Оценка стоимости объекта недвижимости на примере ОАО Хабаровского пищевого комбината

 

Таким образом, рыночная стоимость предприятия, определённая затратным подходом, составила 22 677 тыс. руб. 

 

Сравнительный подход.

 

В рамках сравнительного подхода для расчёта стоимости  предприятия выбран метод сделок, так как он позволяет оценить  предприятие в целом или контрольный  пакет акций.

Процесс формирования итоговой величины стоимости методом сделок состоит из трёх этапов:

1. Подбор объектов- аналогов.

В данной работе были отобраны следующие аналоги:

 

Аналог № 1- ОАО “Пищевой комбинат”- производство  мясо- молочной продукции.

Аналог № 2 – ЗАО “МИЛК” – производство мясной продукции.

Аналог № 3 -  ОАО “Даниско” – производство мясной продукции.

Наименование	Площадь земельного участка, кв.м.	Общая площадь строений,кв.м.	Финансовое  состояние, тыс.р.
			Выручка в год	Чистая прибыль в год
Аналог №1	2600	1600	578000	173578
Аналог №2	1300	890	489000	146800
Аналог № 3	800	654	170000	7645
Объект  оценки	759,4	574,9	110 038	2311

 

Описание объектов аналогов и их финансовые показатели представлены в нижеследующих таблицах.

Аналог, показатель	К автономии	ликвидность		R продаж, %	R активов,%
		текущая	абсолют
Аналог №1	0,29	1,9	0,1	5,6	9,4
Аналог №2	0,35	2,1	0,23	2,7	11,7
Аналог №3	0,37	1,1	0,09	0,08	9,8
Объект оценки	0,48	1,2	0,06	4,3	9,99
Среднеарифметическое по аналогам	0,34	1,7	0,14	2,8	10,3
Медианна по аналогам	0,35	1,9	0,1	2,7	9,8

 

2. Выбор мультипликатора, определение его величины.

Основным инструментом определения рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным подходом являются ценовые мультипликаторы.

Ценовой мультипликатор отражает соотношение между рыночной ценой предприятия и финансовой базой. К финансовой базе можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивиденды, выручку от реализации и некоторые другие.

Мультипликатор рассчитывается по всем аналогичным предприятиям.

Для оценки рыночной стоимости предприятия величина ценового мультипликатора используется как множитель к её аналогичному показателю.

В данном случае рассчитаны три мультипликатора:

• Мультипликатор «Цена/Прибыль» даёт хорошие результаты при оценке предприятий сферы услуг, к которым и относится оцениваемое предприятие. Мультипликатор «Цена/Прибыль» не зависит от методов ведения бухгалтерского учета. Несомненным достоинством данного мультипликатора является его универсальность, которая избавляет оценщика от необходимости проведения сложных корректировок. Поэтому данному мультипликатору присваивается наибольший вес – 0,5.
• Мультипликатор «Цена/Денежный поток» характеризует более объективно эффективность деятельности бизнеса, а также исключает влияние различий в методах начисления амортизации. Поэтому данному мультипликатору присваивается  вес – 0,3.
• Мультипликатор цена/балансовая стоимость активов. Для расчета в качестве финансовой базы используется балансовая стоимость аналогичных компаний на дату оценки либо на последнюю отчетную дату. Этот мультипликатор относится к так называемым моментным показателям, поскольку используется информация о состоянии на конкретную дату, а не за определенный отрезок времени. Поэтому данному мультипликатору присваивается  вес – 0,2.

3.Взвешивание промежуточных  результатов.

4.Внесение итоговых  поправок.

 

Эти два этапы представлены ниже в табличном виде:

Сначала внесём корректировки  в цены предприятий-аналогов, а затем, используя уже скорректированные  цены рассчитаем мультипликаторы.

Наименование  показателя	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог № 3
Цена, тыс.руб	-	138 000	79 000	37 000

 

Дата продажи	01.01.2010 г	май 2010 г	Ноябрь 2010 г.	май 2010 г
Среднемесячный  ценовой индекс	1,015
Период индексации		8 мес	2 мес	8 мес
Поправка на дату продажи	-	1,13	1,03	1,13
Скорректированная ст-сть,тыс.руб	-	158 279,1	82 590,6	42437,2
Местонахождение предприятия	Хабаровский край	Краснодарский край	Калининградская область	Рязанская область
Поправка на местоположение	-	0,16666667	1,033333	1,7
Скорректированная ст-сть,тыс.руб	-	26379,9	82591,6	72143,2
Валюта баланса,тыс  руб	23117	21547	19578	15248
Выручка от реализации,тыс.руб	110 038	578000	489000	170000
Валовая прибыль,тыс.руб	12554	299 811	168068	26025
Чистая прибыль,тыс.руб	2311	173578	146800	7645
Амортизация,тыс.руб	17 418	12 300	15 890	20 117

 

 

Расчёт мультипликаторов.

