Договор купли-продажи в современных условиях

Розничная торговля может  принимать различные организационные  формы. Некоторые из них полностью  укладываются в рассмотренные выше общие правовые рамки договора розничной  купли-продажи и не имеют правовых особенностей. Другие влияют на определение  прав и обязанностей участников. ГК выделяет в качестве разновидностей договора купли-продажи продажу товаров по образцам, продажу товаров с использованием автоматов, продажу товара с условием его доставки.

Согласно ст. 467 ГК «Продажа товаров по образцам» договор  розничной купли-продажи может  быть заключен на основании ознакомления покупателя с образцом товара (его  описанием, каталогом товаров и  т.п.), предложенным продавцом [3, п.1ст.467]. В указанных в ст. 467 ГК случаях договор заключается, как правило, вне места нахождения розничного торгового предприятия (по месту жительства покупателя, по месту его работы и т.д.), покупатель при этом знакомится не с приобретаемым экземпляром товара, а с образцом соответствующего товара, либо вовсе лишен возможности непосредственно оценить предложенный ему товар и делает выбор на основании его описания, фотографии и т.д.

Установлены следующие особенности  исполнения такого договора. Если иное не предусмотрено законодательством  или договором, договор розничной  купли-продажи товара по образцу  считается исполненным с момента  доставки товара в место, указанное  в договоре, а если место передачи товара договором не определено, - с  момента доставки товара покупателю по месту жительства гражданина или  месту нахождения юридического лица. Покупатель вправе отказаться от исполнения договора розничной купли-продажи  до передачи товара при условии возмещения продавцу необходимых расходов, понесенных в связи с совершением действий по выполнению договора (п. 2 и 3 ст. 467 ГК).

Особенности розничной торговли по образцам с использованием сети Интернет определяются постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 8 сентября 2006 г. № 1161 «О некоторых  вопросах осуществления розничной  торговли по образцам с использованием сети Интернет».

Если договор розничной  купли-продажи заключен с условием доставки товара покупателю, продавец обязан в установленный договором  срок доставить товар в место, указанное покупателем, а если место  доставки товара покупателем не указано, - в место жительства гражданина или место нахождения юридического лица, являющегося покупателем (п. 1 ст. 469 ГК).

Договор розничной купли-продажи  считается исполненным с момента  вручения товара покупателю, а при  его отсутствии - любому лицу, предъявившему  квитанцию или иной документ, свидетельствующий  о заключении договора или об оформлении доставки товара, если иное не предусмотрено  законодательством или договором  либо не вытекает из существа обязательства.

В случаях, когда договором  розничной купли-продажи не определено время доставки товара для вручения его покупателю, товар должен быть доставлен в разумный срок после  получения требования покупателя [3, п.3 ст.469].

Розничная торговля может  осуществляться и с использованием технических средств (автоматов). В случаях, когда продажа товаров производится с использованием автоматов, владелец автоматов обязан довести до покупателей информацию о продавце товаров путем помещения ее на автомате или предоставления покупателям иным способом сведений о наименовании (фирменном наименовании) продавца, месте его нахождения, режиме работы, а также о действиях, которые необходимо совершить покупателю для получения товара (п. 1 ст. 468 ГК). С помощью автомата может осуществляться продажа товаров, принадлежащих третьему лицу. В таком случае последнее выступает в роли продавца.

Договор розничной купли-продажи  с использованием автоматов считается  заключенным с момента совершения покупателем действий, необходимых  для получения товара. Если покупателю не предоставляется оплаченный товар, продавец обязан по требованию покупателя незамедлительно предоставить покупателю товар или возвратить уплаченную им сумму (п. 1 и 2 ст. 468 ГК).

Рассмотренные правила применяются  и в случаях, когда автомат  используется для размена денег, приобретения знаков оплаты или обмена валюты, если иное не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, договор розничной  купли-продажи представляет собой  договор купли-продажи товара, по которому продавец, осуществляющий предпринимательскую  деятельность по продаже товаров  в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного  использования, не связанного с предпринимательской  деятельностью.

Одна из проблем развития правового регулирования договора розничной купли-продажи – это  совершенствование законодательства. Логичным представляется пересмотр  легальной классификации договора розничной купли-продажи, более детальное  урегулирование отдельных его разновидностей, например, договора купли-продажи через торговые автоматы. В целом же следует констатировать вполне достаточный уровень правового регулирования самого массового договора – договора розничной купли-продажи.

4.2 Договор продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Указанным обязанностям продавца недвижимости корреспондируют обязанности покупателя принять данное имущество и уплатить его цену [3, п.1 ст.520].

Договор купли-продажи недвижимого  имущества обладает всеми основными  общими признаками договора купли-продажи. Выделение договора продажи недвижимости в качестве особого вида договора купли-продажи и закрепление специальных норм, посвященных данному договору, в § 7 гл. 30 ГК связывается со спецификой его предмета - недвижимого имущества: физической (связь с землей), экономической (высокая ценность), правовой (необходимость повышенной защиты интересов лиц, участвующих в соответствующих отношениях; ограничение по использованию такого имущества в гражданском обороте; использование его в обороте как правило в качестве индивидуально-определенной незаменимой вещи).

