Договор купли-продажи в современных условиях

- продажа недвижимости и соответственно передача права пользования земельным участком, не принадлежащим продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором (ч. 1 п. 3 ст. 523 ГК);

- покупатель недвижимого имущества приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ч. 2 п. 3 ст. 523 ГК) [34, с.274].

Согласно ч. 1 ст. 55 Кодекса  Республики Беларусь о земле при  переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные  законсервированные капитальные строения к приобретателям этих строений переходят  права, ограничения (обременения) прав на земельные участки. При переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, расположенные на арендуемых земельных участках, к приобретателям этих строений переходят права и обязанности по соответствующим договорам аренды земельного участка на оставшийся срок аренды соответствующего земельного участка [4, ч.1 ст.55].

Связь недвижимого имущества  с земельным участком предопределяет не только невозможность отчуждения такого имущества без права пользования  земельным участком, но и невозможность  отчуждения земельного участка, на котором  находятся здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества, без установления ограничений покупателя в пользовании земельным участком в пользу владельца расположенного на нем недвижимого имущества. Когда  земельный участок, на котором находятся  принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается  без передачи в собственность  покупателя этой недвижимости, за продавцом  сохраняется право пользования  частью земельного участка, которая  занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором купли-продажи (ч. 1 ст. 524 ГК). Эта норма исходит  из того, что размер остающейся в  пользовании продавца части земельного участка и условия пользования  этой частью (право собственности, аренда и т.д.) определяются в договоре купли - продажи земельного участка. При отсутствии в договоре согласования соответствующих условий, данные вопросы решаются по правилу ч. 2 ст. 524 ГК: продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут ) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Покупатель по договору продажи  недвижимого имущества обязуется  принять от продавца такое имущество  в порядке, установленном ст. 527 ГК, осуществить необходимые с его  стороны действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, уплатить покупателю его цену.

Законодательство позволяет  сторонам определить цену недвижимого  имущества как путем закрепления  в договоре общей суммы сделки, так и посредством установления цены каждого отдельного элемента недвижимого  имущества (цены здания, цены насаждений, цены земельного участка и т.д.). В  первом случае, когда стороны закрепляют в договоре общую сумму сделки продажи недвижимого имущества, презюмируется, что она включает как цену здания, сооружения, другого недвижимого по своим естественным свойствам имущества, так и цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка [3, п.2 ст.526].

Стороны могут установить в договоре цену недвижимости за единицу  ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае в соответствии с п. 3 ст. 526 ГК общая цена недвижимого  имущества, подлежащая уплате, определяется из фактического размера переданного  покупателю недвижимого имущества.

В случае передачи продавцом  покупателю недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель в соответствии со ст. 445 ГК вправе по своему выбору потребовать  от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумной срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения  требований к качеству товара покупатель также вправе отказаться от договора купли- продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Права требовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора, покупатель недвижимости в соответствии со ст. 528 ГК не имеет.

Договор продажи жилого дома, квартиры представляет собой один из случаев договора продажи недвижимости. Вместе с тем в силу особой значимости предмета такого договора правовое регулирование  продажи жилых помещений характеризуется  существенными особенностями, вытекающими  как из норм ГК, так и иных актов  законодательства.

Договор купли-продажи жилых  домов и квартир совершается в письменной форме [Приложение В], установленной ст. 521 ГК для договоров купли-продажи недвижимого имущества. Однако в отличие от договора продажи недвижимости, по которому в соответствии с п. 1 ст. 522 ГК государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю, согласно п. 2 ст. 529 ГК государственной регистрации подлежит сам договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

При урегулировании договоров  купли-продажи жилых помещений  законодатель особое внимание уделяет  обеспечению защиты жилищных прав граждан. Согласно п. 2 ст. 275 ГК переход права  собственности на жилой дом или  квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права  пользования жилым помещением членами  семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части  жилого дома или квартиры, в которых  проживают лица, сохраняющие в  соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ч. 1 ст. 529 ГК). Отсутствие в договоре условия о сохранении за указанными лицами права пользования жилым помещением дает право новому собственнику требовать их выселения без предоставления другого жилого помещения.

На куплю-продажу жилых  помещений распространяется и п. 4 ст. 275 ГК, согласно которому отчуждение жилого помещения, в котором проживают  несовершеннолетние члены семьи  собственника помещения, допускается  только с согласия органа опеки и  попечительства. При этом определяется: отвечает ли сделка правам и законным интересам несовершеннолетнего и последствия ее совершения для несовершеннолетнего; где будет проживать ребенок вследствие отчуждения жилья, на каких правах и условиях; чем будут отличаться условия проживания несовершеннолетнего от настоящих; анализируется информация о приобретаемом жилом помещении взамен отчуждаемого; учитываются другие обстоятельства, относящиеся к совершаемой сделке.

