Оценка рыночной стоимости спортивного корпуса санатория с земельным участком

Имеющиеся ограничения в  использовании участков и обременения  права собственности существенно  уменьшают стоимость земельных  участков.

Цена предложения подвержена торговой скидке от 10% до 15%.

По данным риэлтерских  агентств цена предложения по сдаче  в аренду помещений в городе Владимире  колеблется в интервале 350 – 1100 рублей в зависимости от местонахождения, наличия инженерных коммуникаций (в  частности, системы кондиционирования, телефона, интернета), удаленности от основных транспортных магистралей (центральных  улиц города) и наличия места для  парковки.

Помещения, расположенные  на окраинах города Владимир сдаются  в аренду по цене 400-1100 руб. за 1 кв.м. При этом, расположение объекта недвижимости вдоль основных магистралей города Владимира увеличивает стоимость его аренды до 20%.

Затраты по оплате коммунальных услуг не включены в размер арендной платы, они выставляются арендаторам  отдельно.

Еще одним фактором, влияющим на стоимость коммерческой недвижимости, является фактор размера выставляемого  на продажу объекта. Как правило, объекты с большей площадью менее  ликвидны, чем объекты с меньшей  площадью, а значит, стоят дешевле  из расчета на 1 кв. м.

Анализ структуры спроса на арендуемые площади на рынке г. Владимира показывает, что наибольший интерес для арендаторов представляют помещения площадью от 20,0 до 100,0 кв.м. Менее востребованы помещения площадью от 100,0 кв.м. до 1000,0 кв.м. Помещения более 1000 кв.м, в большинстве случаях занимают крупные местные и федеральные компании.

1.3. Местоположение и характеристика  оцениваемого объекта

Владимирская область - субъект  Российской Федерации, является частью Центрального федерального округа. Область  отличается выгодным географическим положением. Она расположена в центре Европейской  части России, имеет развитую сеть автомобильных и железных дорог. Территорию пересекают три важные железнодорожные магистрали Москва - Нижний Новгород, Москва – Ярославль, Москва – Казань. Дата образования области – 14 августа 1944 г.

Площадь Владимирской области - 29 тысяч кв. км. (0,17% территории РФ, 69 место по РФ). Она протянулась  на 170 км от севера на юг и 280 км - с запада на восток. На западе и юго-западе граничит с Московской областью, на севере - с  Ярославской и Ивановской областями, на юге - с Рязанской, на востоке и  юго-востоке - с Нижегородской областью.

Численность населения области  – 1 млн. 574 тыс. человек (1,1% от населения  РФ, 30 место). Во Владимирской области - 16 районов, 21 город, 36 поселков городского типа и 222 деревни. Областным центром  является город Владимир, расположенный на международном туристическом маршруте «Золотое кольцо», с населением 336,1 тыс. человек, в 190 километрах восточнее столицы России. Область – одна из густонаселённых с плотностью 54,3 человек на 1 кв. километр.

Климат области умеренно-континентальный, он характеризуется теплым летом  со среднеиюльской температурой + 19,9º, мягкой зимой со среднеянварской температурой - 8,1º и среднегодовым количеством осадков 610 мм. Средняя продолжительность безморозного периода 151 день.

                                                                                                               Таблица 1.

Описание и характеристики недвижимости.

Местоположение:
Адрес:	г. Владимир, ул. Пригородная, д.21А
Административный округ:	Ленинский район
Транспортная достижимость:	Транспортная доступность  высокая
Характеристика  локального местоположения:	ближайшее окружение  – нежилые здания санатория, спальный, столовый и развлекательный корпуса.
Другие особенности:	нет
Земельный участок:
Земельный участок, кв.м.:	1520
Кадастровый номер:	33/01/03049/056 от 13.09.2004 г.
Свидетельство   о государственной регистрации  права на земельный участок:	Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г.
Вид права	Долгосрочная аренда до 26.01.2025 г.
Краткое описание:	Форма участка прямоугольная, рельеф равнинный. Окружающая застройка представлена нежилыми зданиями.
Продолжение таблицы №1.
Улучшение:
Функциональное назначение здания:	Нежилое, Спортивный корпус
Общая площадь здания, кв.м.:	650
Свидетельство о государственной регистрации  права на здание:	Серия 33 АД №187200, реестровый № 33-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006 г.
Вид права:	Право собственности на здание, право аренды на земельный участок
Функциональное назначение помещений:	Спортивный корпус
Год постройки здания:	1929
Состояние:	Удовлетворительное
Этажность:	2
Группа капитальности:	I
Балансовая стоимость, руб.:	5 990 400
Памятник архитектуры:	Нет
Ближайшее окружение:	Здание находится на окраине города, рядом расположены нежилые дома.
Транспортная доступность:	Со стороны близко лежащей  дороги  доступность хорошая, 5-6 мин. пешком до ближайших остановок общественного транспорта
Текущее использование:	Спортивный корпус
Другие сведения:
Данные об обременениях:	Нет

 

Описание конструктивных элементов и технические характеристики приведены в таблице ниже.

