Оценка стоимости объекта недвижимости на примере ОАО Хабаровского пищевого комбината

Чистая прибыль + Амортизация +(-) Уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала  +(-) Уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства +(-) Прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности.

 Расчет денежного потока для инвестированного капитала:

Чистая прибыль + Амортизация +(-) Уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала  +(-) Уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства.

Для обоснования  жизненного цикла бизнеса возможно применять теорию маркетинга и обосновывать длительность каждой стадии существования бизнеса, как товара на рынке. Для устойчиво развивающегося бизнеса, не требующего диверсификации с течением времени, длительность прогнозного периода определяется точностью расчета результата. При ставке дисконта 20 – 25 %  прогнозный период, гарантирующий достаточную точность результата составляет 6 – 7 лет.

 При расчете величины денежного потока для каждого года прогнозного периода используются несколько подходов:

1. Разработка бизнес – плана развития предприятия за период жизненного цикла бизнеса.
2. Разработка бизнес – плана только на период неустойчивого развития бизнеса с доказательством последующего устойчивого развития. В этом случае для расчета стоимости бизнеса используется модель Гордона.
3. Для предприятия, имеющего определенную историю развития возможно вывести зависимость изменения прибыли или денежного потока за предыдущий период развития с последующим продолжением этой зависимости на период жизненного цикла.

Существуют 2 основные модели обоснования ставки дисконта:

• Модель оценки капитальных активов;
• Кумулятивная модель оценки ставки дисконта.

При использовании метода кумулятивного построения первоначально  производится оценка безрисковой ставки дохода. Затем к безрисковой ставке прибавляется премия за инвестирование  в данный бизнес. Эта премия представляет собой доход, который требует инвестор в качестве компенсации за дополнительный риск, связанный с капиталовложениями в данное предприятие, по сравнению с безрисковыми инвестициями.

Экспертные оценки премий за риск, связанный с инвестированием  в бизнес представлены в таблице 1.

 

Таблица 1– Экспертные оценки премий за риск

Вид риска	Вероятный интервал
Ключевая фигура	0 - 5%
Размер компании	0 - 5%
Финансовая структура	0 - 5%
Товарная (территориальная) диверсификация	0 - 5%
Диверсификация клиентуры	0 - 5%
Прибыли: нормы и прогнозируемость	0 - 5%

 

Текущая рыночная стоимость бизнеса 

Если денежный поток  или прибыль предприятие получает в конце года:

,

где Т_ж.ц. – прогнозный период,

ДП_t – денежный поток t-ого года прогнозного периода,

С_д – ставка дисконта

Если денежный поток  или прибыль предприятие получает в начале года:

,

где Т_ж.ц. – прогнозный период,

ДП_t – денежный поток t-ого года прогнозного периода,

С_д – ставка дисконта

 

1.3 Рыночный подход к определению рыночной стоимости  предприятия

Сравнительный  (рыночный) подход включает в себя три основных метода:

• Метод рынка капитала
• Метод сделок (продаж)
• Метод отраслевых коэффициентов (мультипликаторов)

Метод рынка  капитала основан на рыночных ценах акций сходных компаний. Предполагается, что рациональный инвестор, действуя по принципу замещения, никогда не заплатит за конкретное предприятие больше, чем ему обойдется приобретение другого предприятия, обладающего такой же полезностью. Поэтому данные о предприятии, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок, должны послужить ориентирами для определения цены сопоставимого предприятия. Данный метод определяет стоимость предприятия на уровне неконтрольного пакета акций.

Метод сделок частный случай метода рынка капитала, основан на анализе цен купли – продажи контрольных пакетов акций компаний – аналогов или анализе цен приобретения предприятий – аналогов целиком. В основе этого метода лежит определение мультипликаторов на базе финансового анализа и прогнозирования. Данный метод определяет уровень стоимости контрольного пакета акций, позволяющего полностью управлять предприятием.

Суть метода отраслевых коэффициентов заключается в том, что на основе анализа практики продаж бизнеса в той или иной отрасли выводится определенная зависимость между ценой продажи и каким-то показателем. Этот метод в основном используется для оценки малых предприятий и носит вспомогательный характер.

