Оценка рыночной стоимости ИЖС

 

Общий физический износ здания составляет 8%.

 

Определим остаточную стоимость здания:

 

Сост =Спв–Спв х ФИзд/100% = 2 523 198 – 2 523 198 х 8/100% = 2 321 342 руб.

 

Спв = 2 321 342 + 3500*1200 = 6 521 342 руб

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. «Определение стоимости объекта недвижимости

методом сравнительного анализа продаж (САП)»

 

ИНФОРМАЦИЯ

по предложениям о продаже административных зданий в пос.Константиновка

(источник – «Казанская недвижимость» № 33 от 10 мая 2012 г.)

Таблица 3.1

Местонахождение, наименование и название имущества	Год постройки	Общая S, кв.м	Цена предложение, руб. с НДС	Ср. ст-ть 1кв.м., руб.	Дата предложения	Доп.элементы благоустройства
1. Коттедж, пос.Константиновка, Советский район, г. Казань	2009	170	4 900 000	28823,5	2009	Земельный участок  S=900кв.м
2.пос.Вознесенское ул.Центральная, Советский район, г.Казань	2012	144	4 600 000	31944,4	2012	Земельный участок S=500кв.м
3. Россия, Республика Татарстан, Казань, ул. Советская (Константиновка), 1	2011	140	3 800 000	27142,8	2011	Земельный участок S=500кв.м

 

 

Расчет стоимости административного здания на основе внесения

поправок в цены сопоставимых объектов по элементам сравнения

Таблица 3.2

	№	Ед.изм.	Объект оценки
				1	2	3
1	2	3	4	5	7	9
1.1	Общая Sпомещений	кв.м	156,7	170	144	140
	S зем.участка	Кв.м	1200	900	500	500
1.2	Доп.элементы благ.здания	-	-	-	-	-
1.3	Переданное право собственности	-	Полное	Полное	Полное	Полное
1.4	Условия финансирования	-	Единовр.	Единовр.	Единоврем.	Единоврем.
1.5	Условия продажи	-	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыноные
1.6	Условия рынка (дата продажи)		Продажа	Предложение	Предложение	предложение
1.7	Месторасположение
	Кадастровая стоимость 1кв.м зем.участка	Руб.	1225,57	1225,57	1225,57	1225,57
1.8	Год ввожа здания в эксплуатацию		2012	2009	2012	2011
	Группа капитальности		III	I	II	III
1.9	Цена продажи	Тыс.руб		4900	4600	3800
2.1	Уторгование (-5%)	-	-	-245	-230	-190
	Скорректированная цена			4655	4370	3610
2.2	Условия финансирования	-	-	0	0	0
	Скорректированная цена			4655	4370	3610
2.3	Условия продажи	-	-	0	0	0
	Скорректированная цена			4655	4370	3610
2.4	Дата продажи	-	-	0	0	0
	Скорректированная цена			4655	4370	3610
2.5	Доп.Элементы благ-ва	Тыс.р	-	0	0	0
	Скорректированная цена			4655	4370	3610
2.6	На ст-ть зем.участка (3500руб./кв.м)	-	-	-3150	-1750	-1750
	Скорректированная цена			1505	2620	1860
3.	Стоимость 1кв.м площади	Руб.		8852,9	18194,4	13285,7
3.1	Месторасположение	-	-	-	-	-
	Скорректированная цена			-	-	-
3.2	Износ	Руб./кв.м	-	+1,02%	-0,9%	1,02%
	Скорректированная цена			8941,4	18012,5	13418,6
3.3	Поправка на разницу в S помещений	%	-	0	0	0
	Скорректированная цена			8941,4	18012,5	13418,6
4.	Отклонения от цены предложения	Тыс.руб		3380	2059	1921
	Доля корректировок от цены предлож	%		69	44	51
5.	100%/К			1,45	2,2	2
6.	Удельные веса резудьтатов	%	-	26	39	35

 

Обычно стоимость реальной продажи на 5-10% меньше. В данном случае скидку на торг примем в размере 5%. Для объекта-аналога №1 она

составит:

К1 = 4900*0,05 = – 280 т.р.

Таким же образом рассчитаем скидки на цены предложений объектов-

аналогов№2, 3, 4, 5 (табл.3.2).

Следовательно, скорректированные стоимости составят:

СЦ1 = 4900 – 280 = 4655 т.р.

СЦ2 = 4600 – 230 = 4370 т.р.

СЦ3 = 3800 – 190 = 3610 т.р.

 

 

П. 2.6. Все объекты-аналоги предлагаются к продаже с учетом стоимости земельных участков (ЗУ) под ними. Для выделения «чистой» стоимости здания необходимо вычесть стоимость земельных участков, занимаемых объектами-аналогами. Площади занимаемых ЗУ приведены в табл. 3.1:

К1= Сзу1 = 3,5*900 = –3150 т.р.