Нарушение этого условия  влечет признание договора недействительным (ничтожным) и предъявление управомоченными лицами в судебном порядке применения последствий, установленных п. 2 ст. 168 ГК (двустороннюю реституцию).

Принимая во внимание имеющиеся  факты невозможности исполнения таких судебных решения в части  возврата покупателю уплаченной за жилое  помещение денежной суммы, Пленум Верховного Суда Республики Беларусь в постановлении от 30 марта 2000 г. № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» (п. 39) указал, что при вынесении решений об удовлетворении требований о применении последствий недействительности указанных сделок суд в необходимых случаях должен обсудить вопрос об установлении такого порядка исполнения решения, в соответствии с которым выселение приобретателя жилого помещения производится после выплаты ему денежной суммы, уплаченной по сделке и подлежащей уплате по решению суда [30, п.39].

Порядок купли-продажи жилых  домов, квартир в Республике Беларусь урегулирован Положением о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 августа 1993 г. № 589. В частности, установлено, что объектами купли-продажи могут быть:

- незаселенные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду;

- освобожденные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду (в том числе в домах, подлежащих реконструкции);

- квартиры, построенные для продажи;

- жилые дома (квартиры), не завершенные строительством, если они не являются объектами приватизации;

- квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударственной формы собственности;

- квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности; жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) с привлечением льготного кредита, по истечении трех лет со дня погашения этого кредита [26].

Не подлежат продаже:

- жилые помещения в общежитиях;

служебные жилые помещения;

- жилые помещения, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС (зоны эвакуации (отчуждения) и первоочередного отселения);

- квартиры, расположенные в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны;

- жилые помещения социального пользования и т.д.

Граждане Республики Беларусь, в том числе и постоянно  проживающие за ее пределами, вправе приобретать квартиры (дома) по договорам  купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь. Иностранные  граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь и занимающиеся на законных основаниях трудовой, хозяйственной  или иной деятельностью, вправе приобретать  квартиры (дома) по договорам купли-продажи  в любых населенных пунктах Республики Беларусь. Иностранные граждане и  лица без гражданства, не проживающие  на территории Республики Беларусь, вправе приобретать квартиры (дома) в Республике Беларусь в соответствии с международными договорами.

В целях создания благоприятных  условий для эффективного использования  жилых домов в сельских населенных пунктах, а также упорядочения государственной регистрации в отношении данной категории жилых домов Указом Президента Республики Беларусь от 11 августа 2005 г. № 368 «О некоторых вопросах отчуждения жилых домов в сельских населенных пунктах» на срок до 31 декабря 2010 г. установлен специальный порядок оформления договоров купли-продажи находящихся в сельских населенных пунктах жилых домов с хозяйственными и иными постройками или без них, не зарегистрированных в территориальных организациях по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, сведения о которых внесены в по хозяйственную книгу сельского исполнительного комитета до 19 марта 1985 г. и которые с этой даты не являлись предметами купли-продажи или мены.

Таким образом, выделение  в главе 30 ГК особых правил, посвященных  продаже недвижимости, обусловлено  рядом обстоятельств. Во-первых, большинство  объектов недвижимости неразрывно связано  с теми земельными участками, на которых  они расположены. Во-вторых, поскольку  недвижимое имущество по сравнению  с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

4.3 Продажа предприятия

Договор продажи предприятия  представляет собой соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие  в целом как имущественный  комплекс, за исключением прав и  обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам [3, п.1 ст.530].

Предприятие отнесено ст. 130 ГК к числу недвижимых вещей, поэтому  к договору продажи предприятия  применяются правила § 7 «Продажа недвижимости» гл. 30 ГК. Однако отношения  по договору продажи предприятия  имеют существенные особенности, вытекающие из специфики предмета такого договора, и регулируются также специальными правовыми нормами, которые закрепляются, прежде всего, в §8 «Продажа предприятия» гл. 30. Рассматриваемые отношения  могут регулироваться также специальными актами законодательства о договоре продажи предприятия.

ГК не определяет состав сторон договора продажи предприятия. Однако в связи с тем, что предприятие  предназначено для использования  при осуществлении предпринимательской  деятельности, продавцом и покупателем  предприятия, как правило, является субъект хозяйствования - коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. В этом качестве также  могут выступать государство  или административно-территориальная  единица в лице уполномоченных органов.

Договор продажи предприятия  заключается в письменной, форме  путем составления одного доку-мента, подписываемого сторонами, с обязательным приложением акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения, независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Все, что изложено в названных документах, должно быть передано продавцом покупателю, если иное не вытекает из закона и не установлено соглашением сторон (ст. 531. п. 2 ст. 532 ГК) [Приложение Г].