Оценка рыночной стоимости ИЖС

 

Введение

На сегодняшний день недвижимость является перспективных и быстро развивающихся сегментов рынка недвижимости. Спрос на нее постоянно растет, что. В свою очередь, оказывает влияние на то, что цены на недвижимость стали формироваться на основании спекулятивных факторов и часто не соответствуют реальной стоимости объектов недвижимости. Именно поэтому в настоящее время стала достаточно востребованной услуга независимой оценочной экспертизы стоимости объектов недвижимости.

Оценка объектов недвижимости подразумевает под собой оценку рыночной стоимости права собственности или других прав (к примеру, права аренды) в отношении объекта оценки. Здания и сооружения могут быть оценены вместе с земельным участком, на котором объекты расположены, а также отдельно от него.

Объектом исследования данной курсовой работы является стоимость индивидуального жилищного строительства (коттеджа).

Оценка недвижимости производится в Российской Федерации для взноса в уставной капитал, оформления залога (ипотеки), выкупа госсобственности, изменения стоимости основных средств в бухгалтерском учете, определения ущерба и страхового возмещения, также при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости, которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям и т.п.

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности (ст. 1 Закона об оценочной деятельности).

Основным законодательным актом, непосредственно посвященным оценочной деятельности, является Закон об оценочной деятельности. Данный Закон устанавливает правовые основы регулирования оценочной деятельности, определяя понятие оценочной деятельности, виды стоимости объектов оценки, правовое положение субъектов оценочной деятельности и саморегулируемых организаций оценщиков, основания проведения оценки, требования к документам, составляемым в процессе осуществления оценочной деятельности, и др. (ст. 2 Закона).

К числу подзаконных нормативных правовых актов регулирования оценочной деятельности относятся федеральные стандарты оценки. Глава III Закона об оценочной деятельности предполагает возможность принятия неопределенного числа таких стандартов, но в настоящее время действует только один нормативный акт — Стандарты оценки № 519. Закон об оценочной деятельности предусматривает право саморегулируемой организации оценщиков принимать стандарты и правила оценочной деятельности, обязательные для применения оценщиками, являющимися членами соответствующей организации.

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

- заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

- сбор и анализ информации, необходимой  для проведения оценки;

- применение подходов к оценке, включая выбор метода оценки  и  существление необходимых расчетов;

- составление отчета об оценке.

Цель выполнения работы – оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (ОН) с использованием трех традиционных подходов к оценке недвижимости.

Курсовая работа выполняется для закрепления теоретических знаний, полученных студентами на лекциях и практических занятиях.

Основные задачи:

- Описание характеристик объекта  недвижимости;

- анализ сегмента загородого рынка недвижимости;

- расчет стоимости объекта ИЖС затратным подходом;

- расчет стоимости объекта ИЖС сравнительным подходом;

- расчет стоимости объекта ИЖС доходным подходом.

В конце курсовой работы подводится итог и согласование результатов оценки, проведенных тремя основными методами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Краткий анализ рынка недвижимости ИЖС - индивидуальных

односемейных жилых домов в пригородах г. Казани.

 

Под индивидуальной загородной жилой недвижимостью понимается жилой дом с постройками (гараж, баня, сарай) и прилегающий к нему земельный участок.

Рынок загородной недвижимости Казани получил стремительное развитие в последние несколько лет. Это связано с тем, что большинство горожан хотят сделать свою жизнь более комфортной и приятной.

Кроме того, немало инвесторов вкладывают собственные капиталы не только в покупку и последующую продажу коттеджей, но и в сдачу объектов данного вида в наём.

По статистике почти каждый второй житель Казани сегодня хотел бы купить дом в Казани или пригородной зоне. Тем более, что загородный дом купить в наше время можно значительно дешевле, чем городскую квартиру. В последние годы возведены целые коттеджные комплексы в Казани и пригородной полосе с развитой инфраструктурой, а, малопривычные таунхаусы становятся все более популярны.

Как показывают события последних месяцев, скачки валютных курсов, экономические риски, нестабильность политической ситуации в стране практически не затрагивают спрос на загородную недвижимость. Казанский покупатель такую покупку планирует долго, и мало что может его сбить с этого пути.

Интерес к домам в коттеджных поселках Казани в первом квартале 2014 года остается устойчивым, на уровне 2013 года.

За 2013 год в республике Татарстан было сдано 9,8 тысячи индивидуальных жилых домов общей площадью 1,3 млн кв. м. Средняя площадь строения – 135 кв. м. Таким образом, динамика ввода индивидуального жилья по отношению к 2012 году показала прирост 19,7%. На этот сегмент в республике приходится 60% новых «квадратов», в столице региона – 42% (345 тыс. кв. м).

 Больше всего жилья в благоустроенных  поселках с инфраструктурой введено  в поселке Вороновка («Спецкаучукремстрой»), ЖК «Светлый» (ДК «Антей»), «Тетеево» («Тетеево-2») и «Казанская усадьба» («Ак Барс Девелопмент»).

 В Казани по ИЖС лидирует  Советский район города – 49% коттеджей  и таунхаусов в 2013 году построено  именно здесь.