Скорректированная стоимость объекта №1 составит:

СЦ1 = 5320 – 3150 = 1505 т.р. и т.д.

 

П.3. Рассчитываем среднюю стоимость 1 кв.м общей площади зданий объектов-аналогов:

1. Скв.м = 1 505 000/170 = 8852,9 руб.

2. Скв.м = 2 620 000/144 = 18 194,4 руб.

3. Скв.м = 1 860 000/140 = 13 285,7 руб.

 

П. 3.2. Корректировку на различие в физическом состоянии зданий рекомендуется проводить методом отношения фактического возраста здания на дату проведения оценки к нормативному сроку их жизни, с учетом их группы капитальности. При этом следует учесть, что при 70% физическом износе, здание подлежит сносу.

Для расчета этих корректировок предварительно составим табл. 3.3. Нормативный износ всех объектов рассчитывался по формуле:

 

ФИнорм = Тф*100/(Тн*0,7);

 

ФИнорм = 2*100/(85*0,7) = 3,4%.

ФИнорм1 = 5*100/(125*0,7) = 5,71%.

ФИнорм2 = 2*100/(125*0,7) = 2,3%.

ФИнорм1 = 3*100/(100*0,7) = 4,29%.

 

Рассчитаем поправку на разницу в износе оцениваемого объекта с объектом №1:

 

1. К = (100-3,4)/(100-5,71) = 1,02%

Рассчитаем скорректированную стоимость 1 кв.м объекта №1 с учетом

корректировки:

СЦ1 = 8852,9*1,01 = 8 941,4 руб.

 

2. К = (96,6)/(100-2,3)=-0,97%

СЦ3 = 18194,4*0,99 = 18012,5 руб

 

3. К =97,7/(100-4,29)=2,07%

СЦ5 = 13285,7*1,01 = 13 418,6 руб

 

 

 

Расчет поправок на физический износ

Таблица 3.3.

Показатель	Объект оценки	Объекты-аналоги
		1	2	3
Фактический срок жизни, лет	2	5	2	3
Нормативный срок жизни коттеджа, лет	85	125	125	100
Нормативный износ, %	3,4	5,7	2,3	4,3
Величина поправки в цену, %	-	1,01	-0,97	1,02

 

П. 3.3. Корректировку на различие в общей площади зданий можно провести с учетом рекомендаций справочников оценщика «КО-ИНВЕСТ» (табл. 3.4):

 

Поправочные коэффициенты на площадь объекта

Таблица 3.4

На разницу в площади
Sо/Sа	Ко
<0.25	1.25
0.49-0.25	1.2
0.86-0.5	1.1
0.85-1.15	1
1.16-1.5	0.95
>1.50	0.93

 

Определим соотношение площадей оцениваемого объекта (So) и всех

объектов-аналогов (Sа):

Для объекта №1 = 156,7/170 = 0,92, поправки нет, так как Кп =1;

Для объекта №2 = 156,7/144 = 1,09, поправки нет, так как Кп =1;

Для объекта №3 = 156,7/140 = 1,12, поправки нет, так как Кп =1;

 

Согласование результатов расчета

 проведения согласования полученных результатов используем

метод обратной валовой коррекции.

Для этого рассчитаем разницу между скорректированными

результатами и начальной стоимостью предложений по объектам-аналогам.

В строке 4 проставим полученные результаты.

Например, для объекта №1:

ΔС1 = 4900 – 8,9414*170 =3 380 т. руб.

В процентах это составит: 3380*100/4900 = 69%

ΔС2 = 4600 – 18,0125*144 =2 006,2 т. руб.

В процентах это составит: 2006,2*100/4600 = 44%

ΔС3 = 3800 – 13,4186*140 =1921 т. руб.

В процентах это составит: 1921*100/3800 = 51%

Далее рассчитаем обратные величины корректировок:

для объекта

№1 1/К% = 100%/69% = 1,45

№3 1/К% = 100%/44% = 2,2

№5 1/К% = 100%/51% = 2

Сумма обратных величин по трем расчетам составила 5,65. Примем  ее за 100% и рассчитаем удельные веса всех результатов корректировки:

№1 = 1,45*100%/5,65 = 26%

№2 = 2,2*100/5,65 = 39%

№3 = 100-(26+39)=35%

 

Рассчитаем средневзвешенную стоимость 1 кв.м общей площади оцениваемого здания:

 

Ссравн = 8941,4*0,26 + 18012,5*0,39 + 13418,6*0,35 = 13 905 руб.

