Анализ рынка недвижимости волгограда

Министерство  образования и науки РФ

Волгоградский государственный  архитектурно-строительный университет

Кафедра экономики  и управления

 

 

 

 

 

 

                                              Анализ рынка недвижимости

                      по предмету: "Экономика недвижимости"

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: ст. гр. ЭУП-3-09

Вахабова А.

Проверил: Киселев  Д.Е.

 

 

 

 

 

                                                  Волгоград 2013

 

                                   Анализ рынка недвижимости Волгограда

 

 

Жилая недвижимость Волгограда с 2008 по 2012 год. Предложение, спрос, ценовая  ситуация.

 

2008 год

 

В первом полугодии 2008 г. в Волгоградской  области было введено в эксплуатацию 259,4 тыс. кв. м, что превышает аналогичный  показатель за сопоставимый период 2007 г. на 4,4%.

Область среди всех регионов ЮФО  по объему ввода оказалась на пятом  месте, уступив Краснодарскому краю (1 647 тыс. кв. м), Ростовской области (856 тыс. кв. м), Ставропольскому краю (512 тыс. кв. м) и Дагестану (268 тыс. кв. м).

Наибольший объем строительства  приходится на объекты эконом класса, доля которого составляет 69,8% в общем  объеме предложения. Доля жилья среднего класса составляет 7,8%, бизнес класса — 15,8%. Сегмент элитного класса, представленный единственным объектом (жилой комплекс «Волжские Паруса»), занимает 6,6% от общего объема строящегося многоэтажного  жилья.

Среди всех районов города предложение  распределилось следующим образом:

Средняя стоимость жилья на первичном  рынке распределилась по районам  следующим образом: Ворошиловский — 70 520 руб. за кв. м, Центральный — 59 130 руб., Советский — 54 200 руб., Дзержинский — 52 500 руб., Трактарозаводский — 51 830 руб., Краснооктябрьский — 47 820 руб., Красноармейский — 44 000 руб., Кировский — 42 000 руб. Средневзвешенная стоимость жилья в сентябре 2008 г. составила 55 350 руб. за кв. м, пи этом средняя стоимость жилья эконом класса — 50 860 руб. за кв. м, среднего класса — 58 770 руб., бизнес класса — 66 870 руб., элитного класса — 120 000 руб.

На 2008 год спрос на первичном рынке жилой недвижимости г. Волгоград оценивается как высокий. Это подтверждается тем, что несмотря на мировой финансовый кризис, который уже оказал негативное влияние на рынок жилой недвижимости ряда городов как ЮФО, так и России в целом, острой реакции первичного рынка жилья г. Волгограда не последовало.

2009 год

По оценкам консультантов  компании MACON Realty Group, в конце декабря 2009 г. на первичном рынке многоэтажного  жилого строительства (МЖС) г. Волгоград  насчитывалось 46 объектов, общее количество квартир в которых составило 6 556 ед.

В течение 2009 г. прослеживался  тренд к сокращению объема рынка  – общая жилая площадь новостроек г. Волгоград в конце декабря 2009 г. составила 501 356 кв. м, что более  чем на 10% ниже показателя, который  был зафиксирован в начале 2009 г. Данный факт свидетельствует о преобладании вводимых в рассматриваемый период в эксплуатацию объектов над новыми проектами.

Среди проектов, реализация которых началась в 2009 году, можно выделить 3 жилых комплекса (ЖК) в рамках комплексной застройки «Семь Ветров» (застройщик – ЗАО «Трансстрой»), 2 ЖК по ул. Бурейская (ООО «Антекс»), 2 ЖК по ул. Воздушной Армии (ООО «Бриг»).

Ценовая ситуация

В конце декабря 2009 г. средняя  стоимость 1 кв. м на первичном рынке  МЖС г. Волгоград составила 39 683 руб. (min значение – 26 400 руб., max значение – 80 000 руб.), средневзвешенная – 40 120 руб. Наибольшему  снижению цен в течение 2009 г. были подвержены объекты, цена 1 кв. м в  которых в разы превышала как  их среднерыночное значение (преимущественно  в бизнес-классе), так и платежеспособность потенциальных покупателей.

На сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м  в объектах бизнес-класса находится  на уровне 45 620 руб. (+13,7% относительно среднерыночного  значения), эконом-класса – 35 896 руб. (-10,5%).

Спрос

Начало 2009 г. (с января по март) на первичном рынке МЖС г. Волгоград сопровождалось «околонулевыми»  продажами. Лишь с середины марта  по май 2009 г. начал прослеживаться рост спроса, сопряженный с традиционным «всплеском» активности потенциальных покупателей в рассматриваемый период.

