Автор работы: Пользователь скрыл имя, 16 Июня 2014 в 21:24, курсовая работа
Цель работы – провести анализ типологии объектов недвижимости на территории микрорайона "Заречный -1" г.Тюмень.
Задачи:
- рассмотреть теоретические основы типологии объектов недвижимости;
- дать характеристику объекта исследования;
- описать технологию типологии объектов недвижимости микрорайона "Заречный -1" г.Тюмень;
- сделать оценку качества гражданских зданий .
, где:
KI - коэффициент I зонального уровня;
KII - коэффициент II зонального уровня;
Kлок - коэффициент локального уровня.
Коэффициент I зонального уровня определяется как отношение средней цены 1 кв. м. недвижимости, расположенной на территории всего района к средней цене 1 кв. м. недвижимости, расположенной на территории I категории престижности в масштабах города
Коэффициент II зонального уровня равен соотношению средней цены 1 кв. м. недвижимости, расположенной на территории всего микрорайона к средней цене 1 кв. недвижимости, расположенной на территории всего района.
Таблица 3 Расчет коэффициента локального уровня
Коэффициент локального уровня определяется путем количественной оценки степени влияния факторов местоположения, которая производится экспертным путем. Результаты расчета коэффициентов представлены в таблицах 3 и 4.
Таблица 4 Расчет интегрированного коэффициента
Итоговый коэффициент является обобщающей характеристикой, учитывающей в себе как сформировавшийся уровень цен предложения на объекты, соседствующие с анализируемым участком, так и уровень комфортности проживания в планируемом к строительству объекте, определяемый значение коэффициента локального уровня. Коэффициент получился больше единицы, в основном на это местоположение микрорайона - первая категория престижности. Комфортность проживания на выбранном участке также на достаточно высоком уровне. В целом, рассчитанный интегральный коэффициент несколько увеличивает ценность местоположения планируемого к постройке дома.
Участок, выбранный под застройку относится к зоне Ж-1, а именно для зоны многоэтажной жилой застройки 4 этажа и выше. В соответствие с Генпланом планируется построить девятиэтажный многоквартирный дом.
Строительство дома такой этажности будет экономически целесообразным лишь при достаточно высокой цене за квадратный метр. Соответственно, выбираем индивидуальный проект дома бизнес-класса.
Характеристики дома:
Количество этажей - 9
Материал стен - монолитно-каркасный;
Площадь застройки - 563 мІ
Строительный объём - 9071,4 мі
Количество квартир - 36 шт., в том числе:
однокомнатных - 1шт.
двухкомнатных - 19 шт.
трехкомнатных - 9шт.
Площадь жилого здания - 2707,1 мІ
Рассчитаем коэффициент застройки выбранного дома на выделенной ему территории: 463/1680 = 0,28. Данный коэффициент удовлетворяет требованиям (оптимальный показатель коэффициента согласно мировой практике - 0,5).
Причины:
• Надежный застройщик. ОАО "Строительно-монтажный трест №4" занимается строительством многоквартирных жилых домов и объектов социальной инфраструктуры уже более 50 лет. За последние десять лет сдано 26 жилых домов.
• Аналогичный класс недвижимости и этажность.
• Сопоставимые цены. Несмотря на то, что до сдачи объекта в эксплуатацию осталось еще более двух лет цены начинаются от 75 тыс. руб. /кв. м.
Физиче-ский износ, % |
Оценка техниче- ского состояния |
Состояние несменяемых конструкций зданий |
Состояние внутренних конструктивных элементов |
Примерная стоимость ремонта, % от восстано- вительной стоимости |
0 – 20 |
Хорошее |
Отсутствуют повреждения, деформации, следы устранения дефектов |
Полы и потолки ровные, горизонталь-ные, отсутствуют трещины в покрытиях и отделке |
0 – 11 |
21 – 40 |
Удовлет- воритель- ное |
Повреждений и деформаций, в том числе искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках |
Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшие повреждения. Окна и двери открываются с некоторым усилием |
12 – 36 |
41 – 60 |
Неудовле- творите- льное |
Имеется много следов ремонтов трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками |
Полы в отдельных местах зыбкие с отклонением от гори-зонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появив-шихся вновь. Отдель-ные отставания покры-тия пола. Большое количество поврежде-нных ступеней |
39 – 90 |
61 – 80 |
Ветхое |
Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перезагрузки кладки поперек кирпичей. Большие искривления горизонтальных линий и местами отклонения стен от вертикали |
Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость и массовое повреждение и отсутс-твие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штука-туркой. Много переко-шенныхокон и дверей. Большое количество поврежденных ступе-ней, перекосы маршей, щели между ступенями |
93 – 120 |
Продолжение таблицы 4.1
81 – 100 |
Неприго-дное |
Здание в опасном состоянии. Участки стен разрешены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивания стен |
Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена |
- |
По данной таблице выявлена ориентировочная оценка фактического износа жилого здания по адресу улица Муравленко 17. В этом здании отсутствуют повреждения, деформации, следы устранения дефектов; полы и потолки ровные, горизонтальные, отсутствуют трещины в покрытиях и отделке. Следовательно, физический износ составляет 0 – 20%, а оценка технического состояния является хорошей.
