Оценка стоимости объекта недвижимости на примере ОАО Хабаровского пищевого комбината

 

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода составила 6 690 705 рублей

 Сравнительный подход

Подход к оценке с  точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта  с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

В сравнительном подходе  реализуется метод сравнения  продаж, называемый также рыночным методом, методом рыночной информации, методом прямого сравнительного анализа продаж, который является наиболее широко применяемым методом оценки.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов, по которым имеется достаточное  количество информации о недавних сделках купли - продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

На практике, как правило, нельзя найти даже двух абсолютно  подобных объектов собственности. Местоположение, физические характеристики и состояние, обременения и условия финансирования, время продаж и другие характеристики, по которым объекты имеют различия, вызывают потребность во внесении корректирующих изменений в цены рыночных сделок.

При корректировке продажных  цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к  объекту оценки.

Корректировки осуществляют по коэффициентам, учитывающим следующие факторы: функциональное назначение объекта (показатели, удовлетворяющие конкретную потребность); качество объекта; ресурсоемкость объекта; время, период оценки; местоположение объекта, инфраструктура, экология; условия финансирования; условия продажи и имидж продавца.

Применение метода сравнения  продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

• изучение рынка и предложений на продажу аналогичных объектов, выявление недавних аналогичных продаж на соответствующем рынке (производственные здания);
• сбор и проверка информации о сделках, по каждому отобранному объекту - количественные показатели и качественные признаки;
• анализ и сравнение каждого отобранного объекта с оцениваемым по таким признакам, как дата продажи, местоположение, физические характеристики, условия продажи и другие;
• внесение поправок (корректировок) в цены продаж или запрашиваемые цены по каждому отобранному (сопоставимому) объекту с учетом различий между оцениваемым объектом и аналогами;
• приведение скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

Анализ рынка коммерческой недвижимости города Хабаровска показал, что в данном сегменте рынка осуществляется небольшое количество сделок купли - продажи, превалируют предложения о продажах. Были отобраны 3 объекта, которые по своему наилучшему и наиболее эффективному использованию, а также по функциональному назначению, уровню качества и ряду других признаков могут быть приняты в качестве сопоставимых объектов с оцениваемым недвижимым имуществом.

Характеристика выбранных  сопоставимых объектов - аналогов приведена в таблица 9.

Расчет рыночной стоимости  оцениваемого недвижимого имущества  методом сравнительного анализа  продаж представлен в таблице 10.

Таблице 9 – Расчет рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества

Параметры сравнения	Аналог 1 – Производственное здание	Аналог 2– Здание свободного назначения	Аналог 3– Производственное здание
1	2	3	5
Цена продажи за 1 кв.м.	11 253	18 650	9 432
Местоположение	г. Хабаровск, Хабаровск-2 (зона 38)	г. Хабаровск, ул Волочаевская (зона 31)	г. Хабаровск, ул. Узловая (зона 38)
Дата продажи	Декабрь 2008	Декабрь 2008	Декабрь 2008
Право собственности на объект	Полное	Полное	Полное
Условия финансирования	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа
Общая площадь зданий, м2	420	405	789,4
Наличие подъездных путей	Автомобильные пути	Автомобильные пути	Автомобильные пути
Наличие парковки	Есть	Есть	Есть
Функциональное решение	Производственное здание	Свободное назначение	Производственное здание
Техническое состояние	Хорошее	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Инженерное обеспечение	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью
Экологическая обстановка	Хорошая	Хорошая	Хорошая

 

 

Таблица 10 – Расчет стоимости  недвижимого имущества, выполненный  методом прямого сравнительного анализа продаж

Параметры сравнения	Производственное здание	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	2	3	4	5
Цена продажи 1кв.м. с НДС, руб		11 253	18 650	9 432
Дата продажи	01.01.2011	Декабрь 2010	Декабрь 2010	Декабрь 2010
Корректировка		1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена		11 253	18 650	9 432
Право собственности  на объект	Полное	Полное	Полное	Полное
Корректировка		1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена		11 253	18 650	9 432
Местоположение	г. Хабаровск, п. Березовка, Федоровское шоссе, 11,(Зона 9)	г. Хабаровск, Хабаровск-2 (зона 38)	г. Хабаровск, ул Волочаевская (зона 31)	г. Хабаровск, ул. Узловая (зона 38)
Корректировка		46.3/39.49=1.17	46.3/53.73=0.86	46.3/39.49=1.17
Скорректированная цена		13 166	16 039	11 035
Условия финансирования	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа
Корректировка		1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена		13 166	16 039	11 035
Общая площадь зданий, м2	574,9	420	405	789,4
Корректировка		0,97	0,92	1,08
Скорректированная цена		12 771	14 755	11 917
Наличие подъездных путей	Автомобильные пути	Автомобильные пути	Автомобильные пути	Автомобильные пути
Корректировка		1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена		12 771	14 755	11 917
Наличие парковки	Есть	Есть	Есть	Есть
Корректировка		1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена		12 771	14 755	11 917
Функциональное решение	Производственное здание	Производственное здание	Свободное назначение	Производственное здание
Корректировка		1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена		12 771	14 755	11 917
Техническое состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка		1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена		12 771	14 755	11 917
Инженерное обеспечение	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью
Корректировка		1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена		12 771	14 755	11 917
Экологическая обстановка	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Корректировка		1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена		12 771	14 755	11 917
Веса		0,5	0,3	0,2
Рыночная стоимость 1 кв. м. объекта оценки, руб	12 956

