Оценка рыночной стоимости спортивного корпуса санатория с земельным участком

Корректировка на финансовые условия:

Так как финансовые условия  продажи всех объектов рыночные (т.е. без привлечения заемных средств), корректировка по фактору не проводилась.

Корректировка на условия продажи:

Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались  с целью их комплексного использования  с близлежащими объектами. Корректировка  по данному фактору не проводилась.

Корректировка на местоположение:

Объект оценки и объекты-аналоги  имеют схожие характеристики локального местоположения (зоны жилой и административной застройки центральной части  города), следовательно, корректировка  по данному фактору не вводится.

Корректировка на техническое состояние помещения:

Объект оценки – нежилое  помещение, в удовлетворительном состоянии. Объект-аналог за №3 также находятся  в удовлетворительном состоянии, следовательно, корректировка к объекту №3 по данному фактору не вводится.

Объекты-аналоги за №1, 2 находятся в хорошем состоянии. Следовательно, вводится корректировка к объектам за №1, 2.

Поправка определена методом  парных продаж.

Корректировка по экономическим характеристикам:

Объект оценки и объекты-аналоги  по экономическим характеристикам  не имеют особенностей, следовательно, корректировка по данному фактору  не вводится.

Корректировка на наличие движимого имущества:

Объект оценки и объекты-аналоги  не имеют движимого имущества, соответственно корректировка по данному фактору  не вводится.

Окончательный расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта  согласно сравнительному (рыночному) подходу  рассчитывается как среднеарифметическое между двумя средневзвешенными  оценками, одна из которых учитывает  количество корректировок, а другая степень отклонения скорректированной  цены от первоначальной.

Корректировка по назначению здания:

Все помещения расположены  в отдельно стоящих нежилых зданиях (как и объект оценки), следовательно, корректировка по данному фактору  не вводится.

Корректировка на тип здания:

Все помещения расположены  в отдельно стоящих кирпичных  многоэтажных зданиях (как и объект оценки), следовательно, корректировка  по данному фактору не вводится.

Корректировка на право собственности:

Передаваемые имущественные  права влияют на цену сделки. По анализируемым  объектам аналогам были выявлены ограничения которые влияют на стоимость. Объект оценки находится в собственности, объект аналог под №3 также находится в собственности, следовательно, корректировка к объекту №3 по данному фактору не вводится.

Объекты-аналоги под №1, 2 находятся в аренде. Следовательно, вводится корректировка к этим объектам.

                                                                                                    Таблица №7.

Стоимость объекта оценки сравнительным подходом.

Оцениваемый объект
Общая площадь (S), м2	650
Стоимость объекта оценки	24 330 004

Таким образом, рыночная стоимость  недвижимости, полученная с помощью  сравнительного подхода, по состоянию на 15 апреля 2013 года округленно составляет: 24 330 004 рубля.

 

2.3 Оценка рыночной  стоимости затратным подходом

Основные шаги при применении затратного подхода к определению  стоимости недвижимости:

1. определение стоимости  права пользования земельным  участком;

2. определить затраты  на воспроизводство или замещение  улучшений (зданий, сооружений, объектов  благоустройства), находящихся на  объекте;

3. определить дополнительные  затраты, необходимые для того, чтобы довести объект оценки  до состояния рыночных требований  и уровня загрузки помещений;

4.  определить величину  накопленного износа;

5. определить затраты  на воспроизводство или замещение  улучшений с учетом накопленного  износа;

6. определение рыночной  стоимости объекта путем сложения  стоимости права пользования  земельным участком с величиной  затрат на воспроизводство или  замещение объекта.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

С_ЗП=С_З+С_НС-И_З,                                                                                            (8)

где

С_ЗП - стоимость объекта недвижимости определяемая затратным подходом, тыс. руб.;

С_З - стоимость земельного участка, тыс. руб.;

С_НС -  стоимость нового строительства (улучшений), тыс. руб.;

И_З – накопленный строением износ, тыс. руб..

С_ЗП=6 080 000+19 500 000-109 200=25 470 800

Стоимость нового строительства  улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может  выступать в виде затрат на воспроизводство  или замещение улучшений.

Стоимость нового строительства  определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с  возведением объекта, косвенных  издержек на процессы, опосредованно  участвующие в строительстве, и  прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом  понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими  разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией  этих факторов.

Рассчитаем стоимость  земельного участка.

