Оценка стоимости объекта недвижимости на примере ОАО Хабаровского пищевого комбината

 

  Затраты на производство (себестоимость) составляют 86 % от выручки от    реализации.   Данная величина была рассчитана как среднеарифметическое соотношение величины затрат на производство и  выручки от реализации на основе ретроспективного анализа бухгалтерских балансов за 2007-2010 годы.

Таблица 16– Затраты на производство

	2007	2008	2009	2010
Выручка от реализации, тыс. руб.	52889	61270	77432	101038
Затраты на производство, тыс. руб.	42868	53017	66525	88484
Соотношение величины затрат на производство и выручки от реализации	0,81	0,87	0,86	0,88
Среднее значение соотношения	0,86

Прибыль от реализации определяется как разница выручки от реализации и затрат на производство.

Налог на прибыль согласно НК РФ составляет 20% от налогооблагаемой прибыли.

Чистая прибыль определяется как разница между налогооблагаемой прибылью и расходами по налогу на прибыль.

В настоящий момент предприятие  является развивающимся и постепенно увеличивающим свои производственные мощности. Увеличение инвестиций в основные средства рассчитаем на основе данных ретроспективного анализа бухгалтерского баланса (тыс. руб.):

	2008	2009	2010
Основные средства	2504	2744	4131
Прирост инвестиций в ОС	0	240	1387
Среднее значение прироста инвестиций в ОС	542

 

Таким образом, для расчета  прогнозного денежного потока увеличение инвестиций в основные средства составит 542 тыс. рублей.

 

По данным бухгалтерского учета ОАО «Хабаровский пищевой комбинат» амортизационные отчисления с учетом прироста инвестиций в основные средства в прогнозный период составят (тыс.руб.):

	2011	2012	2013	Пост.прогноз. год
Амортизационные отчисления	667	665	689	689

 

Величина собственного оборотного капитала рассчитывается на основе данных бухгалтерской отчётности как разница между разделами «Оборотные активы» и  «Краткосрочные обязательства». Далее определяется доля собственного оборотного капитала в выручке в ретроспективе.

 

Показатели	2008	2009	Дата оценки
СОК факт	2727	3077	8428
Выручка	61270	77432	101038
Доля СОК  в выручке	0,04	0,04	0,08
Изменение СОК	-	350	5351

 

      Как видно из данных таблицы, в течение ретроспективного периода доля собственного оборотного капитала не изменялась, но к дате оценки произошел рост доли собственного оборотного капитала.

Средняя величина доли СОК в выручке составляет 5 %. 

Далее представлен прогноз требуемого собственного оборотного капитала.

Показатели	Дата оценки	Прогнозные периоды			Постпрогнозный период
		2011	2012	2013	2014
СОК треб	5051	5456	5892	6363	6873
Выручка	101038	109121	117850	127279	137460
Доля СОК  в выручке	0,05
Изменение СОК	-	405	436	471	510

 
6. Руководством ОАО «Хабаровский пищевой комбинат» в прогнозный период не планируется увеличение долгосрочной задолженности.

7. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период

Определение стоимости  в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания  прогнозного периода доходы бизнеса  стабилизируются, и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста – 5% или бесконечные равномерные доходы.

Произведем расчет стоимости  предприятия в постпрогнозный год (V_ост) по формуле Гордона: V_ост = ДП_п+1*/(R_д – g) где:

V_ост – стоимость в постпрогнозный период

ДП_п+1 – денежный поток доходов за постпрогнозный период;

g – долгосрочные темпы  роста денежного потока.

V_ост = 9 664/(0,2547-0,05) = 46 799 тыс. рублей

Затем  переведём остаточную стоимость в текущую остаточную стоимость, путём умножения ее на коэффициент текущей стоимости.

V_тек=46 799 * 0,40 = 18 719 тыс. рублей

8. Следующим этапом является дисконтирование. Во-первых, денежный поток прогнозного периода дисконтируется на середину года по формуле:

 

V_ДП = ДП_п/(1+i)^n-0,5

 

Где I -  ставка дисконтирования,

n – число лет прогнозного периода

ДП_п – денежный поток доходов n-го прогнозного периода

 

Коэффициент текущих  стоимостей

 

Показатель	2010	2011	2012	2013
Коэффициент текущей стоимости	0,89	0,71	0,56	0,40

 

Расчёта рыночной стоимости СК

 

