Анализ регионального рынка недвижимости

          Важным, но еще недостаточным устоявшимся является понятие ликвидности. Ликвидность объектов недвижимости определенного класса - это величина, обратно пропорциональная среднему по совокупности сделок на заданном рынке времени экспозиции подобных объектов, проданных за определенный период (месяц, квартал). Короткому времени экспозиции соответствует высокая ликвидность и наоборот.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Факторы,  влияющие на формирование рынка  недвижимости

 

          В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные  акты, принятие которых обуславливается  «политической конъюнктурой» в  тот или иной момент времени).

2. Инфляция (с одной стороны,  инвестиционная активность снижается  «тормозится» развитие нормальной  системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности  более ликвидных и рентабельных  направлений инвестирования вложений  в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере»  позволяют сохранить средства  от инфляции).

3. Размытость законодательной  базы (особенно относительно рынка  недвижимости).

4. Непрозрачность информационного  пространства вследствие политической  неустойчивости, слабого развития  инфраструктуры (только намечены  формы сотрудничества, роли и  функции отдельных звеньев, отсутствуют  специальные службы сбора и  анализа информации), низкого профессионализма  участников рынка недвижимости (небольшой  опыт работы, неопределенность законодательной  базы, тенденция подбора сотрудников  по дружбе и родству, а не  по профессиональным качествам).

5. Отсутствие четкой методической  базы по оценке недвижимости.

6. Неравномерное развитие  сегментов рынка недвижимости (наиболее  массовым является рынок жилья).

          В Украине недвижимость давно стала товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие украинского рынка недвижимости.

          Рынок жилья - это основа потребительского рынка и, что не менее важно, необходимое условие возникновения и динамичного развития рынка недвижимости. Жилье нельзя просто производить и продавать: здесь очень тесная связь с рынком капитала, частью общей экономической инфраструктуры.

 

3. Структура  рынка недвижимости

 

         Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из триединства  сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно  выделить три сектора: развития (создания) недвижимости; оборота недвижимости; управления и эксплуатации недвижимости.

2. По способу совершения  сделок рынок недвижимости можно  разделить на первичный и вторичный.  Под первичным рынком недвижимости  принято понимать совокупность  сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами.  Он обеспечивает передачу недвижимости  в экономический оборот. Под вторичным  рынком недвижимости - сделки, совершаемые  с уже созданными объектами,  находящимися в эксплуатации  и связанные с перепродажей  или с другими формами перехода  поступивших на рынок объектов  от одного владельца к другому.

3. По видам сделок в  рамках всего рынка недвижимости  можно выделить: рынок купли-продажи;  аренды; ипотеки; вещных прав (доверительное  управление) и др.

4. По степени готовности  к эксплуатации: незавершенное строительство;  новое строительство; строительство,  подлежащее реконструкции и т.д.

5. По форме собственности:  частные объекты недвижимости; государственные  и муниципальные объекты недвижимости.

6. По отраслям: промышленные  объекты; сельскохозяйственные объекты;  общественные здания и сооружения; рекреационные и т.д.

7. По функциональному  назначению: жилая недвижимость; производственные  здания; непроизводственные здания  и помещения (офисы, склады  и пр.); гостиницы; торговые помещения  и помещения общественного питания  и т.д.

8. По виду объектов  недвижимости: земельный рынок; здания  и сооружения; помещения; предприятия  как имущественные комплексы;  кондоминиумы; вещные права; многолетние  насаждения.

         Рынок недвижимости - один из наиболее крупных. По сравнению с другими рынками товаров и услуг рынок недвижимости требует значительных капиталовложений в строительство. Среди строительных компаний наблюдается тенденция появления на рынке средних и мелких строительных компаний, деятельность которых направлена на строительство отдельных зданий и сооружений, не требующих большого капиталовложения - это реконструкция и переоборудование чердачных помещений под мансарды, перепрофилирование отдельно стоящих зданий, реконструкция подвалов и т.д. Говоря о вторичном рынке, необходимо отметить особенности развития его обособленного сегмента - коммерческой и промышленной недвижимости. На сегодняшний день существует большое количество не только жилых объектов, но и магазинов, складов, баз, заводов, фабрик и т.д., то есть того, что и составляет этот рынок недвижимости. Учитывая то, что такая недвижимость есть, а также прошел первый этап малой приватизации, этот рынок сформировался, на нем сформированы правила игры, сформированы спрос и предложение. На сегодняшний день наблюдаются стремительные тенденции развития этого рынка, в первую очередь это проявляется в реализации объектов коммерческой недвижимости - офисов, магазинов, аптек, складов и т. д. Этот рынок порождает множество дополнительных услуг - это, в первую очередь, риэлтерские услуги, услуги оценщиков, а также арбитражных управляющих, консалтинговых компаний и т.д. По своей сути этот рынок является вторичным рынком, хотя на первичном рынке уже тоже есть предложения объектов коммерческой недвижимости.