Кризис существенно снизил платежеспособность потенциальных  покупателей, в связи с чем  произошла переориентация спроса, во-первых, на жилье по более низкой цене за 1 кв. м. Во-вторых, на малые площади 1-комн. и 2-комн. квартир (данный тренд сопряжен с тем, что площадь квартиры прямо  пропорциональна общему бюджету  ее покупки). В-третьих, на объекты с  самыми скорыми сроками сдачи  в эксплуатацию (данный тренд сопряжен с тем, что на сегодняшний день покупка квартиры сопряжена исключительно  с целью улучшения своих жилищных условий/расселения/т.д. – инвестиционного  спроса нет – в связи с чем  степень готовности объекта МЖС  играет немаловажную роль).

Востребованность квартир  малых площадей, в частности квартир-студий, подтверждается, в первую очередь, их темпами продаж. Например, в ЖК «Снегири»  в рамках ЖД №6Б изначально были запроектированы 4-комн. квартиры. Однако ввиду отсутствия спроса на них девелопером  проекта было принято решение  о перепроектировке – с 1 по 5 этажи  каждая 4-комн. квартира была «разбита»  на одну 3-комн. квартиру и 2 квартиры-студии (их площадь – 29,60 и 30,46 кв. м). Данная мера оказалась верной, т.к. все 20 квартир-студий, которые были предусмотрены в  рамках проекта, на сегодняшний день уже реализованы по цене 1,2 млн. руб.

2010 год

 

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, в кон- це января 2010 г. в стадии строительства находилось 49 объек- тов многоэтажного жилищного строительства (МЖС), общая пло- щадь которых составила 648 845 кв. м, общая жилая — 502 523 кв. м, общее количество квартир в них — 6 514 ед.

В г. Волгоград наиболее качественные объекты принадлежат к бизнес-классу, доля которого в конце января 2010 г. составила 27,8% от общего объема предложения. Остальной объем рынка в рассматриваемый период был сформирован объектами эконом -класса (72,2%).

По состоянию на конец января 2010 г. наибольший объем жилья возводился по монолитной технологии - 70,4% от общего объема рынка. Большинство застройщиков г. Волгоград предпочитает использовать именно данный конструктивный тип, который является и наиболее востребованным среди потенциальных покупателей. Данный факт подтверждается ежегодным увеличением доли монолитной технологии строительства на первичном рынке МЖС г. Волгоград (+24,3% по отношению к доли по состоянию на январь 2009 г.). В 2009 г. началось строительство 2 очереди ЖК «Снегири» (ООО «ПСК «Евро-Дом»), ЖК «Семь Ветров» (ЗАО «Трансстрой») и 2 объектов по ул. 8-я Воздушная Армия (ООО «Бриг»), все из которых представляют собой монолитные проек- ты.

По кирпичному и панельному конструктивным типам объем воз- водимых площадей снизился на 52,6% и 70,0% соответственно (- 15,5% и –8,8% по отношению к долям в общем объеме предложения по состоянию на январь 2009 г.). Их сокращение обусловлено сдачей проектов в течение 2009 г. и отсутствием на рынке новых.

Отметим, что возведением домов  панельного типа по-прежнему занимается лишь 1 девелопер - ОАО «Волгоградский завод ЖБИ №1». В перспективе этот конструктивный тип «исчезнет» с рын- ка, что связано со сдачей 2 единственных объектов возводимых по данной технологии. При этом в 2010 г. выход новых панель- ных проектов, по оценкам консультантов компании MACON Re-alty Group, не предвидится.

Несмотря на то, что в  кризисный период потенциальный  спрос смещается на квартиры наименьшей площади (1-комн.), в силу их большей  доступности, структура возводимого  жилья по типам квартир в 2009-2010 гг. практически не претерпела изменений. По-прежнему доля 2-комн. квартир преобладает - 37% от общего количества квартир на рынке. Даже появление новых объектов в течении 2009 г. не повлияло на нее. Например, в новом жилом строящемся доме по ул. 8-я Воздушная Армия (ООО «Бриг») количество 1-комн. квартир составляет 43 ед., 2-комн. - 61 ед., 3- комн. - 22 ед., 4-комн. и более - 16 ед. В ЖК «Семь Ветров» (ЗАО «Трансстрой») количество 1– и 2-комн. одинаково и составляет по 16 ед. в каждом литере.

2011 год

Снижение цен на вторичном  рынке, зафиксированное в октябре, в ноябре усилилось еще больше и достигло 1,28 процента.

В отличие от итогов октября, в ноябре показатели большей части районов Волгограда оказались в минусе. Самым растущими оказались цены на квартиры в Красноармейском районе (рост на 2,97 процента), а наибольшее снижение цен произошло в Центральном районе (снижение на 3,8 процента).