Различают стоимость здания восстановительную (строительную) и действительную (балансовую).
Восстановительная стоимость определяется как первоначальная (сметная) стоимость здания без учета его износа, но определенная в ценах времени обследования.
Действительная стоимость – стоимость восстановительная, за вычетом процента износа элементов здания или всего здания.
Моральный износ здания – его обесценивание за счет морального старения. Установлены две формы морального износа.
Моральный износ первой формы – это снижение восстановительной стоимости здания вследствие уменьшения затрат на производство, определяется произведением первоначальной стоимости и коэффициента, учитывающего его отношение новой стоимости конструкций и инженерного оборудования к старой.
Моральный износ второй формы отражает несоответствие объемно-планировочных и конструктивных решений, инженерного оборудования современным требованиям.
Ориентировочные показатели морального износа зданий приведены в таблице 4.2.
Таблица 4.2 – Ориентировочные показатели степени морального износа
Износ, % |
Краткая характеристика жилого здания |
0 – 15 |
Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения; дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи); перекрытия и перегородки негорючие; средняя жилая площадь квартир до 45 м2 |
16 – 25 |
Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения; перекрытия и перегородки деревянные; отсутствуют горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь и лифт; при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м и более |
26 – 35 |
Планировка в основном регулярная, но неудобная для посемейного заселения; средняя жилая площадь квартир до 65 м2; отсутствуют некоторые виды благоустройства (мусоропровод, телефонная связь, возможно отсутствие ванных комнат); перекрытие и перегородки частично или полностью деревянные |
36 – 45 |
Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и непригодная для посемейного заселения; средняя площадь квартир до 85 м2; местами темные или проходные кухни; отсутствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты; перекрытия и перегородки деревянные |
Более 45 |
Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали; посемейное заселение невозможно; многокомнатные коммунальные квартиры; местами санузлы расположены над жилыми комнатами и кухнями; отсутствуют все виды благоустройства; перекрытия и перегородки деревянные |
По таблице 4.2 определена степень морального износа жилого здания расположенного по адресу улица Муравленко 17. В результате обследования определено, что в данном здании планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения; дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам; перекрытия и перегородки негорючие. Отсюда следует, что моральный износ здания составляет 0 – 15%.
Качество здания оценивают путём проведения инженерных изысканий, т.е. обследованием, которое включает поиск архивных материалов (ситуационный план, технические паспорта с инвентаризационными поэтажными планами, исторические документы), натуральное обследование и камеральную обработку. Все здания необходимо оценивать по определённым критериям, разбивая их на уровни (таблица 4.3):
Таблица 4.3 – Критерии, характеризующие здание и его сооружение
|
Индекс уровня оценки |
Наименование критерия ( фактора) |
Индекс критерия и его физический смысл |
А |
Архитектурно – историческая ценность здания по экспертной оценке Госинспекции охраны памятников архитектуры и истории |
А1 – памятник архитектуры или здание, предложенное к охране как памятник; А2 – здание является элементом архитектурно – исторической среды города, имеет важное градостроительное значение; А3 – рядовое здание, не являющееся элементом архитектурно – исторической среды города |
Б |
Группы домов по первоначальному назначению |
Б – Бп – категория памятников архитектуры и истории: Б1 – жилые дома, построенные в 1956 – 1980 гг.; Б2 – то же, в 1935 – 1955 гг.; Б3 – то же, в 1920 – 1934 гг.; Б4 – доходные квартирные дома постройки конца XIX – начала XX в.; Б5 – бывшие гостиницы и дома с меблированными
комнатами; |
В |
Первый уровень градостроительной характеристики – расположение здания по отношению к красным линиям застройки и месту расположения сооружений общегородского значения по проекту реконструкции города |
