Анализ типологии объектов недвижимости на территории микрорайона «Заречный-1»г.Тюмени

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ       Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение  высшего профессионального образования «тюменский государственный нефтегазовый  университет» ИНСТИТУТ ГЕОЛОГИИ И НЕФТЕГАЗОДОБЫЧИ       О

                                            Курсовая работа

 по дисциплине «Типология объектов недвижимости»

на тему «Анализ типологии объектов недвижимости на территории микрорайона «Заречный-1»г.Тюмени»

 

 

                                         

                                       Выполнил:ст УНбзс-12 Громова.Н.В

                                       Проверил: доцент СимаковаТ.В

 

 

 

 

 

Тюмень 2014

Оглавление

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Реферат

 

Громова Н.В  Типология объектов недвижимости на территории Центрального АО г. Тюмени.

Место разработки курсовой работы Тюменский государственный нефтегазовый университет, Институт геологии и нефтегазодобычи, кафедра кадастра и геоинформационных систем, направление  120700.62 - «Землеустройство и кадастры», руководитель - к.с.-х.н., доцент Симакова Т.В.

ТИПОЛОГИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ, ПРОМЫШЛЕННЫЕ ЗДАНИЯ, СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ, ЛЕСА И МНОГОЛЕТНИЕ НАСАЖДЕНИЯ, ВОДНЫЕ ОБЪЕКТЫ, УЧАСТКИ НЕДР.

В курсовой работе представлено основное содержание типологии объектов недвижимости; На территории Центрального АО рассмотрены отдельные здания, земельные участи, обособленные водные объекты и участки недр по типологическим признакам. Все данные занесены в таблицы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Развитие территории – длительный и многоступенчатый процесс освоения земли и реализации проектов доходной недвижимости на территории свыше 10 га.

Разработка концепции развития территории включает в себя несколько основных этапов:

•Обоснование градостроительных возможностей реализации объектов на территории

•Анализ возможности инженерного подключения объектов

•Разработка логистики территории и прилегающих к ней земель

•Позиционирование объектов комплекса в сегментах рынка, зонирование территории

•Разработка концепции для каждого объекта комплекса

•Подготовка технико-экономических показателей по всем объектам комплекса

•Расчет эффективности реализуемого проекта.

Развитие территории это почти всегда создание многофункционального проекта, сочетающего в себе основную «якорную» функцию и вспомогательные, обеспечивающие людей дополнительным сервисом.

Задачи, решаемые в процессе создания концепции развития территории:

Описание и выявление основных технических характеристик и особенностей земельного участка и расположенных на нем строений. Инженерное обеспечение территории, права на земельный участок, характеристика имеющихся на участке зданий и сооружений.

Представляет собой анализ территории, на которой предполагается размещение многофункционального комплекса, его местоположения и окружения. Анализ перспективного развития района: жилой и коммерческой застройки, транспортной инфраструктуры.

Обоснование возможности реализации на исследуемой территории объектов различной функциональной направленности, путем анализа градостроительной документации: законов, подзаконных актов, норм, правил и требований.

Цель работы – провести анализ типологии объектов недвижимости на территории микрорайона "Заречный -1" г.Тюмень.

Задачи:

- рассмотреть  теоретические основы типологии  объектов недвижимости;

- дать  характеристику объекта исследования;

- описать  технологию типологии объектов  недвижимости микрорайона "Заречный -1" г.Тюмень;

-  сделать  оценку качества гражданских  зданий .

Предмет – анализ типологии объектов недвижимости.

Объект – микрорайон "Заречный -1" г.Тюмень.

 

 

 

1 Теоретические основы  типологии объектов недвижимости

1.1 Общая классификация  объектов недвижимости (естественные  и искусственные)

 

Есть несколько классификаций недвижимости, но возьмем самые основные.

Самая популярная классификация делит недвижимость на такие разделы: коммерческая недвижимость, жилая недвижимость, загородная недвижимость, земельные участки. К коммерческой недвижимости относятся такие заведения как магазин, склад, офис, ресторан, кафе, гостиница, различные здания, гаражи, взятые в аренду. То есть все, что относится к коммерции и бизнесу, является коммерческой недвижимостью. Жилая недвижимость подразумевает под собой помещения, используемые для проживания: квартиры, комнаты в коммунальной квартире, дачные дома, жилые дома1.

Также есть другое разделение: естественные и искусственные. К естественным относится то, что создано природой, а не человеком. Есть даже другое название естественной недвижимости – природная. К ней относятся земельные участки, лес, водоем, болото, ледник и другое. Не стоит удивляться, что они тоже являются недвижимостью.

Все, что находится на земле, – недвижимое, а это, как раз, различные леса, болота и т.д. К искусственной же недвижимости относится то, что построено людьми, то есть все постройки.

Жилая недвижимость также разделяется на: первичную (та, в которой вы постоянно живете), вторичную (например, дача, в которой живете определенное количество времени) и третичную (живете там недолгое время, например, отель).

Вот еще одна классификация: в ней недвижимость разбивается по категориям – «А», «В», «С».

В категорию «А» включена недвижимость, используемая в бизнесе, коммерции, то есть это, в основном, коммерческая недвижимость.

В категорию «В» вошла недвижимость, используемая в качестве инвестиций, то есть она необходима для увеличения капитала.

В категории «С» находятся самые разные объекты недвижимости. Их объединяет лишь то, что в данный момент они не используются для бизнеса или каких-либо вложений.

К недвижимости относятся - земельные участки, недра земли, обособленные водные объекты, и остальные объекты, связанные, непосредственно, с землей, так, что их перемещение возможно только с несоразмерным ущербом. Такую недвижимость обязательно надо регистрировать2.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Технология типологии  объектов недвижимости микрорайона "Заречный -1" г.Тюмень

Селитебная территория – это геотехническая и биосоциальная система, т.к. состоит из элементов как природного, так и антропогенного, технического происхождения, взаимодействие обеих групп элементов есть одно из условий ее функционирования, изучать которую необходимо на трех уровнях пространственной организации селитебной территории3.