Технология оценки стоимости предприятия методами сравнительного подхода

1. Обосновывается выбор предприятия – аналога, как наиболее близко соответствующего оцениваемому предприятию по следующим факторам:
• Тождество производимой продукции;
• Тождество объема и качества производимой продукции;
• Идентичность изучаемых периодов;
• Тождество стадий развития предприятий и размеров производственной мощности;
• Сопоставимость стратегий развития предприятий;
• Равная степень учета климатических и территориальных различий и особенностей;
• Сопоставимость финансовых характеристик предприятий.
2. По данному предприятию – аналогу определяется рыночная стоимость продаж контрольного или неконтрольного пакета акций  (при применении метода сделок или метода рынка капитала). При применении метода отраслевых коэффициентов по финансово-бухгалтерской отчетности аналога. Затем рассчитываются мультипликаторы.
3. Оценивается рыночная стоимость предприятия с использованием  информации о цене продажи пакетов акций миноритарного (метод рынка капитала) и контрольного (метод сделок).

 В этом случае  при обосновании рыночной стоимости  бизнеса необходимо обосновать  применение премий или скидок  по отношению к аналогу. 

При обосновании стоимости  бизнеса с помощью отраслевых мультипликаторов рекомендуется использовать различные мультипликаторы.

4. Необходимо обосновать введение поправок и поправочных коэффициентов, отражающих различия оцениваемого бизнеса и предприятия – аналога. В первую очередь эти различия касаются финансового состояния, уровня риска инвестиций и других факторов.

 

2. Процесс оценки.

 

2.1 Социально-экономическое  положение г. Хабаровска и Хабаровского  края за период 2010 года

 

Территория города Хабаровска составляет 386,4 квадратных километра, население города 577,8 тыс. человек. Расстояние от Хабаровска до Москвы по железной дороге – 8533 км, по воздуху – 6075 км.

С 1960-х годов Хабаровск  первым из крупных дальневосточных  городов получил статус «открытого»  города. Зарубежные делегации, международные  встречи и конференции стали  составной частью его жизни.

К началу 90-х годов  Хабаровск сформировался как  многофункциональный экономический  центр Дальнего Востока общегосударственного значения.

На сегодняшний день город стал местом дислокации многих управленческих структур общерегионального значения, получил роль главного экономического и организационного центра дальневосточного края  и вполне закономерно, что именно Хабаровск, являясь форпостом развития России и экономическим центром общегосударственного значения, Указом Президента РФ от 13 мая 2000 года получил статус центра Дальневосточного федерального округа, здесь разместилось представительство Президента РФ.

Хабаровск развивается  как важнейший в дальневосточной  экономике транспортный узел, соединяющий  в себе потоки железнодорожных, речных и авиационных перевозок. По объёмам железнодорожных и авиационных перевозок Хабаровск занимает первое место на Дальнем Востоке.

Город многого добился  и сегодня можно с уверенностью сказать, что Хабаровск – это  многофункциональный региональный центр, который является:

• политическим центром Дальнего Востока;
• транспортно-транзитным центром региона;
• международным финансово-экономическим центром;
• североазиатским культурно-образовательным центром.

Индустриальный комплекс города представлен такими ведущими отраслями, как электроэнергетика, пищевая промышленность, машиностроение и металлообработка, топливная и деревообрабатывающая промышленность.

 Продукция хабаровских предприятий  сегодня успешно конкурирует  с привозными товарами, успешно  выходит на азиатско-тихоокеанский рынок, но одновременно с этим в 2010 году значительно сократилось число прибыльных предприятий, их общее количество составило 390 единиц, соответственно увеличилась доля убыточных – 197.

Объёмы выпуска продукции в Хабаровском крае в 2010 году по сравнению с 2008 увеличились на 8,7%. Организациями отгружено товаров, выполнено работ и услуг на 111354,4 млн. рублей (на 13,6% меньше, чем в 2009 году).

Объём работ, выполненных по виду деятельности "строительство", по сравнению с 2008 годом уменьшился на 5,7% и составил 38801,4 млн. руб. Организациями всех форм собственности и населением в 2010 году построено 5470 квартир (включая квартиры в общежитиях) общей площадью 373,1 тыс. кв. м (122,7% к уровню предыдущего года), в том числе индивидуальными застройщиками – 64,0 тыс. кв. м (121,8%).

Объём продукции сельского хозяйства  увеличился на 1,3% и составил в 2009 году 12616,3 млн. рублей.