 

 

 

4. АНАЛИЗ РЫНКА И ОБЬЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ДОНЕЦКЕ

          Донецк, город с почти миллионным населением, занимает одно из последних мест в Украине по средней стоимости жилья. Уступая не только Харькову, Одессе и Днепропетровску, но и городам Западной Украины. 

          По прогнозам экспертов, в 2014 году не будет резких повышений цен на недвижимость в Украине. Наоборот, прогнозируется стабильность цен, либо же их снижение. Причин тому несколько. В первую очередь, это финансовый кризис, от последствий которого до сих пор избавляется большая часть жителей страны. Экономическая ситуация в стране до сих пор тяжелая, поэтому всплеска роста операций с недвижимостью не будет. И дело даже не в низком спросе. Он как раз остается на высоком докризисном уровне. А вот покупательная способность не входит в ценовые пределы современных квадратных метров. Низкий уровень доходов населения тормозит цены.          Поднять их можно, увы, только теоретически — если представить, что государство вплотную займется поддержкой и организацией программ ипотечного кредитования с низкими процентными ставками. Но в реальности ипотеки от банков рассчитаны на людей со стабильно высокими доходами. А в этом слое населения Украины большая часть уже обзавелась собственным жильем. А оставшиеся несколько тысяч человек никак не могут повлиять на ценовую политику рынка украинской недвижимости.

          Снижение цены на недвижимость в Донецке вполне возможно на уровне «вторичного» жилья. Это связано с невозможностью получения ипотеки, общим снижением цен и реального спроса. Те, кто готов приобрести квартиру, рассматривают центральные районы города, поэтому владельцы жилья на окраинах вынуждены снижать цены, чтобы его продать. Кроме того, одним из важных факторов является снижение курса национальной валюты. В связи с девальвацией гривни вчерашние цены становятся недоступными для покупателей сегодня.

Самое востребованное жилье – это «эконом-класс», на «эконом» приходится около 60 % всех сделок. Еще 10 % приходится на новострой, 10–13 % – на «улучшение жилищных условий» и только 5 % – сделки по элитному жилью. Остальное - приходится на долю «первички».

          Самыми востребованными на сегодня в Донецке остаются квартиры стоимостью до $50 тыс. Сделка будет успешной, если продавец готов продавать квартиру с хорошим дисконтом. Скидки – обязательный атрибут сделки, сегодня в сегменте коммерческой недвижимости они достигают 50 %. Во всех сегментах рынка жилья сегодня условия диктует покупатель. Имея возможность выбирать, покупатели стремятся купить квартиру в хорошем состоянии, с евроремонтом.

          По уровню престижности административных районов условно выделяются три исторически сложившийся группы. Первая – центр, в состав которого входят Ворошиловский, Калининский и Киевский районы, где диапазон цен на выставленные на продажу объекты варьируется в пределах 1262-1485 долл. за 1 кв.м. Вторая группа – Буденовский, Пролетарский, Ленинский и Куйбышевский районы. Квадратный метр здесь стоит 995-1028 долл. К непрестижной категории обычно относят окраинные Кировский и Петровский районы, в которых цена 1 кв.м. жилья не превышает $900.

          В октябре-ноябре 2013 года на рынке недвижимости в Донецке наиболее активно продавались 2-комнатные квартиры, расположенные в Калининском, Киевском и Кировском районах Донецка. Также неплохо расходились «однушки» в Калининском, Куйбышевском и Ворошиловском районах. Такую избирательную последовательность эксперты связывают с тем, что в Донецке наиболее востребованы квартиры стоимостью до $50 тыс. Покупателя сегодня не очень интересует престижность района. Этот фактор уходит на второй план. Более значимой мотивацией является ценовая категория продаваемого объекта и аварийное состояние самого жилья.

