Оценка стоимости объекта недвижимости на примере ОАО Хабаровского пищевого комбината

Административно-производственные здания с торговыми помещениями  являются весьма доходными объектами  недвижимости, поэтому у оцениваемого объекта внешний износ отсутствует.

 

Таблица 3– Расчет исправимого физического износа недвижимого имущества   ОАО «Хабаровский пищевой комбинат»

 

№	Наименование конструктивных элементов	Стоимость строительства, руб.	Стоимость исправления, руб.	Остаток, руб.
1	2	3	4	5
	Производственное здание, литер «А»
1.	Фундаменты	927 590	-	927 590
2.	Стены	2 461 164	-	2 461 164
3.	Перекрытия	1 500 582	-	1 500 582
4.	Кровля	1 545 984	231 898	1 314 086
5.	Полы	1 162 980	185 518	977 462
6.	Проемы
-	Новые оконные проемы	185 518	0	185 518
-	Старые оконные проемы	332 876	64 932	267 944
-	Дверные проемы	309 196	46 380	262 816
7.	Отделочные работы	627 590	139138	488  452
8.	Инженерное оборудование	3 156 156	626 124	2 530 032
9.	Прочие	618 394	92 760	525 634
	Итого:	12 068 030	1 386 750	10 681 280

 

Таким образом, исправимый физический износ объекта оценки составил 10 681 280 рублей.

Таблица  4–Расчет неисправимого физического износа в короткоживущих элементах здания ОАО «Хабаровский пищевой комбинат»

 

№	Наименование конструктивных элементов	Остаточная восстановительная стоимость, руб.	Действительный возраст	Общая физическая жизнь	Коэффициент износа	Неисправимый физический износ, руб.
1	2	3	4       »	5	6	7
	Производственное здание, литер «А»
1	Кровля	1 314 086	10	12	0,83	1 090 691
2	Полы	977 462	20	30	0,67	654 899
3	Проемы
-	Новые оконные проемы	185 518	0	50	0,00	0
-	Старые оконные проемы	267 944	20	50	0,4	107 177
-	Дверные проемы	262 816	20	50	0,4	105 126
4	Отделочные работы	488  452	7	20	0,35	170 958
5	Инженерное оборудование	2 530 032	20	30	0,67	885 511
6	Прочие	525 634	20	20	1	525 634
	Итого:	5 791 944				3 539 993

Таким образом, неисправимый физический износ в короткоживущих элементах здания составил 3 539 993 рублей.

Таблица 5–Расчет неисправимого физического износа в долгоживущих элементах здания

№	Наименование	Производственное здание, литер "А"
1	2	3
1	Затраты на восстановление , руб.	12 068 030
2	Затраты на восстановление исправимого физического  износа, руб.	1 386 750
3	Затраты на восстановление короткоживущих элементов с неисправимым физическим  износом, руб.	5 791 944
4	Затраты на восстановление долгоживущих элементов  с неисправимым износом, руб.	4 889 336
5	Действительный возраст	20
6	Общая физическая жизнь	150
7	Коэффициент	0,133
8	Неисправимый физический износ долгоживущих элементов, руб.	650 282

 

Таким образом, неисправимый физический износ в долгоживущих элементах здания составил 650 282 рублей

 

Определение стоимости  земельного участка

Основным арендодателем  земельных участков выступает муниципальное  образование г. Хабаровска, ставка арендной платы устанавливается исходя из базовой ставки и поправочных  коэффициентов к ней, дифференцированных по местоположению, и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности.

Таблица 6 –Описание земельного участка и улучшений

Информация по земельному участку
Общая площадь	759,64 кв. м.
Целевое использование	Существующие здание
"Рельеф участка	Спокойный
Форма участка	Неправильный многоугольник
Адрес	п. Березовка, Федоровское шоссе, 11
Экономическая зона (Решение Гор. Думы от 28.03.2000г. № 413)	9
Базовая ставка аренды за 1 кв.м. земли, руб./год		46,30
Локальные особенности  местоположения
- Обременение		Отсутствуют
- Имущественное  право		Договор аренды земельного участка № 737 от 03.04.2003 г.

 

При определении стоимости  земельного участка, возможно, использовать стандартные подходы, применяемые  в оценочной практике: затратный, сравнительный и доходный подходы.

Затратный подход. Затратный подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени. Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка.

Сравнительный подход. Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок. 

Доходный подход. Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания, - разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный  участок в ожидании будущих доходов  и льгот.

Подход применяется  при оценке стоимости земельных  участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов. На доходном подходе основаны: метод капитализации арендной платы, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования.

В данной работе стоимость  земли рассчитывается по методу капитализации:

                                                                                                                       (11)

где V_з – рыночная стоимость земельного участка;

S_уч – площадь земельного участка;

    А – ставка  арендной платы земли (для оценочной  зоны в которой находится объект  оценки равная 51,39)

R_кап.з – ставка капитализации земли: R_{кап.з =} R_без + П,

Ставка капитализации  для земельного участка принята на уровне 19,65 %

В качестве безрисковой  ставки возьмем ставку дохода по государственным  долгосрочным облигациям равная 8,65%, так как государственные ценные бумаги являются абсолютно ликвидным и надежным инструментом .

риск инвестирования в земельный участок – это риск, связанный с особенностями оцениваемого участка- 4%:

риск изменения законодательства – отражает вероятность того, что  возможные изменения законов, нормативных  актов, инструкций могут снизить  стоимость земельного участка – 3%;

риск инфляции предполагает вероятность неожиданных изменений  темпов инфляции, которые повлияют на величину покупательной способности  будущих денег – 4 %.

 

 

Рыночная стоимость  земельного участка под производственным зданием, литер “А” расположенным по адресу: г. Хабаровск, п. Березовка, Федоровское шоссе, 11, находящемся в безвозмездном пользовании у ОАО «Хабаровский пищевой комбинат», составила 199 700 рублей.

Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества  ОАО " «Хабаровский пищевой комбинат» затратным методом.

 

Таблица 7–   Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества находящегося в безвозмездном пользовании у ОАО «Хабаровский пищевой комбинат»"  затратным методом

№	Наименование	Производственное здание, литер "А"
1	2	3
1	Восстановительная стоимость, руб.	12 068 030
2	Исправимый физический износ, руб.	1 386 750
3	Неисправимый физический износ в короткоживущих элементах здания, руб.	3 539 993
4	Неисправимый физический износ в долгоживущих элементах здания, руб.	650 282
5	Всего физический износ, руб.	5 577 025
6	Функциональный износ, руб.	-
7	Остаточная  стоимость, руб.	6 491 005
8	Внешний износ, руб.	-
9	Рыночная стоимость  земельного участка,руб	199 700
10	Рыночная стоимость, руб.	6 690 705