Оценка рыночной стоимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ 

 

 

 

 

.

 

 

 

 

 

курсовая  работа

 

по дисциплине: ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

 

                                                                                                Выполнил: Долговых Е.В.

                                                                                             Заочная форма обучения

                                                                                       Шифр: 10ГКу 12027

                                                                                              Проверил: Фирцева С.В.

 

 

 

Тюмень, 2013

СОДЕРЖАНИЕ:

Введение______________________________________________________3

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Титульный лист_________________________________________________5

Сопроводительное письмо_______________________________________6

Дата и объем технического освидетельствования_____________________7

Анализ социально-экономической  ситуации в регионе_________________8

Анализ и описание местоположения объекта оценки_________________11

Определение рыночной стоимости  доходным подходом_______________13

Определение рыночной стоимости  сравнительным подходом___________17

Согласование результатов  оценки_________________________________20

Заключение___________________________________________________21

Список литературы_____________________________________________23

Приложение к отчету

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой  невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Существуют различные трактовки  понятия «недвижимое имущество».

«Недвижимое имущество –  это любое имущество, состоящее  из земли, а также зданий и сооружений на ней». «Недвижимое имущество – это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле». «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги» [1].

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что  неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость».

Согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам  относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а том  числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости также относятся подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания и  космические объекты. [2]

Оценка недвижимости - наука  прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении  наиболее эффективного с экономической  точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения  на соответствующем рынке, а также  в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости  – итоговое значение рыночной стоимости  имущественных прав на оцениваемый  актив как наиболее вероятного значения цены.

Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в  том, чтобы показать реальную стоимость  объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в  зависимости от различных условий  и обстоятельств рынка.

Цели оценки - самые разнообразные: вступление в наследство (квартиры), оценка недвижимости под залог кредитования, для определения стоимости при  страховании объектов, для внесения недвижимости в уставной капитал. До настоящего времени оценка зданий, сооружений, частных домов и различных  построек проводится страховыми компаниями, как правило, по стоимости, отраженной в балансе, по данным бюро технической  инвентаризации, договоров купли-продажи.

Изучение зарубежного  опыта оценки стоимости объектов недвижимости показывает, что наиболее близка к реальной — стоимость, определяемая на основе их рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода: 1) метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод); 2) доходный метод, или метод капитализации доходов; 3) затратный метод, или метод калькуляции.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Отчет об оценке №ОН-13

Определение рыночной стоимости объекта оценки:

Однокомнатная квартира. Площадь: 30,7м². Первый этаж.

Адрес: г. Тюмень, ул. Белинского, д. 30, кв. 22

 

 

 

 

 

 

 

 

Дата оценки: 20.05.2013

Заказчик: А.В. Прокудина 

 

 

 

Оценщик:                                                               ______________Е.В. Долговых

 

 

 

Тюмень 2013 г.

Сопроводительное письмо

                                    Уважаемый  Иванов Дмитрий Иванович!

В соответствии с договором  №ОН-13, заключенным между Вами и обществом с ограниченной ответственностью, в лице генерального директора, произведена оценка объекта, включающего в себя однокомнатную квартиру, расположенную по адресу ул. Белинского, д. 30, кв.22 по состоянию на 20 мая 2013 г.

Целью оценки является определение  рыночной стоимости объекта для отчуждения его на рынке недвижимости. Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее. Полная характеристика объекта оценки, необходимая информация и расчеты представлены в отчете, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений. Произведенные ниже расчеты и анализы позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость объекта  оценки, включающего в себя однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: ул. Белинского, д. 30, кв.22, по состоянию на 20 мая 2013 г., с учетом округления составляет

2089000 (Два миллиона восемьдесят девять тысяч рублей)

Настоящий отчет составлен  в соответствии с Федеральным  законом «Об оценочной деятельности и Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135- ФЗ; с государственными стандартами: ГОСТ Р 51195.0.01-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения», ГОСТ Р 51195.0.02.-98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения» от 1 января 1999 г., «Кодекс профессиональной этике членов РОО», СТО РОО 29-05-96, СТО РОО 21-01-95, СТО РОО 22-01-96, Едиными стандартами профессиональной практики оценки» и «Международными стандартами оценки», Международного  комитета  по стандартам оценки имущества (ТIAVSC).

Благодарим за возможность  оказать Вам услуги!

 

Генеральный директор                                                         Долговых Е.В.

Дата и объем технического освидетельствования

     Согласно Федеральному закону « Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г., №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки  понимают наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

- одна из сторон сделки  не обязана отчуждать объект  оценки, а другая сторона не  обязана принимать исполнение;

-стороны сделки хорошо  осведомлены о предмете сделки  и действуют в своих интересах;

-объект оценки представлен  на открытый рынок в форме  публичной  оферты;

-цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

-платеж за объект оценки  выражен в денежной форме.