 

А затем стоимость оцениваемого здания:

Ссравн = 13 905 * 156,7 = 2 178 914 руб.

 

С учетом стоимости ЗУ:

2 178 914 + 3500 руб.*1200кв.м =6 378 914 руб. (округленно 6 400 т.р.)

 

Таким образом, в результате проведенного анализа сравнительных продаж аналогичных объектов определена стоимость оцениваемого объекта,

составляющая 6 400 тыс. руб. (с учетом НДС).

4. «Расчет стоимости объекта недвижимости методом прямой

капитализации дохода (доходный подход)»

 

Стоимость ОН по данному методу рассчитывается следующим образом:

Сдх = ЧОД : Ккап ,

где ЧОД - годовая сумма чистого дохода от эксплуатации ОН;

Ккап - коэффициент капитализации.

Величина чистого дохода определяется через потенциальный валовой доход (ПВД), т.е. доход при полной загрузке объекта:

ЧОД = ПВД - П – ОР – Р,

где П – потери дохода, например, от временной незагруженности помещений;

ОР – операционные расходы по содержанию здания (зарплата персонала, эксплуатационные расходы, налог на имущество и т.п.);

Р – откладываемые резервы на предстоящий ремонт короткоживущих конструктивных элементов и систем.

 

1. Определение величины  потенциального валового дохода

Рассчитаем ПВД, исходя из следующих условий:

ПВД = ** × **а, (3.2)

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2,

Ca – арендная ставка за 1м2.

ПВД = 12*32000 = 384 000 руб./год,

 

Потери от простоя помещений составляют в среднем 5-10%. В данном случае примем 5% в год.

Следовательно, сумма потерь составит :

П = 384 000 * 0,05= 19 200 руб.

Рассчитаем величину действительного валового дохода:

ДВД = ПВД – П = 384 000 - 19200 = 364 800 руб.

Последовательность расчета представлена в табл. 4.1.

 

Расчет чистого операционного дохода

Таблица 4.1

№	Показатель	Ед.изм.	Значение	Порядок расчета
1.	Полезная площадь	Кв.м	156,7	Приниматеся по исходным данным
2.	Арендная ставка	Руб/мес	32 000	На основе анализа рынка
3.	Потенциальный валовый доход	руб.	384 000	32 000*12
4	Прогнозируемая недогрузка	%	8	Эксп.
5.	Прогнозируемые потери от неуплаты	%	0	Эксп.
6.	Действительный валовой доход	Руб.	353 280	384 000 * (100-8)/100
6а.	Выручка без НДС	Руб.	353 280
7.	Операционные расходы	Руб.	60 075,1	Таблица 4.2
8.	Чистый операционный доход до налога на прибыль	Руб.	293 205	П.6-п.7
9.	Налог на прибыль (13%)	Руб.	38 116,7	П.8*0,13
10.	Чистый операционный доход для ЕОН	Руб.	255 088,3	П.8-п.9

 

 

Расчет постоянных операционных расходов по единому объекту недвижимости (земельный участок + административное здание)

Таблица 4.2

Показатель	Ед.изм	Значение	Порядок расчета
1. Налог на землю	руб.	3 672	1200*3,066
2. S зем.участка	кв.м	1 200	Согласно исх.данным
3. Кадастровая стоимость ЗУ	руб/м2	1 225,57
4. Ставка налога на землю	руб/кв.м	3,06	1225,57*0,25
5. Налог на  имущество	руб.	12 073,6	1% от остаточной стоимости объекта недвижимости
6.Остаточная стоимость объекта	руб.	1 207 356	По рез-ам затрат.подхода
7. Расходы на страхование	руб.	6 037	0,005*1207356
8. Резерв на замещение без НДС	руб.	38 292,5	5-6% от ВС
ИТОГО:	руб.	60 075,1

 

 

 

 

 

3. Определение величины  переменных операционных расходов

Основную статью переменных затрат составляют затраты на коммунальные услуги: отопление, водоснабжение, водоотведение, уборка территории и вывоз ТБО:

Рпер1 = 156,7 * 60 *12 = 112 824 руб.

 

4. Расчет резерва на  замещение (РЗ) приведен в табл.4.3

 

Расчет резерва на замещение улучшений

административного здания

Таблица 4.3

Констр.элементы с коротким сроком использования	Уд.вес констр.элемента, % от ВС	Норм.срок использования, лет	Стоимость затрат на замещение нового аналогичного элемента, руб.	Резерв на замещение констр.элемента, руб.
Отделочные работы	14	9	159 763,5	17 751,5
Внутр.сантех.и эл.уст.	16	20	74 586	3 729,3
Прочие работы	6	25	285 292,5	11 411,7
ИТОГО:	36		519 642	38 292,5
РЗ/ВС	2,9%