Взаимоотношение красных линий и жилого здания, представляющего архитектурно – историческую ценность, так же, как многоэтажного, построенного после 1930 г., устанавливают на уровне генерального плана реконструкции города, т.о. вопрос о реконструктивных мероприятиях решают до разработки проекта реконструкции межрегиональной территории. Остальные здания оценивают, принимая: В11 – здание, стоящее перед красной линией или на месте, выделенном для последующего размещения сооружения общегородского значения; В12 – здание на красной линии или за ней, но на месте, выделенном для сооружения общегородского значения |
Г |
Этажность здания |
Критические значения показателя Г принимают на основании градостроительной концепции генплана реконструкции города и оценки практик проектирования ремонта |
Д |
Капитальность здания |
Критические значения показателя Д принимают на основе анализа эффективности технической эксплуатации здания |
Е |
Общая приведенная площадь здания |
Критические значения показателя Д принимают на основе анализа проектов реконструкции застройки, капитального ремонта зданий и эффективности их технической эксплуатации |
Ж |
Физический износ здания |
То же |
З |
Виды планировки квартир в здании |
З1 – регулярная, близкая к современной, отвечающей действующим требованиям комфорта; З2 – то же, но без некоторых элементов благоустройства, её возможно приспособить к современным комфортным требованиям; З3 – планировка многокомнатными квартирами, недостаточно регулярная или хаотическая, трудно приспосабливаемая к современным требованиям комфорта к современным жилищам |
И |
Конфигурация здания и ширина корпуса |
Критические значения И задают, анализируя проекты капитально ремонта с перепланировкой, например, принимают: И1 – до 14 м, конфигурация здания несложная; Иу – более 14 м, конфигурация сложная |
К |
Инсоляционный режим в здании |
К1 – благоприятный; К2 – наличие затемняющего объёма в строительстве рассматриваемого здания, который следует снести; К3 – в нижних этажах здание затемнёно объёмом, который нельзя снести; К4 – комбинация условий К2 и К3 ; К5 – здание затемнено по всей высоте объёма, который нельзя снести |
Л |
Второй уровень градостроительной характеристики здания – соответствие этажности архитектурной композиции застройки |
Показатель Л – критерии возможности надстройки (зависит от факторов А, В, Г, Д, Ж) - определяют после экспертной оценке таких параметров градостроительной ситуации, как этажность прилегающей застройки, разрыв между строениями, архитектурной и физической ценности здания, а также исследования прочности его существующих конструкций |
В результате выполнения курсовой работы являются исследования закономерностей формирования объектов недвижимости на территории Центрального АО г. Тюмени.
Оценка фактического износа зданий рассматриваемой территории приведена на рисунке 4.2.
Рисунок 4.2 – Оценка фактического износа зданий
Главным объектом исследования является жилой дом (общежитие), который находится по адресу: ул. Муравленко 17.
Была дана ориентировочная оценка фактического износа жилого здания:
1. Физический износ данного сооружения составляет 21 - 40 %.
2. Оценка технического состояния – удовлетворительное.
3. Состояние несменяемых
4. Состояние внутренних конструктивных элементов - полы и потолки ровные. На ступенях лестниц небольшие повреждения. Окна и двери открываются с некоторым усилием.
5. Примерная стоимость ремонта
от восстановительной
Была определена степень морального износа здания по ориентировочным показателям.
1. Износ 26- 35 %.
2. Краткая характеристика жилого здания: планировка в основном регулярная, но неудобная для посемейного заселения; средняя жилая площадь квартир до 65 м2; отсутствуют некоторые виды благоустройства (мусоропровод);
Все здания необходимо
Таблица 4.4 – Критерии, характеризующие здание и его сооружение
Индекс уровня оценки |
Наименование критерия (фактора) |
Индекс критерия и его физический смысл |
Е |
Общая приведенная площадь здания |
Критические значения показателя Д принимают на основе анализа проектов реконструкции застройки, капитального ремонта зданий и эффективности их технической эксплуатации |
З |
Виды планировки квартир в здании |
З2 – то же, но без некоторых элементов благоустройства, её возможно приспособить к современным комфортным требованиям; З3 – планировка многокомнатными квартирами, недостаточно регулярная или хаотическая, трудно приспосабливаемая к современным требованиям комфорта к современным жилищам |