 

СТЕПЕНЬ ОТДАЛЕННОСТИ ОТ БАНКРОТСТВА

за период с 31.12.2009 по 31.12.2010

 

	31.12.2009	31.12.2010
Двухфакторная модель банкротства	-2.72	-1.464
Пятифакторная модель банкротства	10.84	7.3988

Для двухфакторной модели выбираются два показателя, от которых, по мнению Э. Альтман зависит вероятность банкротства. В их числе коэффициент текущей ликвидности и коэффициент финансовой зависимости.

Для двухфакторной модели выбираются два показателя, от которых, по мнению Э. Альтмана зависит вероятность банкротства. В их числе коэффициент текущей ликвидности и коэффициент финансовой зависимости.

Данная модель выражается зависимостью:

Z = -0.3877- 1.0736КТЛ + 0.0579КФЗ.

Если Z = 0, вероятность банкротства равна 50%.

Если Z < 0, вероятность банкротства меньше 50% и далее снижается по мере уменьшения Z. Если Z > 0, вероятность банкротства больше 50% и возрастает с ростом Z. Коэффициент финансовой зависимости равен отношению заемных средств к общей стоимоси капитала (валюте баланса).

 

На основе пяти показателей, от которых в наибольшей степени зависит вероятность банкротств] и их весовых коэффициентов была предложения пятифакторная модель прогнозирования.

Z = 1.2КОБ + 1.4КНП + З.ЗКПДН + 0.6КСК +1.0КОА,

где КОБ - отношение оборотных активов к общей сумме активов;

КНП - отношение суммы чистой прибыли (нераспределенной прибыли) или непокрытс убытка, взятого с отрицательным знаком, к общей сумме активов;

КЛДН - отношение прибыли до налогообложения к общей сумме активов;

КСК - отношение рыночной стоимости собственного капитала предприятия (суммарная рыночной стоимости акций предприятия) к балансовой стоимости заемных средств;

КОА - оборачиваемость всего капитала как отношение выручки к общей сумме активов.

Если Z принимает значение ниже 1,8 - вероятность банкротства очень высокая.

Если Z = 1.81- 2.7 - вероятность высокая.

Если Z = 2.71- 2.9 - вероятность невелика;

Если Z> 2.9 - вероятность очень низкая, т. е. организация работает стабильно.

Для ОАО "Бифидум" значение Z-счета по состоянию на 31.12.2009 составило 7,39. Это говорит о очень низкой вероятности банкротства ОАО "Бифидум".

Выводы по результатам анализа.

Показатели финансового  положения организации, имеющие хорошие значения:

Значение коэффициента срочной ликвидности более 0.5 можно оценивать как положительное.

Для коэффициента абсолютной ликвидности в качестве среднего значения можно принять 0.1.

Коэффициент восстановления платежеспособности, принимающий значение меньше 1, рассчитанный на период, равный 6 месяцам, свидетельствует о том, что у предприятия в ближайшее время нет реальной возможности восстановить платежеспособность.

Показатели финансового положения ОАО "«Хабаровский пищевой комбинат», имеющие неудовлетворительные значения:

Величина коэффициента текущей ликвидности менее 2 означает, что текущих активов недостаточно для погашения текущих обязательств.

Для финансово-устойчивой компании коэффициент автономии, как правило, должен превышать 1.0, на предприятии ОАО “Бифидум” составляет 0,48.

3 Определение  рыночной стоимости объекта оценки

 

3.1 Затратный  подход

 

Затратный подход рассматривает  стоимость предприятия с точки  зрения понесенных издержек.

Источником исходных данных для оценки служит бухгалтерская  отчетность предприятия, в том числе: бухгалтерский баланс, отчет о  прибылях и убытках, отчет о движении денежных средств, приложения и расшифровки. Причем, предварительно следует провести инфляционную корректировку данных.

Различают метод скорректированных  чистых активов и нескорректированных  чистых активов. В первом случае проводится полная корректировка статей баланса, а значит, определяется обоснованная  рыночная стоимость каждого актива баланса в отдельности. Результаты расчетов по данному методу более достоверны, чем по второму, когда из-за отсутствия достаточной информации корректировка статей баланса не проводится.