№ п/п	Показатели	Прогнозные периоды			2014
		2011	2012	2013
1	Выручка от реализации	106090	111395	116965	122965
	Расходы	91237	95799	100589	105750
Коммерческие расходы		3793	4132	4357	4958
Прибыль до уплаты процентов и налогов		11 060	11464	12019	12257
Налоги		2212	2293	2403	2451
	Чистый доход	8 848	9 171	9 616	9806
2	Сумма начисленной амортизации	667	665	689	689
3	Изменение СОК	405	436	471	510
4	Капитальные вложения	542	419	395	321
5	Денежный поток	8 568	8 981	9 439	9 664
6	Ставка дисконта	25,47	25,47	25,47	25,47
7	Коэффициент текущей  стоимости	0,89	0,71	0,56	0,40
8	Текущая стоимость ДП	7 625	6 376	5 281
9	Сумма текущих стоимостей ДП прогнозного периода	19 282
10	Текущая ст-сть остат. ст-сти	18 719
11	Обосн. рыноч ст-сть до внесения поправок	38 001
12	Избыток СОК	СОК треб < СОК факт = 3377
13	Обоснованная рыночная ст-сть СК	34 624

 

9. Необходимо внести поправку на избыток или недостаток собственного оборотного капитала, который определяется сравнением фактического и требуемого собственного оборотного капитала на дату оценки.

Если требуемый собственный  оборотный капитал больше фактического, то возникает его недостаток, и  разница между ними отнимается от рыночной стоимости до внесения поправок и наоборот. В данном случае присутствует недостаток собственного оборотного капитала в размере 3377 тыс.руб.

Таким образом, рыночная стоимость собственного капитала предприятия по наиболее вероятному прогнозу составила 34 624 000 рублей.

Увеличив денежные потоки прогнозного и постпрогнозного  периода на 15%, получим стоимость предприятия при оптимистическом прогнозе. В данном случае стоимость составит 39 818 000  рублей.

Уменьшив денежные потоки прогнозного и постпрогнозного  периода на 20%, получим стоимость  предприятия при пессимистическом прогнозе. В данном случае стоимость составила 27 699 000 руб.

Средневзвешенная стоимость  предприятия, оценённая по трём сценариям  развития деятельность, рассчитывается по формуле:

V _о.о.=(V_пессим+4* V_вероят + V_оптим)/6 

Таким образом, рыночная стоимость собственного капитала предприятия составила 34 500 000 рублей.

 

3.4 Согласование  полученных результатов.

 

            Согласование результатов оценки  – получение итоговой величины  стоимости объекта путём взвешивания  и сравнения результатов, полученных  с применением различных подходов к оценке.

Выполненное в данной курсовой работе определение рыночной стоимости ОАО «Хабаровский пищевой комбинат» позволило получить следующие результаты:

• доходный подход                   34 500 тыс. руб.
• затратный подход                   23 000 тыс. руб.
• сравнительный подход           22 000 тыс. руб.

Для определения конкретного  значения итоговой рыночной стоимости  оцениваемого объекта воспользуемся  одним из методов выбора весовых  коэффициентов – методом логического анализа.

Рыночная стоимость при согласовании определяется по формуле:

 

V_о.о=V₁*q₁+V₂*q₂+V₃*q₃, где                                                                 

 

V₁, V₂, V₃ – стоимость объекта, рассчитанная на основе доходного подхода, затратного подхода и сравнительного подхода соответственно.

q₁, q₂, q₃ – весовые коэффициенты достоверности доходного подхода, затратного подхода и сравнительного подхода соответственно.

Доходный подход предназначен для того, чтобы определить стоимость  функционирующего предприятия на основе тех доходов, которые оно способно принести своему владельцу в будущем, именно этот момент является основополагающим фактором при принятии решения потенциальным инвестором о приобретении экономически выгодного, с точки зрения получения прибыли, объекта.

Сравнительный подход основан  на рыночной информации, учитывает  текущие действия потенциальных  продавцов и покупателей, т. е  позволяет в полном объёме учесть конъюнктуру рынка.

Затратный подход – это  общий способ определения стоимости  предприятия и/или его собственного капитала, основанный на исчислении стоимости активов предприятия за вычетом обязательств. Данный подход не позволяет учесть особенностей функционирования предприятия как действующего комплекса, рассматривая его как совокупность разрозненных объектов,  а также не учитывает конъюнктурные колебания и динамику изменяющегося рынка, не отражает потенциальные возможности в получении прибыли или доходов в будущем.

Итоговая рыночная стоимость  объекта оценки, полученная согласованием полученных результатов представлена в таблице 17.

Таблице 17 – Итоговая рыночная стоимость ОАО «Хабаровский пищевой комбинат»

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность информации	50	20	30
Полнота информации	40	35	25
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	20	40	40
Способность учитывать  конъюнктуру рынка	20	40	40
Способность учитывать  размер, местоположение, доходность объекта	15	45	40
Допущения, принятые в  расчётах	30	25	45
Весовые показатели достоверности подхода оценки	29	34	37