Статья 525 ГК содержит специальные  требования к определению предмета в договоре продажи недвижимого  имущества. В частности, имущество, являющееся недвижимым в силу своих  естественных свойств, выступает в  гражданском обороте в качестве индивидуально-определенной вещи и  не может быть зафиксировано в  договоре указанием на его количество. Недвижимое имущество разнообразно, поэтому в договоре купли-продажи  должны содержаться данные, позволяющие  определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, включая данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем  земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества [3, ст.525].

Последнее требование может быть применено лишь к договорам купли-продажи имущества, недвижимого в силу естественных свойств. Для определения в договоре имущества, относимого к недвижимому по указанию законодательства, необходимо закрепление в договоре иных условий.

Договор продажи недвижимого  имущества независимо от состава  его участников заключается в  письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 521 ГК) [Приложение Б]. Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимого имущества (ч. 2 ст. 521 ГК). Такая сделка является ничтожной (ст. 169 ГК).

В соответствии со ст. 49 Кодекса  Республики Беларусь о земле сделки по отчуждению земельных участков, находящихся в частной собственности, совершаются в письменной форме  в порядке, установленном гражданским  законодательством, и подлежат государственной  регистрации в порядке, установленном  законодательством о государственной  регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним [4, ст.49].

Существенным условием договора продажи недвижимости является условие  о цене (п.1 ст. 526 ГК). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Стороны не могут при этом ссылаться на установленное п. 3 ст. 394 ГК правило о том, что в случае отсутствия в возмездном договоре условия о цене, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнительных обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Согласно ч. 2 п. 1 ст. 526 ГК данная норма к договору продажи недвижимости не применяется.

По договору купли-продажи  недвижимости продавец обязан передать покупателю соответствующее недвижимое имущество и перенести на него титул собственника (субъекта права  хозяйственного ведения или права  оперативного управления). Исполнение названных обязанностей продавца разделено  во времени и осуществляется путем  совершения продавцом и покупателем  различных действий.

Первая из названных обязанностей продавца считается исполненной  при наличии предусмотренного ч. 2 п. 1 ст. 527 ГК юридического состава: фактической  передачи недвижимого имущества  покупателю и подписания продавцом  и покупателем документа о  его передаче. Как и норма п. 1 ст. 224 ГК, норма ч. 2 п. 1 ст. 527 ГК является диспозитивной. Стороны в договоре вправе определить иной момент исполнения продавцом обязанности передать вещь покупателю. Например, исполнение данной обязанности может быть обусловлено лишь подписанием документа о передаче покупателю предмета договора.

Передача недвижимости продавцом  и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному  акту или иному документу о  передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных  договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество (ч. 3 п. 1 ст. 527 ГК).

Обязанность продавца перенести  на покупателя соответствующий правовой титул в отношении недвижимого  имущества (право собственности, право  хозяйственного ведения, право оперативного управления) исполняется осуществлением государственной регистрации такого перехода права [3, ст.522].

В качестве общего требования к договору продажи недвижимости ГК устанавливает условие не о  регистрации договора купли- продажи, а о регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Сам договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 165 ГК лишь в случаях и порядке, предусмотренных Гражданским кодексом (ГК предусматривает государственную регистрацию и сделок, и перехода права собственности в отношении договоров продажи предприятий (ст. 531, 535), а также жилых помещений (ст. 529)) и законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация  перехода правового титула на недвижимость может производиться как после  фактической передачи недвижимого  имущества покупателю, так и до такой передачи. Однако только наличием или отсутствием факта государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость определяется принадлежность такого права соответственно покупателю или продавцу, возложение на продавца или покупателя связанных с этим обременений и рисков.

Исполнение договора продажи  недвижимости сторонами - фактическая  передача недвижимого имущества  покупателю и подписание документа  о передаче, уплата покупателем стоимости  недвижимого имущества - до государственной  регистрации права собственности  в соответствии с п. 2 ст. 522 ГК не является основанием для изменения их отношений  также и с третьими лицами.

Гражданское законодательство устанавливает специальные последствия  уклонения одной из сторон от государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимость. В таких случаях  суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности [3, п.3 ст.522].

Имущество, являющееся недвижимым в силу своих естественных свойств, не может использоваться иначе, как  вместе с земельным участком, на котором оно расположено. Следовательно, отчуждение такого имущества возможно только с передачей права пользования соответствующим земельным участком. По договору продажи здания, сооружения, иного недвижимого имущества покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 523 ГК).

Продавец недвижимого  имущества может осуществлять владение земельным участком, на котором оно  расположено, как на основании права  собственности, так и на ином правовом основании (например, на праве пожизненного наследуемого владения или на праве  пользования).

В первом случае продавец вправе в соответствии с условиями заключенного договора передать покупателю недвижимого  имущества право собственности  либо предоставить ему право аренды или иное право на соответствующую  часть земельного участка (ч. 1 п. 2 ст. 523 ГК). Если стороны в договоре не определяют передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный  участок, к покупателю в соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 523 ГК переходит право  собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью  и необходима для ее использования.

Лицо, не являющееся собственником - пользователь земельного участка  не вправе распоряжаться таким участком. Согласно ч. 1 ст. 48 Кодекса Республики Беларусь о земле договоры купли- продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки земельных участков, предоставленных в пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование либо аренду, недействительны.

При продаже недвижимого  имущества, расположенного на земельном  участке, законодательство делает исключение из названного правила и устанавливает следующие условия распоряжения таким земельным участком: