Оценка рыночной стоимости спортивного корпуса санатория с земельным участком

- налог на имущество;

- страховые взносы;

- платежи за земельный  участок;

- некоторые элементы переменных  расходов, которые фактически являются  постоянными.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых  зависит от эксплуатационной загруженности  объекта и уровня предоставляемых  услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

- коммунальные;

- на текущие ремонтные  работы;

- заработная плата обслуживающего  персонала;

- налоги на заработную  плату;

- на рекламу и заключение  договоров;

- на управление;

- прочие расходы.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные  с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать  недвижимость на уровне, соответствующем  нормативам и стандартам для данного  типа недвижимости.

ЧОД=3 396 250-183 397,5=3 226 437,5

Расчет ПВД, ДВД и ЧОД  представлен в сводной таблице.

                                                                                                  Таблица 3.

Расчет ПВД, ДВД  и ЧОД:

№ п/п	Показатели	Единица измерения	Числовой показатель
1	Сдаваемая в аренду площадь(S)	м2	650
2	Рыночная арендная ставка(Ca)	Руб./м2	5 500
3	Потенциальный валовой доход (ПВД)	Руб./год	3 575 000
4	Коэффициент потерь от недозагрузки (Потери), % от ПВД	%	5
Продолжение таблицы №3.
5	Действительный валовой  доход (ДВД)	Руб./год	3 396 250
6	Операционные расходы	%	5
7	Чистый операционный доход	Руб./год	3 226 437,5

Расчет ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат:

Ставка капитализации  с учетом возмещения капитальных  затрат рассчитывается по формуле:

К=V+I,                                                                                                    (5)

 где

К - коэффициент капитализации, %;

I - норма возврата капитала, %.

К=14+1,5=15,5

Ставка капитала находится  по формуле:

V=R+P,                                                                                                  (6)

 где                                                                                          

 - безрисковая ставка доходности равна 8%;

P - премия за риск равна 6%;

V - ставка дохода на капитал, %.

V=8+6=14%

Норма возврата капитала находится  по формуле:

I=1/n,          (7)

где       

n - остаточный срок службы, лет.

I=1/66=1,5%

Ставка доходности  на собственный капитал  определяется способом кумулятивного построения. В соответствии с этим методом ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премии за систематические и несистематические риски.

                                                                                                  Таблица 4.

Расчет ставки капитализации:

№ п/п	Наименование	Величина
1.	Безрисковая ставка,%	8
2.	Премия за риск вложения в недвижимость, %	6
3.	Коэффициент капитализации,%	15,5
5.	Ставка доходности на собственный капитал, %	14
6.	Норма возврата капитала, %	1,5

 

 

                                                                                                   Таблица 5.

Расчет рыночной стоимости недвижимости с помощью  доходного подхода:

№ п/п	Показатели	Единица измерения	Величина показателей
1.	Чистый операционный доход (ЧОД)	Руб.	3 226 437,5
2.	Ставка капитализации	%	15,5
3.	Рыночная стоимость	Руб.	20 165 234

Таким образом, рыночная стоимость  недвижимости, полученная с помощью  доходного подхода,  по состоянию на 15 апреля 2013 года округленно составляет: 20 165 234 рублей.

 

2.2. Определение  рыночной стоимости недвижимости  сравнительным подходом

Применение метода сравнения  продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Формирование выборки объектов-аналогов
2. Определения элементов сравнения.
3. Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.
4. Определение корректировок по каждому из элементов.
5. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.
6. Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Расчет рыночной стоимости недвижимости сравнительным  подходом.

Подход к оценке с точки  зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта  с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

В рамках сравнительного подхода  применялся метод сравнения продаж. Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

      1) подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

      2) определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

      3) сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами   сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

     4) приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта

Определение подходящих единиц сравнения.

Одним из этапов метода сравнения  продаж является определение подходящих единиц сравнения, или анализ сопоставимости аналогичных объектов и объекта  оценки. В результате анализа устанавливаются  наиболее близкие по характеристикам  аналоги.

В таблице 6 приведен расчет рыночной стоимости недвижимости в рамках сравнительного подхода.

                                                                                                                   Таблица 6.

Таблица корректировок по сравнимым продажам

Элементы сравнения	Ед. измер.	Объекты сравнения
		1	2	3
Общая площадь	м2	780	750	150
Полезная площадь	м2	530	500	80
Единицы сравнения
1. Цена продажи	Д.Е.	35 100 000	30 000 000	6 450 000
2. Цена 1 м2 общей площади	Д.Е./м2	45 000	40 000	43 000
3. Цена 1 м2 полезной площади	Д.Е./м2	66 226,4	60 000	80 625
Корректировки	%	0,00%	0,00%	0,00%
Право собственности Корректировка Скорректированная цена		Аренда	Аренда	Собств.
	%	+10%	+10%	0,00%
	Д.Е./м2	49 500	44 000	43 000
Условия финансирования и продажи Корректировка Скорректированная цена	% Д.Е./м2	Ед. платеж	Ед. платеж	Ед. платеж
		0,00%	0,00%	0,00%
		49 500	44 000	43 000
Условия рынка (время продажи) Корректировка Скорректированная цена	% Д.Е./м2	Предлож.	Предлож.	Предлож.
		0,00%	0,00%	0,00%
		49 500	44 000	43 000
Местоположение Корректировка Скорректированная цена	% Д.Е./м2	Окраина	Окраина	Окраина
		0,00%	0,00%	0,00%
		49 500	44 000	43 000

 

 

 

 

                                                                            Продолжение таблицы №6.

Физические характеристики   Корректировка     Скорректированная цена	%     Д.Е./м2	Хорошее	Хорошее	Удовлет.
		-7,08%	-7,08%	0,00%
		45 995,4	40 884,8	43 000
Экономические характеристики Корректировка Скорректированная цена	% Д.Е./м2	Без особ.	Без особ.	Без особ.
		0,00%	0,00%	0,00%
		45 995,4	40 884,8	43 000
Использование     Корректировка Скорректированная цена	% Д.Е./м2	Нежилое, Столовый  корпус	Нежилое, Спальный  корпус	Нежилое, Мед. корпус
		0,00%	0,00%	0,00%
		45 995,4	40 884,8	43 000
Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью Корректировка Скорректированная цена	% Д.Е./м2	Нет	Нет	Нет
		0,00%	0,00%	0,00%
		45 995,4	40 884,8	43 000
Для выводов:
Общая чистая коррекция	Д.Е./м2	+995,4	+884,8	0
В% от цены продажи	%	0,003	0,003	0
Общая валовая коррекция	Д.Е./м2	+995,4	+884,8	0
В% от цены продажи	%	0,003	0,003	0
Стоимость объекта оценки	Д.Е.	35 876 412	30 663 600	6 450 000

 

Расчет рыночной стоимости недвижимости.

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

1. Первыми вносятся стоимостные  корректировки, вносимые к цене  аналога в целом (например, поправка  на наличие движимого имущества).

2. Следующими вносятся процентные поправки.

3. Затем вносятся денежные  поправки, вносимые к единице  сравнения аналога.