Лекции по "Инвестициям"

Первичный рынок  – рынок первых и повторных эмиссий ценных бумаг, на котором осущ-ся их начальное размещение среди инвесторов. Он преобладает над вторичным (приватизация, создание новых АО).

Эмиссия ценных бумаг – установленная законом последовательность действий эмитентов по размещению ценных бумаг. А размещение цен бум – отчуждение цен бум их первым владельцам или андеррайтерам.

 Вторичный рынок – отношения, складывающиеся при обращении ранее эмитированных на первичном рынке ценных бумаг. Важнейшая черта этого рынка – ликвидность вторичного рынка, т е возможность успешной и обширной торговли, способность поглощать значительные объемы ценных бумаг в короткое время, при небольших колебаниях курсов и при низких издержках на реализацию.

 

Задание 1. При покупке ЦБ инвестор преследует опред цели :

- безопасность вложений – отсутствие риска потерь капитала;

- доходность вложений  – получение текущего дохода  на вложенный капитал в виде  дивиденда или %;

- рост вложений –  увел капитала ( рост рыночной  цены ЦБ).

Между этими целями есть противоречия:

- самые безопасные ЦБ(краткосрочные долговые обязательства) наименее доходны;

- ЦБ, подверженные значительным  ценовым колебаниям, - самый надежный  объект для помещения капитала.

Банки в нашей стране – более надежные организации, чем  предприятия, поэтому депозитные сертификаты (срок обращения до одного год), выпускаемые только банками, надежнее, чем облигации, которые выпускают менее надежные организации.

 

Задание 2. К фин активам относят деньги, вклады на текущих и срочных счетах в банках, иностранная валюта, ценные бумаги.

Финансовые  инвестиции –инвестиции в финансовые активы

Ценная бумага – это:

- ден документ, удостоверяющий  имущ-ное право или отношение  займа владельца документа к  лицу, выпустившему такой документ;

- источник формирования  уставного капитала АО и финансирование расходов гос-ва, территориально-административных органов управления, муниципалитетов;

- форма вложений ден  средств физ и юрид лиц и  способ получения ими доходов  от этих вложений.

 

Задание 3. Первичный  рынок – определяется как отношения, складывающиеся при эмиссии или при заключении гражданско-правовых сделок между лицами, принимающими на себя обязательства по иным ценным бумагам, и первыми инвесторами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг и их представителями.

Первичный рынок  – рынок первых и повторных эмиссий ценных бумаг, на котором осущ-ся их начальное размещение среди инвесторов. Он преобладает над вторичным (приватизация, создание новых АО, финансирование гос долга через выпуск цен бум , переоформление через фондовый рынок валютного долга гос-ва).

 

Задание 4. Акция  – ценная бумага, удостоверяющая право ее владельца на долю в собственных средствах АО, на получение дохода от его деят-ти и на участие в управлении этим обществом.  Средства, вырученные от продажи акций, источник финансирования произ-ных и непроиз-ных основных и оборотных средств. Она не явл-ся долговым обязательством АО; поступившие от продажи акций деньги явл-ся собственность АО и их не нужно возвращать держателям акций. Акция явл-ся средством для быстрого межотраслевого перелива капитала, вовлечения ден средств граждан и институциональных инвесторов в эк-ку страны.

Облигация – ценная бумага, удостоверяющая отношение займа между ее владельцем (кредитором) и лицом, выпустившим ее (эмитентом, должником). Их выпускают гос-во, предприятия, организации.

 

Задание 5. Основные ценные бумаги – ценные бумаги, в основе которых лежат имущественные права на какой-либо актив (товар, деньги, капитал, имущество, ресурсы и тд).

Производные ценные бумаги – те, в основе которых лежит какой-либо ценовой актив (цены товаров (биржевых товаров) на зерна, мясо, нефти, золото  и тд; цены валютного рынка (валютные курсы); цены основных ценных бумаг (индексы акций, облигаций)). Позволяют участнику рынка :

- получить значительную  прибыль в короткие сроки при  небольших инвестициях

- устранить или уменьшить  риск изменения валютных курсов, % ставок, курсовой стоимости активов  при реализации или покупке  товаров.

По существу они есть контракты или обязательства, фиксирующие  цену будущей поставки базисного  актива.

 

Задание 6. РV = 50 НА₁₀¹⁵ +1000/(1+0,1)¹⁵=620

 

Задание 7. 150/0,08=1875 да стоит

 

Задание 8. Для учета систематического риска, связанного с доходностью фин инструментов, исп-ся β- метод: 

 

r = r₀ + β (R - r₀) ,

 

где r₀ – доходность безрисковых инвестиций, обычно гос–ных долгосрочных ценных бумаг;

      R – среднерыночная доходность, т е доходность инвестиций в пакет акций, имеющих ту же структуру, что и вся сов-ть ценных бумаг, вращающихся на рынке;

     β – коэф-т относительной рискованности данного пакета акций по сравнению с инвестированием в среднерыночный пакет акций (обычно от 0 до 2).

r =0,20+0,05Н0,10=0,25

Ответ: стоит рассмотреть  пакет акции доходность которого 30%.

