Оценка рыночной стоимости ИЖС

 

3. Нормативный срок жизни конструктивных элементов принимается

из табл. 2.2.

4. Рассчитаем ежегодный РЗ на восстановление кровли, с

предварительным вычетом предпринимательской прибыли из ВС (–15%):

РЗкр = (ВС/1,15 * В)/Тн = (1 312 343/1,15)*0,14/9 = 17 751,5 руб./год

РЗкр = (ВС/1,15 * В)/Тн = 1 141 167,8*0,16/20 = 9 129,3 руб./год

РЗкр = (ВС/1,15 * В)/Тн = 1 141 167,8*0,25/25 = 11 411,7 руб./год

 

Общая сумма РЗ за год составляет –38 292,5руб., что равняется 2,9% от

их полной ВС.

Рассчитаем общую сумму всех видов операционных расходов

(табл. 4.1):

ОР = Рпост + Рпер1 = 60 075,1 + 112 824 = 172 899,1 руб.

 

 

4. Расчет ставки капитализации

Таблица 4.4

№	Показатель	Ед.изм	Значение	Порядок расчета
1	Безрисковая ставка	%	7,8
2	Вероятный срок экспонирования объекта на рынке	Мес.	3	Эксп.
3	Поправка на неликвидность	%	1,95	(п.1/12)*п.2
4	Поправка на риск инвестирования средств в недвижимость	%	0,5	Страхование
5	Общий срок экономической жизни улучшений	Лет	85	*исходя из группы капитальности  объекта
6	Фактический возраст улучшений	Лет	2	По данным техн.паспорта
7	Эффективный возраст улучшений	Лет	2	Эксп.
8	Оставшийся срок эк.жизни улучшений	Лет	54	(п.5*0.70-п.7)
9	Ставка возврата капитала	%	1,85	По методу Ринга 100%/п.8
10	Общая ставка капитализации для улучшений	%	12,1	П.1+п.3+п.4+п.9 = 7,8+1,95+0,5+1,74
11.	Коэффициент капитализации для здания	-	0,121	П.10/100

 

В качестве безрисковой ставки примем средневзвешенную доходность рублевого депозита для юридических лиц наиболее надежных российских банков – 7,8% .

В результате расчетов (табл.4.4) аккумулированная ставка капитализации составит:

   Ск = 7,8+1,95+0,5+1,85 = 12,1 %.

 

 

 

5. Определение стоимости  здания

Стоимость административного здания по данному методу доходного

подхода составляет:

Сдох = 255 088,3: 0,121 = 2 108 168 руб.

 

 

 

 

 

 

Согласование результатов и определение рыночной стоимости

объекта оценки

Согласование результатов направлено на оценку достоверности применения каждого из подходов.

При анализе необходимо учитывать следующие факторы:

1. Назначение объекта оценки, его текущее использование.

2. Тенденции развития данного сегмента рынка недвижимости.

3. Общую экономическую ситуацию в стране, регионе и отрасли, соответствующей назначению объекту оценки.

При согласование результатов расчетов используем метод распределения весовых коэффициентов: в этом случае расчет удельного веса полу енных при оценке недвижимости результатов проводится на основании усреднения весомости критериев влияния по каждому подходу.

 

Таблица 4.5

Критерий	Затратный подход, %	Сравнительный подход, %	Доходный подход,%
1.Достоверность, существенность и достаточность инф-ии	40	40	20	100
2.Способность учитывать конъектуру  рынка (состояние спроса и предложения)	20	60	20	100
3.Учет местонахождения объекта  оценки	40	40	20	100
4.Учет физического состояния (износа) объекта оценки	50	30	20	100
Весовые показатели достоверности метода	150/4=37,5	42,5	20	100

 

Результаты трех подходов анализа стоимости

Таблица 4.6

 

Подход анализа стоимости	Значение стоимости по каждому подходу, тыс.руб	Значение удельного веса подходов оценки
Затратный подход (метод сравнительной ед.)-с учетом стоимости ЗУ	6 521 342	0,375
Подход сопоставимых продаж	6 400 000	0,425
Доходный подход	2 108 168	0,200

 

Итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости равна сумме произведений значений стоимостей и соответствующих им весов:

Сон = 6 521 342 х 0,375+ 6 400 000  х 0,325 + 2 108 168  х 0,200 = 5 587 137 т .руб.

Округленно, 5 588 т.руб., следовательно стоимость 1 кв.м общей площади здания составит:

 5 588/156,7 = 35 660 руб./кв.м.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ПО ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ

 

Таблица 4.7

Полное и точное наименование (назначение)	Индивидуальное жилое строение, коттедж
Адрес	РТ, г.Казань, пос.Константиновка (Советский район)
Год постройки, группа капитальности	2012 год, I группа
Строительный объем, куб.м и количество этажей	522 куб.м, 1-этажное
Площадь общая (полезная), кв.м	156,7 кв.м
Дата составления технического паспорта	2012 год
Дата проведения оценки	Май 2014 год
Рыночная стоимость, рассчитанная - затратным подходом	6 521 342
- сравнительным подходом	6 400 000
- доходным подходом	2 108 168
Итоговое заключение о текущей рыночной стоимости объекта оценки	5 587 137
Стоимость кв. м общей площади, руб.	35 660

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

 

1. Консультации по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости. Изд. 1995 г. М.: Республиканское управление технической инвентаризации. Электронная версия.

 

2. Мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков, арендных и депозитных ставок : (по состоянию на 01.01.2014 г.) – МЗИО РТ.

 

3. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов. М.: 1969-1972.

 

4. Сабиров И.С., Мурафа А.А. Оценка рыночной стоимости объекта ИЖС, Методические указания для выполнения курсовой работы для студентов профиля 080502, 2014г.

 

5. Сабиров И.С. Экономика недвижимости. Часть 3. Основные методы

оценки недвижимости. Метод. указ. для спец. 080502 и 080200/КГАСУ. – Казань: 2012.– 48 с.

 

6. http://www.bn.ru/tatarstan/articles/2014/04/23/166637.html, ООО «ГК «БН», 2005-2014 , электронный ресурс

 

7.http://www.razlib.ru/delovaja_literatura/, Razlib.ru, Оценка стоимости объектов недвижимости, электронный ресурс

 

1 http://www.bn.ru/tatarstan/articles/2014/04/23/166637.html, ООО «ГК «БН», 2005-2014, электронный ресурс