         Самые низкие цена на продажу квартир наблюдались в Петровском районе Донецка, по цене в среднем $831/кв.м

Самые дорогие предложения  выставлены в Ворошиловском районе Донецка по цене в среднем $1485/м2

Средняя цена продажи  квартир на рынке недвижимости Донецка  составила $1093/м2:

Буденовский район: в среднем $995/м2

Ворошиловский район: в среднем $1485/м2

Калининский район: в среднем $1262/м2

Киевский район: в среднем $1341/м2

Кировский район: в  среднем $896/м2

Куйбышевский район: в среднем $1028/м2

Ленинский район: в  среднем $1026/м2

Петровский район: в среднем $831/м2

Пролетарский район: в среднем $969/м2

          Адекватные цены на квадратные метры на вторичном рынке Донецка (дом-«хрущевка» в районе, приближенном к центру)

1-комнатная –  до $35 тыс.

2-комнатная –  до $40–45 тыс.

3-комнатная –  до $50 тыс.

          На местном рынке недвижимости прогнозируют, что покупательская активность может снизиться. Ситуацию подхлестывает непредсказуемость возможных законодательных перемен, ожидающихся в 2014 году. Речь идет о реорганизации Бюро технической инвентаризации (БТИ), намеченной на 2014 год. Ограничение наличных расчетов. На сегодняшний день закон уже принят, но он ещё не работает, но если он вступит в силу, то на рынке это отразится только негативно. При продаже или осуществлении сделки продажи любого типа недвижимости, нужно будет все деньги пропускать через банк. А большая часть населения Украины зарплату получает в конвертах и это может усугубить покупку недвижимости. 

 

          С начала зимы выросли цены и на аренду недвижимости. Сейчас арендодатели хотят от 1 500 до 3 000 гривен за 1-, 2-комнатную квартиру на окраине. И от 2 500 до 4 000 гривен ближе к центру.

Как сообщают аналитики  рынка недвижимости, стоимость одного квадратного метра жилья в  Донецке в первом квартале 2013 года может подняться на 10-15%.

          В реальности это означает, что собственники жилья, сдаваемого в аренду, будут, как и в прошлые годы стремиться к индексации собственных доходов и продолжению гонки с инфляцией. Конечно, аренда квартир - выгодный бизнес, но только ли собственники жилья являются драйверами роста цен, или существуют макропоказатели?

          Действительно, рост цен на аренду наблюдается каждый год. Если исключить кризисные 2008-2009, можно с уверенностью говорить о том, что ежегодный рост цен составляет от 10 до 20 процентов, тогда как показатели инфляции меняются из года в год. Впрочем, оценить инфляцию не всегда просто, ведь разные экономические школы предлагают различные подходы к данному вопросу, а простые граждане замечают только рост цен, который, как правило, находится существенно впереди показателя роста инфляции. Таким образом, аренда квартир в Донецке вновь подорожает к первому кварталу 2014 года.

          Если рынок недвижимости Донецка развивается, а это именно так, то исключительно благодаря стремительному росту объектов коммерческой недвижимости и субрынку ритейла. Только в первой половине 2013 года введено в оборот 44% новых торговых площадок, товарооборот в которых составил 56,97 млрд. грн. Если подобные темпы прироста сохранятся и в дальнейшем, то, по предварительным оценкам, Донецк в первом квартале 2014 года выйдет на первое место в Украине по уровню концентрации ТРЦ в одном городе.

          Что интересно, при бурном росте объемов развлекательных комплексов и складских помещений в городе наблюдается определенный дефицит офисов среднего и бизнес-классов. Новые офисные центры практически не строятся или находятся на стадии проектирования. Поэтому неудивительно снижение их стоимости на 1,12% до $956,5 за к.м. Поэтому бизнес предпочитает снимать помещения, аренда которых составляет в среднем $115 в год за 1 кв.м.

          Потихоньку возникает оживление и в сфере ритейла, особенно в сегменте street-riteil. Низкие ставки аренды играют позитивную роль и на привлечение международных компаний, готовых развивать в Донецке свои сетевые проекты. А это уже дополнительные ресурсы, возможности и площади. А значит, стоимость аренды в ближайшее время будет только повышаться.

 

 

5. Развитие регионального рынка недвижимости