 

Показатель	Аналог  №1	Аналог  №2	Аналог  №3
Ценаскор/Прибыль	0,15	0,56	9,44
среднее значение	3,38
Медиана по аналогам	0,56
Ценаскор/ДП	0,14	0,51	2,60
среднее значение	1,08
Медиана по аналогам	0,51
Цена/Балансовая ст-ть	1,224254	4,2185617	4,731309
среднее значение	3,39
Медиана по аналогам	4,2185617

 

 

Определение стоимости  объекта оценки методом сделок представлено в таблице 13.

Таблица 13- Определение  стоимости методом сделок.

 

Показатель	Значение показателя
мультипликаторы	0,56	0,51	4,22
Предварительная стоимость расчитанная  методом сделок,тыс.руб	1294	5766	97553
уд. веса мультипликаторов	0,5	0,3	0,2
Взвешенный результат,тыс.руб	21886

 

Таким образом рыночная стоимость предприятия сравнительным подходом составила 21 886 000 рублей.

 

 

Доходный подход

Рыночную стоимость  предприятия в доходном подходе  рассчитаем методом дисконтирования  будущих денежных потоков.

1. Выбор объекта дохода

Предприятие работает в  условиях безубыточности и собственник  не планирует ликвидацию бизнеса  по истечению его жизненного цикла. В качестве объекта дохода используем денежный поток предприятия, который  складывается из чистой прибыли и амортизации. При выборе модели денежного потока воспользуемся денежным потоком для собственного капитала, т.е. рассчитаем рыночную стоимость собственного (акционерного) капитала предприятия.

2. Обоснование длительности жизненного цикла бизнеса

Согласно методу ДДП  стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому главной задачей  является выработка прогнозного денежного потока на какой-то будущий временной период. Учитывая ситуацию в экономике страны, оптимальным прогнозным периодом можно считать 3-5 лет. В данном случае считаем целесообразным выбрать горизонт расчета в пределах 3 года.

3. Определение коэффициента капитализации (ставки дисконта).

Воспользуемся кумулятивной моделью оценки ставки дисконта:

С_д= Д_б/р+ ∑ %-ов по факторам риска,                                                          (17)

где Д_б/р – безрисковая ставка дохода,

∑ %-ов по факторам риска  – премия за инвестирование в данную компанию.

В качестве безрисковой  ставки возьмем ставку дохода по государственным долгосрочным облигациям Д_б/р=7,47%, так как государственные ценные бумаги являются абсолютно ликвидным и надежным инструментом .

Затем дадим экспертные оценки премий за риск, связанный с инвестированием в данное предприятие.

 

Таблица 14- Экспертные оценки премий за риск

Вид риска	Значение	Примечание
Ключевая фигура	3%	Компания не зависит от одной  ключевой фигуры. Однако, отсутствует  управленческий резерв
Размер компании	2%	Предприятие небольшое, но имеет надежное положение на рынке
Финансовая структура	3%	Задолженность компании не велика
Товарная (территориальная) диверсификация	3%	Компания реализует один вид  продукции, но имеет выход на внешний  рынок
Диверсификация клиентуры	2%	Продукция  рассчитана на мелкое число  крупных потребителей (около 80% сбыта приходится на них)
Прибыли: нормы и прогнозируемость	4%	Предприятие построено недавно, информация  о его деятельности имеется только за 3-5 лет, что затрудняет прогнозируемость
Прочие риски	-
Итого по рискам	17%

 

Ставка дисконта равна:                                                                                         

С_д= Д_б/р+ ∑ %-ов по факторам риска=7,47+18=25,47 %

4. Анализ планируемых доходов и расходов предприятия

Согласно бизнес-плану  ОАО «Хабаровский пищевой комбинат»  планируется ежегодное увеличение выручки на 5 %.

Таблица 15 - Расчет выручки  от реализации в прогнозный период

Наименование статьи	Отчетный период	Прогнозный период			Постпрогнозный период
	2011	2012	2013	2014	2015
Общая выручка от реализации, руб.	101038	106090	111395	116965	122965