                                                                                                 Таблица 2.

Описание конструктивных элементов и технические характеристики.

Конструктивные элементы			Материал
Фундамент:		ленточный железобетонный
Наружные и внутренние капитальные стены:		кирпичные
Перекрытия:		ж/бетонные
Кровля:		кровлелон (полимерная мембрана)
Полы:		плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы	Оконные:	пластик, алюминий
	Дверные:	дубовый шпон, пластик
Отделка:		плитка в с/узлах, покраска
Продолжение таблицы №2.
Инженерные обеспечение:		Центр./отопление, водоснабжение, горячее    водоснабжение,           канализация, телефонные линии, электроснабжение, вентиляция,  телефонные системы, охранно-пожарная система, охранная сигнализация, система контроля доступа

Фотоснимки недвижимости.

Фото №1

Фото №2

Фото №3

Фото №1: общий вид недвижимости (юго-восточная сторона);

Фото №2: общий вид недвижимости (южная сторона);

Фото №3: общий вид недвижимости (юго-западная сторона).

 Рис.1 Географическое расположение недвижимости .

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Расчетная  часть

2.1. Определение  рыночной стоимости недвижимости  доходным подходом

Методология оценки в рамках доходного подхода.

Доходный подход оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие  доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования  объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость определяется как  текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Выделяют следующие этапы  процедуры оценки при доходном подходе:

1. Оценка потенциального  валового дохода на основе  анализа текущих арендных ставок  и тарифов на рынке для сравнимых  объектов.

2. Оценка потерь от  неполной загрузки (сдачи в аренду  и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера  его динамики применительно к  оцениваемому имущественному комплексу.  Рассчитанная таким образом величина  вычитается из валового дохода  и определяется действительный  валовой доход.

3. Расчет издержек по  эксплуатации оцениваемого объекта  основывается на анализе фактических  издержек по его содержанию  и/или типичных издержек на  данном рынке. В статьи издержек  включаются только отчисления, относящиеся  непосредственно к эксплуатации  собственности, и не включаются  ипотечные платежи, проценты и  амортизационные отчисления. Величина  издержек вычитается из действительного  валового дохода и получается  величина чистого операционного  дохода.

4. Пересчет чистого операционного  дохода в текущую стоимость  объекта. Существует два метода  пересчета чистого дохода в  текущую стоимость: метод прямой  капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации  денежных потоков применяется к  объектам, приносящим доход, со стабильными  предсказуемыми суммами доходов  и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений применяется к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных  ремонтных работ (они уже проведены  на дату оценки), а также принимая во внимание существующие тенденции  на рынке коммерческой недвижимости города Владимира, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации денежных потоков.

Этапы метода прямой капитализации:

1. Сбор рыночной информации о доходности объектов.
2. Расчет потенциального валового дохода (ПВД).
3. Расчет действительного валового дохода (ДВД).
4. Расчет операционных расходов (ОР).
5. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.
6. Расчет ставки капитализации.
7. Капитализация ЧОД в текущую стоимость.

Рыночная стоимость объекта  оценки определяется по формуле:

C=ЧОД/Кк,                                                                                           (1)

 где      

С - стоимость оцениваемого объекта, руб.;

ЧОД - чистый операционный доход, руб.;

Кк - коэффициент капитализации, %.

С=3 226 437,5/0,16=20 165 234

Расчет потенциального и действительного валового дохода.

Потенциальный валовой  доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100% - ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей  формуле для объекта недвижимости:

,                                                                                   (2)

 где

 – площадь, сдаваемая в  аренду, м²;

 – рыночная арендная ставка  за 1 м², руб. .

ПВД=650*5 500=3 575 000

Действительный  валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от неполной загрузки которые составляют 5%:

ДВД=ПВД-Потери,                                                                               (3)

 где

Потери – потери от недоиспользования, %.

ДВД=3 575 000-178 750=3 396 250

На основании нормативно правовых актов Администрации города Владимир выявлена средняя арендная ставка 1 кв.м. равна 5500 рублей.

Чистый операционный доход (ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР) которые по данным методических рекомендаций составляют 5% определяется по формуле:

ЧОД = ДВД –  ОР,                                                                                (4)

 где

Операционные  расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы  принято делить на:

• условно-постоянные;
• условно-переменные, или эксплуатационные;

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых  не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в  эту группу включают: