Оценка стоимости объекта недвижимости на примере ОАО Хабаровского пищевого комбината

Порядок расчета стоимости  чистых активов по бухгалтерской  отчетности определен в Порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ, утвержденном приказом Министерства финансов РФ от 5.08.96г. № 71 и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 5.08.96г. № 149.

Чистые активы - это  величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Активы, участвующие в  расчете, - это денежное и не денежное имущество предприятия, в состав которого включаются по балансовой стоимости следующие статьи:

1) внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе  баланса, за исключением балансовой  стоимости собственных акций  общества, выкупленных у акционеров. При этом при расчете величины  чистых активов принимаются учитываемые  в первом разделе бухгалтерского баланса нематериальные активы, отвечающие следующим требованиям:

- непосредственно используемые  обществом в основной деятельности  и приносящие доход (права пользования  земельными участками, природными  ресурсами, патенты, лицензии, ноу-хау,  программные продукты, монопольные права и привилегии, включая лицензии, торговые марки, товарные знаки и т.п.);

- имеющие документальное  подтверждение затрат, связанных  с их приобретением (созданием);

- право общества на владение  данными нематериальными правами должно быть подтверждено документом (патентом, лицензией, актом, договором и т.п.), выданным в соответствии с законодательством РФ;

2) по статье прочие  внеоборотные активы в расчет  принимается задолженность акционерного  общества за проданное ему  имущество;

3) запасы и затраты, денежные  средства, расчеты и прочие активы, показываемые во втором разделе  бухгалтерского баланса, за исключением  задолженности участников (учредителей)  по их вкладам в уставный  капитал и балансовой стоимости  собственных акций, выкупленных у акционеров.

При наличии у акционерного общества на конец года оценочных  резервов по сомнительным долгам и  под обесценение ценных бумаг - показатели статей, в связи с которыми они созданы, принимаются в расчете с соответствующим уменьшением их балансовой стоимости на стоимость данных резервов.

Пассивы, участвующие  в расчете, - это обязательства  акционерного общества, в состав которых  включаются следующие статьи:

1. целевые финансирование и поступления;
2. долгосрочные обязательства банкам и иным юридическим и физическим лицам;
3. краткосрочные обязательства банкам и иным юридическим и физическим лицам; расчеты и прочие пассивы, кроме сумм, отраженных по статьям «Доходы будущих периодов», «Фонды потребления» и «Резервы предстоящих расходов и платежей».

Для проведения расчетов стоимости предприятия методом  чистых активов за основу был взят бухгалтерский баланс ОАО «Хабаровский пищевой комбинат» за 2010 год. Расчет стоимости приведен в таблице 1.

Таблица 1–Расчет нескорректированной стоимости предприятия по методу чистых активов

Наименование показателя		Балансовая стоимость, тыс. руб.
АКТИВ
1. Внеоборотные активы, в том числе:		7639
Нематериальные активы		71
Основные средства, в том числе:		7568
- здания и сооружения		5472
- машины и оборудование		1778
- транспортные средства		318
- прочие основные средства		0
Незавершенное строительство		0
2. Оборотные средства		15478
Итого активы		23117
ПАССИВ
3. Долгосрочная задолженность		0
4. Займы и кредиты		0
5. Кредиторская задолженность		11979
Итого пассивы		11979
Стоимость чистых активов предприятия	11138

 

По данным формы №5 Приложение к бухгалтерскому балансу  на 31.12.2009 года стоимость зданий, сооружений и передаточных устройств составила 5 472 000 руб., стоимость машин, оборудования и транспортных средств – 1 778 000 руб.

Определение рыночной стоимости недвижимого имущества

Необходимо оценить  рыночную стоимость зданий и сооружений, находящихся на балансе предприятия. В качестве примера оценёно административное здание.

Затратный подход

В основе затратного подхода  лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем  та, в которую обойдётся получение  соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.

В затратном подходе  реализуется затратный метод. Этот метод включает в себя определение затрат на восстановление объекта, оценку его физического, функционального и внешнего износов и расчет стоимости объекта на дату оценки.

Затраты на восстановление  определяются как стоимость создания точной копии оцениваемого объекта  с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов.

2. Определение величины  накопленного износа зданий и  сооружений.

3. Уменьшение затрат  на восстановление на сумму    износа   для получения остаточной стоимости зданий и сооружений.

4. Определение стоимости  земельного участка.