Спрос на таунхаусы также не падает. Наибольший интерес у покупателей вызывают комплексы в черте города (поселки Салмачи и Вознесенское в Приволжском районе Казани). Конкуренцию им составляют загородные поселки, где застройщики наряду с коттеджами начали предлагать таунхаусы. Стоимость квадратного метра в них порой ниже, чем в городских квартирах. Так, в ЖК «Лесной городок» в Приволжского районе Казани в рамках первой очереди строительства построены двух-трехэтажные таунхаусы на 132 квартиры и шесть пятиэтажек. Все квартиры в многоэтажных домах проданы. Осталось несколько квартир в таунхаусах площадью от 260 до 330 кв. м, стоимость – 28,9 тыс. руб. за кв. м. Покупатели получают два права собственности – на дом и на землю. Для сравнения: однокомнатные квартиры в построенных там же пятиэтажных домах стоят от 43 до 48 тыс. руб. за кв. м, двухкомнатные – от 42 до 47 тыс. руб. за кв. м, трехкомнатные – от 41 до 46 тыс. руб. за кв. м.1

Таким образом,  рынок загородной недвижимости г.Казани имеет стремительное развитие в последние несколько лет, и сбавление темпов в ближайшее время не наблюдается.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. «Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости методом сравнительной единицы»

 

Расчет восстановительной стоимости объекта производится по сборнику № 26 «УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ В СОВХОЗАХ. КОЛХОЗАХ, МЕЖКОЛХОЗНЫХ И ДРУГИХ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЯХ И ОРГАНИЗАЦИЯХ», «Жилые, культурно-бытовые и административно-хозяйственные здания» , исходя из стоимости 1 куб.м здания – 35,5 руб.

Строительный объем здания составляет – 522 куб.м.

При расчете за основу принято из сб. УПВС типовое здание с конструктивными характеристиками, в наибольшей степени соответствующими оцениваемому объекту. При расхождении технических характеристик вводятся поправки к удельной стоимости. В данном случае к восстановительной стоимости объекта применяются следующие повышающие коэффициенты, учитывающие конструктивны отклонения от табличных данных:

 

Повышающие коэффициенты:

1. Газоснабжение (+1,7%)

К1 = (100+1,7)/100 = 1,017

2. Фундаменты

К2 = 1,05

Т.о. Кв = 1,017 * 1,05 = 1,068

 

Понижающие коэффициенты:

1. Центральное отопление (-8,2%)

К1 = (100-8,2)/100 = 0,918

2. Радио (-0,4%)

К2 = (100-0,4)/100 = 0,996

 

Т.о. Кн = 0,918*0,996 = 0,914

 

Скорректированная единичная стоимость 1куб.м объекта с учетом коэффициентов составит:

Сед. = 35,5*1,068*0,914 = 34,6 руб.

 

Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1969г.) составит:

С69 = 34,6*522 = 18 061 руб.

 

Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1984г.) составит:

С84 = 18 061*1,275 = 23 027,8 руб..

Где 1,275 – коэффициент пересчета восстановительной стоимости до уровня

цен 1991 г. в соответствии с указаниями нормативных (территориального коэффициента для жилых зданий нет).

Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1991г.) составит:

С91 = 23 027,8*1,59 = 36 614 руб.

где 1,59 – индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства;

Для раздельной индексации специальных видов работ выделим стоимость внутренних санитарно-технических и электрических устройств в ценах 1991 г.:

Сспец = 36 614 х 0,16 = 5 858 руб.

где 16% – удельный вес специальных видов работ.

Следовательно стоимость общестроительных работ составит ( в ценах 1991 г.):

Собщстр = 36 614 – 5 858 = 30 756 руб.

Рассчитаем стоимость общестроительных работ на дату оценки за счет индексации к уровню цен 2001 г., затем к текущим ценам:

30 756 х 7,8 х 5,85 = 1 403 396 руб.

 

Стоимость специальных видов работ также проиндексируем на дату оценки по отдельным видам устройств (табл. 1.1):

 

Таблица 1.1.

№	Виды спец.работ	В %к общей стоимости спец.работ	Стоимость работах в ценах 1991г., руб.	Ндекс удорожания к 2000 г.	Индекс удорожания к дате оценки	Стоимость спец.работ на дату оценки, руб.
1.	Вентиляция	8	469	15,5	3,99	29005,3
2.	Водопровод	19	1113	9,3	4,2	43473,8
3.	Горячее водоснабжение	10	586	9,8	4,3	24694,0
4.	Канализация	24	1 406	12,6	4,32	76531,4
5.	Газоснабжение	24	1 406	9,8	4,5	62004,6
6.	Электроснабжение	15	879	11	4,45	43027,0
	ИТОГО:	100	5 858	-	-	278736,1

 

Восстановительная стоимость объекта на 16.05.2012 г. (с учетом предпринимательской прибыли в размере 15%) составит:

Спв = (1 403 396 + 278 736,1) х 1,5 = 2 523 198 руб.

 

 

 

 

 

 

« Расчет величины физического износа объекта недвижимости

по нормативным срокам службы конструктивных элементов»

 

Расчет проведен в табличной форме:

Таблица 2.1

№	Наименование элементов здания	Уд.вес, %	Норм.срок службы, лет	Износ элемента здания: Тф*100%/Тн, в %	Средневзвеш.доля износа в износе всего здания, гр.2*гр.4/100%, в%
1.	Фундаменты	5	135	2/135*100=1,48	0,074
2.	Стены, перегородки	23	50	2/50*100=4	0,92
3.	Крыши	7	50	2/50*100=4	0,28
4.	Перекрытие	6	60	2/60*100=3,3	0,2
5.	Полы	15	40	2/40*100=5	0,75
6.	Проемы	8	45	2/45*100=4,4	0,35
7.	Отделочные работы	14	9	2/9*100=22,2	3,1
8.	Внутр.сантехн.и электротехн.уст-ва	16	20	2/20*100=10	1,6
9.	Проч.работы	6	25	2/25*100=8	0,48
	ИТОГО:	100%			7,75