       Оценка произведена по состоянию на 20 мая 2013 г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Анализ социально-экономической  ситуации в регионе

Основа экономики региона  – топливная промышленность, на долю которой приходится 86,4% объема промышленного производства области. Значительная часть нефти, газового конденсата и газа страны добывается в области. Важную роль в развитии области играет лесная и деревообрабатывающая отрасль. Изготавливается широкий ассортимент мебели, древесностружечных плит, фанеры клееной, деревянных домов, теплоизоляционных, отделочных и других материалов и изделий из древесины.

Социально-ориентированные  отрасли представлены легкой и пищевой  промышленностью. Осуществляется выпуск шерстяных тканей, пряжи, изделий  из меха, рыболовных сетей, кожаной  и валяной обуви, швейных изделий. Организациями пищевой промышленности производится широкий ассортимент  мясных, рыбных и молочных продуктов, хлеба и хлебобулочных, кондитерских изделий, консервированной и другой продукции.

В агропромышленном комплексе  завершается подготовка к весенним полевым работам, устойчиво развивается  животноводство.  Продолжился рост доходов населения и объемов розничного товарооборота. Индекс промышленного производства по итогам I квартала 2013 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года составил 119,5%. Индекс производства по виду деятельности «Добыча полезных ископаемых» за январь-март текущего года составил 120,7%. В пищевой промышленности выпуск мяса и пищевых субпродуктов убойных животных увеличился на 30,9%. В производстве и распределении электроэнергии, газа и воды индекс производства за январь—март 2013 года составил 102,8%. Выработано 3,8 млрд. кВт-час электроэнергии, что на 4,2% больше, чем за аналогичный период 2012 года.

В животноводстве хозяйствами  всех категорий произведено 29,9 тыс. тонн мяса.

За январь-март 2013 года организациями, осуществляющими строительную деятельность, выполнено работ собственными силами на сумму 18,2 млрд. рублей, что на 15,2% ниже уровня соответствующего периода  прошлого года.

Организациями всех форм собственности  введено 245,9 тыс. кв. метров общей площади  жилых домов. Сохранилась тенденция роста потребительского спроса. За январь—март 2013 года оборот розничной торговли составил 60,8 млрд. рублей. В расчете на душу населения реализовано товаров на сумму 44,3 тыс. рублей. Продолжается развитие инфраструктуры потребительского рынка. Среди открывшихся торговых центров в г.Тюмени наиболее крупные: ТЦ «Орион» - общей площадью 25 тыс. кв. м и ТЦ «Ашан» общей площадью 12 тыс. кв. метров.

Оборот общественного  питания увеличился на 6% и составил 3,8 млрд. рублей. Населению области оказано платных услуг на сумму 14,1 млрд. рублей, прирост в сопоставимых ценах составил 7,4%. На душу населения оказано платных услуг на сумму 10,3 тыс. рублей. Отмечен рост физического объема услуг связи, культуры, физической культуры и спорта, правового характера, туристских, ветеринарных, бытовых услуг.

Денежные доходы населения  в расчете на одного жителя, по предварительным  данным, за I квартал 2013 года составили 19,8 тыс. рублей. Реальные располагаемые  денежные доходы населения выросли  на 4,7%.

Номинальная среднемесячная заработная плата за январь-февраль  текущего года сложилась в сумме 27,1 тыс. рублей. Реальная заработная плата  составила 103,2%.

Численность населения, по предварительным  данным, на 1 марта 2013 года составила 1388,6 тыс. человек, прирост по сравнению с аналогичной датой предыдущего года — 1,8%.

Вторичный рынок г.Тюмень развивается быстрыми темпами, т.к. ежегодно вводится в эксплуатацию большое количество объектов, которые в короткие сроки переходят на вторичный рынок. В 2011г. в г.Тюмень ввели в эксплуатацию 760 000 кв.м., в 2012г. – 952 000 кв.м. В 2013г. планирует ввести в эксплуатацию объекты, общей площадью ориентировочно 1 000 000 кв.м. Более того, активно ведется комплексная застройка в окраинах г.Тюмень.

В марте 2013г. произошло сезонное весеннее пробуждение рынка, активность продавцов и покупателей возросла вероятнее всего объем продаж вырастет на 10-15%,так как среднестатистическая сделка на вторичном рынке в г.Тюмень длится 1-1,5 месяца.

Объем предложения в марте 2013г. возрос на 8,5% по сравнению с  прошлым месяцем за счет роста  объема нового предложения (21%) и роста числа сделок (что способствовало снижению предложения).Удельная цена на вторичном рынке в марте 2013г. изменилась незначительно (+0,1%), однако по сравнению с тем же периодом прошлого года увеличилась на 15,5%. Наибольшим спросом продолжают пользоваться 1-комнатные квартиры средней площадью 35 кв.м., 2-комнатные квартиры средней площадью 54 кв.м., 3-комнатные – 74 кв.м. Но стоить отметить, что 1-комнатные квартиры по-прежнему занимают наибольшую долю в общем объеме продаж. 39% сделок на рынке жилой недвижимости в 2012г. было совершено с привлечением ипотечных средств. Если объемы ипотечного кредитования