С_З=S*Ц_З,                                                                                                     (9)

где

S-площадь земельного участка,(м²)

Ц_З-цена земли,(руб./м²)

Рыночная стоимость земли  в Владимирской области составляет 4 000 руб.

С_З=1 520*4 000=6 080 000

Рассчитаем стоимость  нового строительства.

С_НС=ВС*S,                                                                                               (10)

где

ВС-восстановительная стоимость 1м²,

S-площадь объекта оценки, м²

С_НС=30 000*650=19 500 000

На сегодняшний день средняя  рыночная цена предложения 1м² новой коммерческой недвижимости в Владимирской области г. Владимир составляет 30 000 руб. с учетом рыночной предпринимательской прибыли и налогов.

Оценка накопленного износа.

Накопленный износ – это уменьшение стоимости строительства улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников. В рамках затратного подхода износ используется для учета различий в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого.

И_Н=И_Ф+И_ФН+И_ВН ,                                                                               (11)

где

И_Ф-физический износ объекта недвижимости,

Физический износ (И_ф) – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-экономических качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а так же жизнедеятельности человека.

Таким образом, физический износ является результатом естественного износа в процессе эксплуатации, выражающегося в ветхости, сухом гниении, трещинах, ржавчине или конструктивных дефектах зданий, сооружений, оборудования. Физический износ разделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый физический износ воздействует на объект в том случае, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Устранимый физический износ обычно относят за счет плохой эксплуатации, поэтому его еще называют отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики имущества. При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния.

Неустранимый  физический износ – естественный износ, возникающий в процессе эксплуатации и временного старения зданий. Затраты на его устранение не увеличивают в адекватном размере рыночную стоимость объекта. В целях определения этого типа износа мы учитывали возраст здания и его фактическое состояние. Срок службы объектов недвижимости в целом зависит от долговечности его составляющих конструктивных элементов. В зависимости от типа конструкций, вида примененных основных материалов, для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий и сооружений:

- нормативный;

- стоимостной;

- метод срока жизни.

И_ФН-функциональный износ нежилого здания,

Функциональный  износ (Ифн) – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта недвижимости обеспечить полезность по сравнению с новым объектом недвижимости, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть исправимым и неисправимым. Функциональный износ считается исправимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неисправимым.

Функциональный износ  рассматривался для всего здания. Здание было построено в 1929 году, однако, на оцениваемый объект функциональный износ не воздействует в какой-либо степени, т.к. на настоящий момент оцениваемый объект соответствует всем эстетическим представлениям и функционально приспособлен для расположения нежилых помещений (здание отремонтировано с использованием современных строительных материалов, оборудовано необходимыми средствами связи и прочими коммуникативными устройствами.

И_ВН-внешний износ нежилого здания,

Внешний (экономический) износ (И_ВН) - потеря стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самому объекту, таких как: государственное регулирование, возросшая конкуренция, изменения в снабжении сырьем и материалами, потеря рынков, падение производства по отрасли или региону, воздействие негативных природных и техногенных условий. Внешний износ, аналогично функциональному износу, рассматривался для всего здания. В отношении оцениваемого объекта признаков внешнего износа обнаружено не было. Внешний износ принимаем-0%.

 

И_Н=56%+0%+0%=56%

Ин=С_НС/100*И_Н                                                                                                               

И_Н=19 500 000/100*56%=109 200 руб.

Рассчитаем физический износ.

И_Ф=С_Э/С_С*100,                                                                       (12)

где

С_Э-срок эксплуатации,

С_С-срок службы 150 лет.

И_Ф=84/150*100=56%

Определение рыночной стоимости улучшения затратным  подходом.

                                                                                                     Таблица №8.

Расчет рыночной стоимости улучшения с помощью  затратного подхода:

Наименование объекта	ВС, на дату оценки, руб.	ИФ, %	ИФН, %	ИВН, %	ИН, совокупный износ	Рыночная стоимость на дату оценки, руб.
Спортивный корпус	30 000	56	0	0	109 200	25 470 800

 

Таким образом, рыночная стоимость  оцениваемого улучшения в составе  недвижимости, полученная с помощью  затратного подхода по состоянию  на 15 апреля 2013 г. составляет: 25 470 800 рублей.

 

2.4. Согласование полученных результатов

Обобщение результатов

Применяя затратный, сравнительный  и доходный подходы при оценке рыночной стоимости недвижимости, были получены следующие результаты:

                                                                                                              Таблица №9.