Оценка затрат на восстановление

Стоимость строительства  оценивается по затратам на восстановление. Затраты на восстановление определяется, как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Затраты на восстановление складывается из стоимости прямых затрат с учетом накладных расходов, плановой прибыли генподрядной организации и косвенных затрат на получение технических условий и т.д.

Стоимость строительства  оценивается как затраты на восстановление.

Затраты на восстановление определяются по формуле:

                                                            ( 7 )

Где: В₀₀ – затраты на восстановление объекта оценки.

уоо - строительный объем оцениваемого объекта.

С1969 - стоимость  1  куб. м. аналога в ценах 1969 г. Информационной основой базисных стоимостных показателей являются: технический паспорт на оцениваемое здание и сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений № 5.

К_кр - коэффициент, учитывающий климатические особенности района.

К_р - стоимость неучтенных работ по сборникам УПВС (10%).

I1984/1969-индекс-удорожанияна 01.01.1984 г по сравнению с 01.01.1969г.

I1991/1984    - индекс удорожания на 01.01.1991 г по сравнению с 01.01.1984 г.

Iдо/1991-индекс удорожания на дату оценки по сравнению с 01.01.1991г

П_п - прибыль предпринимателя.

 

Для расчета прибыли  предпринимателя  в данной работе используется следующая формула:

П_пр=П * У_а/2 [1+П* У_а/3+ Č_о (1+2/3+П²+ У_а²)],                                    ( 8 )

где Č_о – С_о/С – доля авансового платежа в общей стоимости платежей;

П – период строительства, согласно СНИП 1.04.03-85 (для данного  объекта оценки период строительства равен 18 месяцев );

У_а - годовая норма отдачи на вложенный капитал (R_кап).

Таким образом, П_пр=19,6%

 

Таблица 2 – Расчет затрат на восстановление недвижимого имущества ОАО «Хабаровский пищевой комбинат»

№	Наименование	Производственное здание, литер "А"
1	2	3
1	Сборник укрупненных показателей  восстановительной стоимости	УПВС № 5 табл. 9 п. 5а
2	Строительный объем, куб. м.	2165
3	Удельный вес	1,00
4	Полная восстановительная  стоимость на 01.01.1969 г. за 1 куб. м., руб.	36,9
5	Коэффициент на неучтенные работы по сборнику УПВС	1,1
	Коэффициент на подвальные помещения	1
6	I-поправочный коэффициент по климатическим районам по сборнику УПВС	1,12
7	Затраты на восстановление на 01.01.1969 г., руб.	98423
8	I-индекс удорожания на 01.01.1984 г. по сравнению с 01.01.1969 г.	1,17
9	Индекс удорожания на 0 1 .0 1 . 1 99 1 г. по сравнению с  0 1 .0 1 . 1 984 г.	1,46
10	Переходный коэффициент  от первой к другим зонам сосредоточенного строительства Хабаровского края	1
11	Поправочный коэффициент  на строительно-монтажные работы на 01.01.2009 г. к базисному уровню 1991 г.	60,02
12	I-индекс удорожания на 01.01.2009 г. по сравнению с 01.01.1969 г.	102,52
13	Затраты на восстановление на 01.01.2009 г., руб.	10 090 325
14	Прибыль предпринимателя (19,6%)	1,196
15	Затраты на восстановление с прибылью предпринимателя (19,6%), руб.	12 068 030
16	Затраты на восстановление, руб.	12 068 030

 

Таким образом, затраты  на восстановление объекта оценки составляют- 12 068 030  рублей.

Оценка износа

Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического  состояния объекта и (или) его  морального устаревания. Накопленный  износ определяется как разница  между текущей стоимостью замещения  и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ  подразделяют на три типа: физический износ, функциональный износ, внешнеэкономический износ.

Физический  износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

Физического износа рассчитывается по формуле:

                                                                                               ( 9)

где ИФ - физический износ;

ИФ_ЭЛ - физический износ отдельного элемента в %;

 d-затраты на восстановление элемента.

Физический  износ может быть устранимым и  неустранимым.

Устранимый  физический износ (т.е. износ который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Неустранимый  физический износ рассчитывается по формуле:

                                                                                                  ( 10 )

Где ИФнеус- неустранимый физический износ;

ХВ - хронологический возраст;

СФЖ - срок физической жизни.

При определении неустранимого физического износа все элементы здания делятся на короткоживущие и долгоживущие.

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного  сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна, по  крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и стоимости.

 Внешний износ вызывается  фактором извне - изменением ситуации  на рынке, изменением финансовых  и законодательных условий и т. д.