 

Определение величины стоимости объекта оценки осуществляется путем согласования полученных величин методом средне взвешенной величины.

Наибольший вес придан объекту-аналогу 1 ввиду соответствия большинства ценнообразующих параметров данного объекта характеристикам  оцениваемого объекта (местоположение – объект-аналог находится в той  же оценочной зоне, что и объект оценки, площадь объекта, наличие подъездных путей и др.) Объекту-аналогу 2 был придан наименьший вес ввиду наибольшего расхождения в площади (по сравнению с аналогами 2,3) с объектом оценки. Объекту-аналогу 3 был придан средний вес ввиду соответствия площади объекта оценки в большей мере, чем объект-аналог 2, но внесением большего количества корректировок в цену данного объекта-аналога, чем цену аналога 1.

Определение величины стоимости объекта оценки осуществляется путем согласования полученных величин методом средне взвешенной величины.

Vо.о. = 12 956 * 574.9= 7 448 900 рублей

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта  недвижимости производственного  здания ОАО «Хабаровский пищевой комбинат» находящегося по адресу: г. Хабаровск, п. Березовка, Федоровское шоссе, 11 составила 7 448 900 рублей.

Доходный подход

Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня  являются отражением будущих преимуществ. В рамках доходного подхода в  данной работе используется метод прямой капитализации.

Основные этапы метода:

1. Определение потенциального валового дохода – дохода генерируемого объектом при его наилучшем и наиболее эффективном использовании.  Уровень арендной платы (за 1 м²) в краснофлотском районе города Хабаровска на производственные помещения в расчете на месяц колеблется от 300-600 рублей.
2. Оценка потерь от загрузки и невзысканных арендных платежей. Средняя годовая загрузка производственных помещений по городу Хабаровск составляет 50-100% в зависимости от месторасположения Объект оценки находится в северной части города поэтому предполагается его загрузка на 90%). Кроме того, поскольку платежеспособность участников бизнеса является величиной, подверженной влиянию множества факторов, то при расчете операционного дохода учтен риск неуплаты по аренде помещений, то есть недополучения арендной платы при сборе в размере 10%.
3. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости  в год:

  1 613 000 рублей.

 

налог на имущество, руб.:	57045
земельный налог, руб.:	15646
заработная плата обслуживающего персонала и налог на нее, руб.:	247000
коммунальные расходы, руб:	1 293 300
Отопление	209600
Электроэнергия	1 066 700
Связь	19900

 

4. Расчет ставки капитализации.

R_кап =R_on+R_of                                                                                                                                        ( 12)

R_on – ставка доходности капитала, она является компенсацией, кот должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.

R_on  рассчитываем методом кумулятивного построения: R_{on =} R_без + П, где

R_без – безрисковая ставка, это ставка процента по высоколиквидным активам. В данной работе безрисковая ставка принята за 7,47% - ставка по ГКО ОФЗ.

П – премии за риск: 1)надбавка за низкую ликвидность- 4,56%;

      2) Надбавка  за риск вложений в недвижимость- 4,1, расчет приведён ниже в таблице  19.

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3 3	4		5		6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей  экономической ситуации	динамичный									1
Увеличение  числа конкурирующих объектов	динамичный						1
Изменение законодательства	динамичный						1
Несистематический риск
Природные и  чрезвычайные ситуации	статичный			1
Ускоренный  износ здания	статичный			1
Неполучение арендных платежей	динамичный										1
Неэффективный менеджмент	динамичный					1
Криминогенные факторы	динамичный			1
Финансовые  проверки	динамичный			1
Неправильное  оформление договоров аренды	динамичный			1
Количество  наблюдений		0	0	5		1		2	0	1	1	0	0
Взвешенный  итог		0	0	15		4		15	0	7	1	0	0
Сумма  51
'Количество  факторов   10
Поправка  на риск вложений в объект недвижимости 5,1 %