Стоит отметить, что стоимость квартир  в Центральном районе продолжается уже второй месяц подряд. Красноармейский  район также повторяет динамику прошлого месяца – растет уже третий месяц подряд.

Самая же продолжительная тенденция  сейчас наблюдается в Тракторозаводском районе Волгограда – рост идет с августа 2011, т.е. уже 4 месяца.

В абсолютных цифрах средняя цена на квадратный метр снизилась с 45 013 рублей в октябре до 44 437 рублей за метр в ноябре, т.е. на 576 рублей. Средняя квартира, выставленная на продажу в Волгограде в ноябре, стоила 1 962 277 рубля.

Вот как обстоит ситуация с ценами на 1 квадратный метр вторичного жилья  по районам города Волгограда:

1. Центральный район – 55 328 руб. (-3,80% к значению октября)
2. Ворошиловский район – 49 719 руб. (-0,55%)
3. Дзержинский район – 46 767 руб. (-0,78%)
4. Советский район – 44 913 руб. (-0,90%)
5. Краснооктябрьский район – 42 843 руб. (-0,89%)
6. Тракторозаводской район – 41 194 руб. (+0,51%)
7. Кировский район – 37 439 руб. (+0,75%)
8. Красноармейский район – 37 348 руб. (+2,97%)

Большая часть из предлагаемых на продажу  квартир традиционно сосредоточена  в трех районах Волгограда: в Красноармейском (23%), Дзержинском (17%) и Центральном (15%).

2012 год

По прогнозам  экспертов консалтинговой компании MACON Realty Group, увеличение стоимости квартир в новостройках Волгограда может привести к сокращению спроса на них, несмотря на то, что обеспеченность населения жилым фондом невысока. Как сообщили ИА "Волга-Каспий" в компании, основная причина – ограниченная платежеспособность местного населения. На сегодняшний день в Волгограде средняя стоимость квадратного метра в строящихся объектах многоэтажной жилой недвижимости составляет 43 585 рублей.

На основе проведенного специалистами консалтинговой компании MACON Realty Group исследования рынка многоэтажной жилой недвижимости в  Волгограде в декабре 2012 года были сделаны следующие выводы.

На сегодняшний  день Волгоград остается аутсайдером  среди крупных городов ЮФО  по объемам возводимого жилья. Так, по состоянию на начало декабря 2012 г. в стадии строительства находится 505 690 кв. м многоэтажного жилья, общее количество квартир в них составляет 8 340 ед. Для сравнения: в Краснодаре совокупная жилая площадь новостроек в указанный период составляет 2 414 433 кв. м, а в Ростове-на-Дону 816 660 кв. м.

При этом потребность  в жилье остается, а объем предложения  в Волгограде растет очень медленными темпами. Это и стимулирует медленный, но все же стабильный рост цен на жилую недвижимость. В течение последних трех кварталов квартиры в новостройках подорожали на 6%, и в декабре 2012 г. значение средневзвешенной стоимости 1 кв. м достигло 43 585 руб. При этом, по прогнозам экспертов консалтинговой компании MACON Realty Group, дальнейшее повышение стоимости квадратного метра, может привести к стагнации спроса на жилье. Такая чувствительность к ценовым показателям объясняется тем, что платежеспособность местного населения г. Волгоград остается низкой и значительно уступает показателям, например, Ростова-на-Дону и Краснодара. В разрезе классов на сегодняшний день ценовая ситуация в Волгограде выглядит следующим образом: средняя стоимость объектов эконом-класса составляет 37 750 руб. за 1 кв. м, жилых объектов среднего класса – 44 110 руб., в бизнес-сегменте – 49 390 руб. Объекты элитного класса в городе отсутствуют.

Относительно  низкие показатели среднедушевых доходов  населения, покупательской активности и уровня жизни привели к тому, что в Волгограде спросом пользуются преимущественно квартиры в домах эконом-класса. Доля данного сегмента в общем объеме предложения составляет 51%. С 2011 г. начал прослеживаться постепенный рост числа сделок в сегменте эконом-класса, который стал возможен благодаря восстановлению ипотечного кредитования в регионе. За первое полугодие 2012 г., по данным  жители Волгоградской области получили кредиты на сумму 294 млн руб., превысив показатели за аналогичный период прошлого года почти в 2 раза.   

В городе-спутнике Волгограда Волжском прослеживается аналогичная  ситуация. При небольших объемах  строительства многоэтажной жилой  недвижимости (108 161 кв. м), сложившемся  уровне цен (35 050 руб. за 1 кв. м) и низкой платежеспособности населения даже незначительное повышение цен (более 5-7% за год) может значительно сузить аудиторию потенциальных клиентов, имеющих возможность приобрести жилье.