Анализ регионального рынка недвижимости

Донецкое высшее учебное  заведение

Донецкий институт железнодорожного транспорта

Украинской государственной  академии железнодорожного транспорта

Министерство образования  и науки, молодежи и спорта Украины

 

 

Факультету Экономика  транспорта

Кафедра Менеджмента

 

 

Реферат

Из дисциплины: "Диагностика региональных рынков"

На тему: « Анализ регионального  рынка недвижимости»

 

 

 

 

 

Выполнила студентка:

группы 5 МО

Ковальчук Н.В.

Проверила:

Д.е.н., профессор

 Финагина О.В.

 

 

 

в 2013 г.

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение

1.Понятие и особенности  рынка недвижимости

2.Факторы, влияющие на  формирование рынка недвижимости

3.Структура рынка недвижимости

4.Анализ рынка и обьектов  недвижимости в Донецке

5.Развитие регионального  рынка недвижимости

Вывод

Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

          Рыночная экономика имеет сложную структуру, одним из важных видов рынка является рынок недвижимости. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Невозможно быть полноценным участником рынка недвижимости и оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.

          Целью работы является анализ регионального рынка недвижимости.

Задачи:

1. Проанализировать понятие  и особенности рынка недвижимости.

2. Выявить факторы, влияющие  на формирование рынка недвижимости.

3. Определить структуру  рынка недвижимости.

4. Дать оценку развития  регионального рынка недвижимости.

Информационная база представлена учебной литературой, Интернет-ресурсами.

Работа состоит из введения, четырех пунктов, заключения и библиографического списка.

 

1. Понятие  и особенности рынка недвижимости

 

          Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

          В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие: в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости; в процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.; в процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

          Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

          Рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение).

          Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями  рынка недвижимости являются:

1. Локальный характер  рынка недвижимости (сокращения  числа возможных сделок из-за  определенного местоположения);

2. Уникальность всех участков  земли (влечет различие в ценах);

3. Низкая ликвидность  недвижимости по сравнению с  другими товарами (вследствие необходимости  привлечения правовых институтов  при совершении сделок);

4. Несоответствие высокой  цены и финансовых возможностей  покупателей, что требует наличие  кредита в большинстве случаев; 

5. Разброс в ценах вследствие  неполной информированности продавцов  и покупателей.

           По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости.

          Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу Украины требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации). Основным типом недвижимости является земля. Ранее существовала единая государственная собственность на землю. Формирование рынка земли в Украине началось с приватизации, важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

 

Таблица 1. Основные признаки недвижимости

№	Признаки	Содержание (состояние)
1	Сущностные (родовые) Степень  подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без  ущерба функциональному назначению
2	Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3	Форма функционирования	Натурально-вещественная и  стоимостная
4	Состояние потребительской  формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется  натуральная форма в течение  всего срока эксплуатации
5	Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании
6	Способ переноса стоимости  в производственном процессе или  потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7	Общественное значение	Пользование объектом часто  затрагивает интересы многих граждан  и других собственников, интересы которых  защищаются государством
8	Видовые (частные) Технические  и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными  частными показателями в зависимости  от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

 

          Формирование рыночной стоимости недвижимости возможно только в процессе функционирования соответствующего рынка. Говоря о рынке недвижимости, обычно имеют в виду систему действий и механизмов по совершению сделок или, другими словами, подсистему общехозяйственного рынка, связанную с оборотом прав на объекты недвижимости.

          Рынок недвижимости - это, безусловно, важная часть любой рыночной экономики. По некоторым оценкам, на недвижимость приходится более 50 % мирового богатства. В настоящее время этот факт осознан и в Украине: в классификаторе отраслей народного хозяйства Украины "операции с недвижимым имуществом" выделены в самостоятельную сферу деятельности.

Сделки с объектами  недвижимости - это не обычное перемещение  и конечное потребление товара подобно  хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту  их расположения, что создает особую их экономическую характеристику - территориальные предпочтения, т.е. изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые  делают одни районы популярными (предпочтительными), а другие - нет.

          Каждый покупатель имеет специфический набор требований к нужным ему объектам, что определяет индивидуальный характер объектов недвижимости. Поэтому подбор необходимой для сделки пары объект-покупатель обычно требует значительных усилий и затрат времени. Время нахождения объекта на рынке до его продажи называется экспозицией этого товара на рынке. Для недвижимости характерны длительные сроки экспозиции (порядка нескольких месяцев), сильно зависящие от конкретного типа объектов и состояния рынка.

          Большая часть сделок с недвижимостью требует достаточно сложного и дорогостоящего юридического оформления. В Украине для них необходима государственная регистрация. При сделках с физическими лицами обычно требуется участие нотариуса.

          Недвижимость - это товар, теряющий свои потребительские качества в процессе эксплуатации значительно медленнее других товаров. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода и прибыли. Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимости собственником в своем бизнесе, либо через сдачу ее в аренду, а также через последующую ее перепродажу. Вложения в недвижимость также могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции. Торговля недвижимостью часто связана с получением или предоставлением кредитов и ипотекой (кредитованием под залог недвижимости). Поэтому рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком.

          Специфика рынка недвижимости приводит к тому, что помимо обязательных субъектов любого рынка - продавцов и покупателей - на нем оперируют также государство и профессиональные посредники: риэлторы (агенты по операциям с недвижимостью), оценщики, ипотечные кредиторы, страховщики, адвокаты, специальные средства информации и др.

Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках  с объектами, находящимися в частной  собственности. Опыт развитых капиталистических  стран показывает, что на этом рынке  за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:

1. Проведение или контроль регистрации собственности и сделок;
2. Зонирование территорий;
3. Архитектурно-строительный контроль
4. Лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.

          В Украине также реализуются эти функции, и роль государства еще значительнее в связи с проводимыми им крупномасштабными мероприятиями и полученными результатами по приватизации государственной собственности, в которой наиболее существенную часть составляет недвижимость.

          Являясь товаром, недвижимость жестко связана с местом реализации. Поэтому рынок недвижимости менее других подвержен влиянию импорта и экспорта. Общероссийский рынок недвижимости в большей степени, чем по другим товарам, распадается на относительно изолированные региональные рынки.

          Значительное развитие арендных отношений также характерно для рынка недвижимости наряду с куплей-продажей. Многие объекты (например, склады) редко продаются, но часто сдаются в аренду. Рынки купли-продажи и аренды недвижимости взаимодействуют, но относительно самостоятельны.

Для описания и анализа  состояния рынка недвижимости используются специальные показатели, которые  обычно определяются и описываются  статистическими методами.

1. Ценовая ситуация на рынке определяется средними за период (например, месяц) ценами предложения или сделок. В каждом секторе рынка недвижимости может быть своя ценовая ситуация: при продаже или аренде объектов различных видов на первичном или вторичном рынке, в том или ином регионе.
2. Конъюнктура спроса и предложения - это объемы и структура спроса и предложения, их соотношение в соответствующем секторе рынка.
3. Активность определенного сектора рынка недвижимости - это количество сделок, совершенных в нем за определенный период (год, месяц).
4. Экспозиция - понятие, охарактеризованное выше. Для каждого объекта время экспозиции зависит от многих объективных и субъективных факторов: конъюнктуры рынка, параметров объекта, соотношения запрошенной цены и рыночной стоимости объекта, интенсивности рекламной компании и т.д.