Оборот розничной торговли составил 128510,9 млн. рублей, что в товарной массе на 3,8% больше, чем в 2008 году.

Оборот общественного питания  составил 6450,2 млн. рублей, что на 5,6% ниже показателя 2008 года.

Внешнеторговый оборот (включая  объёмы внетаможенного контроля) составил 1650 млн. долларов США и по сравнению с 2009 годом уменьшился на 50%. Экспорт товаров уменьшился на 47,8%, импорт товаров уменьшился на 53,2%.

Организациями всех форм собственности на развитие экономики  и социальной сферы края использовано 74965,2 млн. рублей инвестиций в основной капитал, что на 10% ниже уровня 2009 года.

В экономику края поступило 244,1 млн. долларов США иностранных инвестиций, что на 1,6% больше, чем в 2008 году (без учета органов денежно-кредитного регулирования, банков). Инвестиции поступали из США, Республики Корея, Китая, Японии, Германии, Австрии, Кипра и других стран.

Индекс потребительских цен в декабре 2010 года по отношению к декабрю 2008 года составил 100,3% (за соответствующий период 2009 года – 109,5%), в том числе на продовольственные товары – 100,6% (108,3%), непродовольственные – 100,1% (109,7%), платные услуги населению – 100,2% (110,8%).

Стоимость минимального набора продуктов питания в среднем по краю в конце декабря 2009 года составила 2930,86 рубля в расчёте на месяц. По сравнению с концом декабря 2008 года стоимость набора увеличилась на 8,5%.

Индекс цен производителей промышленных товаров в декабре 2009 года по отношению к декабрю 2010 года составил 100,1 % .

Индекс тарифов на грузовые перевозки  в декабре 2010 года по отношению к декабрю 2009 года составил 100,1 % (за соответствующий период 2008 года – 109,7%).

В декабре 2010 года сводный индекс цен строительной продукции составил 100,5%, в том числе индекс цен производителей в строительстве (строительно-монтажные работы) – 100,9%, на машины и оборудование, используемые в строительстве – 100,0%, на прочие капитальные работы и затраты – 100,3%.

В 2010 году объём денежных доходов населения сложился в размере 304929,6 млн. рублей и по сравнению с 2009 годом увеличился на 8,7%. Денежные доходы в расчёте на душу населения составили 18134,5 рублей (рост на 8,8%). Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) снизились на 4,1%.

Численность населения, имеющего среднедушевые  денежные доходы ниже величины прожиточного минимума, составила 17,5% от общей численности населения.

Среднемесячная номинальная заработная плата, начисленная работникам (без  выплат социального характера), составила  21938,7 рублей и увеличилась по сравнению с 2009 годом на 3,8%. Размер реальной среднемесячной начисленной заработной платы уменьшился на 5,8%.

По данным обследования населения по проблемам занятости, среднесписочная численность работников организаций за ноябрь 2010 года составила 539,7 тыс. человек из них 384,2 тыс. человек или 71,2%  составляли штатные работники (без учета совместителей) организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства. На условиях совместительства и по договорам гражданско-правового характера для работы в этих организациях привлекалось еще 17 тыс. человек (в эквиваленте полной занятости).

Численность безработных, зарегистрированных в органах государственной службы занятости на конец 2010 года, составила 30 тыс. человек, что на 37,8% выше уровня 2009 года.

В 2009 году продолжается негативное влияние кризиса на экономику края и ряда региональных проблем. В первую очередь это проблемы влияния на все отрасли экономики и социальной сферы края: высокие тарифы и недостаток квалифицированных кадров. Высокие тарифы на энергоносители снижают конкурентоспособность местных производителей. Высокая стоимость транспортных услуг значительно ограничивает возможности предприятий края в поставках продукции в западные регионы страны, что обрекает край на определенную экономическую оторванность от центральных областей России.

Перед экономикой края достаточно жестко встает кадровая проблема: начинает сказываться недостаток квалифицированных управленцев, адаптированных к рыночной экономике, высококвалифицированных инженерных кадров, а также рабочих кадров высокой квалификации. Среди рабочих профессий происходит наибольшее старение кадрового состава, обусловленное крайне низким притоком молодежи. Проблема дефицита кадров будет выступать серьезным ограничителем развития экономики.