Селитебные территории традиционно относят к числу градостроительных категорий. Это одно из самых сложных понятий и употребляется в разных смыслах, причем как в научной среде, так и в сфере обыденного сознания. В научной литературе селитебные территории принято определять как часть планировочной структуры города, включающей жилые районы и микрорайоны, общественно-торговые центры, улицы, проезды, магистрали, объекты озеленения.

Селитебная геотория – это комплекс условий жизни человека, включающий не только территорию с жилищными и социально-бытовыми объектами, но и окружающую природную среду – воздух (аэроторию), воду (акваторию), ландшафтно-рекреационные территории, транспортные условия4.

Селитебная территория обладает определенной структурой, в которой различаются несколько блоков. В предельно общем виде, позволяющем абстрагироваться от конкретных фактов, селитебную территорию можно разделить на четыре блока (рис 1).

Рис. 1. Структура селитебной территории.

Непосредственным субъектом селитебных территорий является человек как носитель разнообразных потребностей. Население выступает потребителем результатов функционирования селитебной территории. Прежде всего, человек должен иметь определенное место для проживания – жилые районы. Чаще всего они представлены многоквартирными многоэтажными жилыми домами. Второй блок – это объекты социальной инфраструктуры, т.е. всё, что связано с бытом человека, с удовлетворением потребностей в пище, одежде, лечении, получении образования. Третий блок включает в себя эколого-рекреационный каркас. Это места проведения рекреационной деятельности, направленной на восстановление физических и духовных сил человека. Пути внутригородского сообщения и улицы, объединяющие все три вышеперечисленных блока, выделяются в самостоятельный компонент – улично-дорожная сеть. Между компонентами селитебной территории возникают разные взаимосвязи: социально-экономические, природно-технические, территориально-рекреационные и др.

Все компоненты селитебной территории тесно взаимосвязаны, поэтому изменение содержания одного элемента вызывает цепную реакцию изменений других. Организация селитебной территории предполагает обязательное соблюдение закона оптимальности. Суть его состоит в том, что любая система функционирует с наибольшей эффективностью в определенных, характерных для нее пространственно-временных пределах. Важное значение имеет закон необходимого разнообразия, который лежит в основе устойчивости селитебной территории по отношению к внешним воздействиям. Любая селитебная территория, даже одного города, не может сформироваться из абсолютно одинаковых элементов. Чем разнообразнее селитебная территория, тем больше у нее возможностей для устойчивого развития. Все элементы селитебной территории, необходимые для жизни, играют равнозначную роль. Только их оптимальная совокупность обеспечивает лучшие условия проживания человека на селитебной территории5.

Таким образом, всеобщая связь компонентов и явлений дает основание назвать селитебную территорию системой – сложным пространственно-временным образованием.

Селитебная территория является сложным, непрерывно развивающимся объектом, природа которого естественно-искусственная, что позволяет связать физическое пространство города с его социальными и гигиеническими признаками. Селитебная территория организуется на разных иерархических уровнях. Общая цель формирования комфортной селитебной территории может быть определена как эффективная пространственная организация процессов быта и досуга населения. Следовательно, можно выделить три иерархических уровня пространственной организации селитебной территории. Первый (микроуровень) – жилые ячейки. Второй уровень (мезоуровень) – жилые комплексы разного ранга: жилая группа, микрорайон, жилой район.

Пространственная структура данной территории отражает рациональное размещение компонентов жилой среды: жилых домов, учреждений обслуживания, площадок отдыха, спорта, коммунального назначения, коммуникаций. Третий уровень (макроуровень) – система селитебных территорий локальных и региональных систем расселения.

Таким образом, для получения полной картины комфортности и качества проживания человека в городе селитебную территорию необходимо изучать на трех иерархических уровнях.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Характеристика объекта  исследования

2.1 Общие сведения

 

В основу методического подхода проведения мониторинга селитебных территорий был положен синтез методик территориальной дифференциации городской среды, жилищных предпочтений и анализа рынка жилой недвижимости города. Мониторинг селитебной территории – это система наблюдений, оценки и прогноза, позволяющая выявить изменения состояния среды селитебной территории под влиянием природной и антропогенной деятельности. Данный мониторинг включает:

- наблюдение  за изменениями состояния селитебной  территории и выявление факторов, вызывающих эти изменения;

- оценку  фактического состояния среды  селитебной территории;

- прогноз  изменения качества среды селитебной  территории.

Первый этап мониторинга – это определение уровня комфортности на микроуровне организации селитебных территорий. Анализ развития, функционирования и комфортности жилищного фонда поселка необходимо проводить с использованием информационного статистического ресурса, например, такого, как сборник Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Тюменской области «Жилищный фонд области за 2007 – 2012 годы».

Процесс определения комфортности жилищного фонда условно был разбит на два подэтапа: аналитический и технологический. Аналитический подэтап состоял из двух частей. Первая часть включала мониторинг состояния жилищного фонда поселка по набору индикаторов, выявление проблемных ситуаций в сфере регионального развития жилищного строительства, проведение разностороннего анализа состояния селитебных территорий в целом для определения причин, порождающих проблемные ситуации.

Для характеристики качественного состояния жилищного фонда селитебных территорий каждого административного района и классификации районов по степени необходимости жилищных инвестиций выведены следующие переменные:

К(нж/жф) – отношение общей площади вводимых в действие жилых домов к общей площади жилищного фонда, с помощью которого можно определить степень обновления жилой застройки6;