 

Тема 8. Инвестиции в недвижимость

 

Задание 1. Недвижимое имущество – существенная составная часть национального богатства всех стран мира, в целом на его долю приходится более 50 % мирового богатства.

К недвижимым вещам  относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей, т е объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Согласно общепринятой классификации объектов недвижимости к ним относятся: здания (кроме жилых), сооружения, жилища, многолетние насаждения, незавершенное строительство.

Для оценки недвижимости возможно использование трех подходов:

 

1. Затратного - стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий или сооружений).

Алгоритм  затратного метода оценки недвижимости:

- рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то и стоимость его аренды.

- опред-ся полная стоимость воспроизводства (ПСВ) или замещения.

- производится расчет  всех видов износа: физический, функциональный, внешний.

- вычитается полный  износ из ПСВ с целью получения стоимости здания или сооружения.

- производится суммирование  стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

ПСВ определяется с помощью след методов:

- метод количественного анализа – наиболее точный, но и наиболее трудоемкий, требует спец знаний в области строительства и в сметном деле.

- метод разбивки по компонентам – исп-ся показатели затрат по отд элементам здания.

- метод сравнительной единицы –для оценки ПСВ стандартных типовых зданий и сооружений, имеющих незначительные различия в своей планировке и конструкции, исп-ся формула:

ПСВ = В * Vстр * К * I  ,

Где В – восстановительная стоимость ед объема данного здания;

      Vстр – строительный объем здания;

       К – поправочный коэф-т, учитывающий отличия конструктивного решения, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса;

       I – индекс цен от 01.01.1969 г. до даты оценки.

- метод 50×50 – используется при оценки объектов, сооружаемых с использованием импортных и др. дорогостоящих материалов, 50%-трудовые затраты, 50%- материальные.

Износ- факт утрата полезности актива на момент оценки. Одновременно с утратой полезности утрачивается и часть стоимости без учета ранее произведенных затрат.

 

Для определения износа исп-ся два метода:

- косвенный метод – заключается в том, что из рассчитанной стоимости объекта недвижимости с исп-нием рыночного или доходного метода вычитается полная стоимость воспроизводства зданий и стоимость земли. Полученная разница это полный накопленный износ.

- прямой метод – предусматривает три метода:

     - установление  видов износа (физический, функциональный, внешний).

     - срока  жизни (срок эк-кой жизни, срок  физической жизни- эф-ный возраст)

     - рыночный (текущие сопоставимые продажи  аналогичных объектов)

Недостатки метода: возникают  большие сложности с определением износа для объектов со сроком эксплуатации более 10 лет, не отражает возможности более эф-ного исп-ния земельного участка, не показывает величину прогнозируемых доходов.

 

2. Метод сравнительного  анализа продаж (рыночный метод) – это метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после осуществления соот-щих корректировок, учитывающих различия между ними.

Алгоритм  метода:

- выявляются недавние  продажи сопоставимых объектов  на соот-щем рынке

- производится проверка  информации о сделках

- корректируется стоимость  сопоставимых объектов

Этот подход предполагает использования различных видов  поправок:

Парные продажи – продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия. Это различие необ-мо оценить, чтобы внести соот-щую поправку. Сущ\ет три формы корректировки стоимости: 1) в денежном выражении – это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

                                                    2) процентные поправки – исп-ся тогда, когда определение поправокв денежном выражении вызывает затруднение, но рыночные данные свидетельствуют о наличии различий в стоимости. При использовании этого способа применяются два способа расчета:   - независимый – каждая качественная хар-ка учитывается самостоятельно

       - кумулятивная  процентная поправка – заключается  в том, что каждая корректируемая  хар-ка вносится с учетом других  хар-тик. 

                                                      3) поправки стоимости с помощью общей группировки могут исп-ся на активном рынке, где совершается достаточно большое кол-во продаж, с тем, чтобы определить рыночный разброс цен. Этот метод исп-ся при налии относительно однородных объектов.

 Недостаток метода: не показывает величину прогнозируемых доходов, в связи с недостаточным развитием в нашей стране рынка недвижимости существует сложность в нахождении объекта – аналога.

 

3. Доходный  метод – предусматривает установление стоимости недвижимости путем расчета приведенной к текущему моменту стоимости чистых выгод, которые могут быть получены от данного вида недвижимости. М б исп-ны ряд методов:

- метод валовой ренты – основан на предположении, что сущ-ет прямая зависимость между ценой продажи и доходом от сдачи недвижимости в аренду. Инструментом явл-ся мультипликатор валовых рентных платежей, который рассчитывается как отношение цены покупки (продажи) к рентному доходу. В качестве рентного дохода м б использован либо потенциальный валовой доход, либо действительный валовой доход.

- метод прямой капитализации. Капитализация - определение текущей величины текущей стоимости будущего потока выгод и затрат, полученных в рез-те владения объектами недвижимости. Капитализированный поток доходов, т е текущая стоимость этого потока, явл-ся оценкой стоимости объекта недвижимости. Использование  метода капитализации предусматривает деление дохода за один год или среднегодового дохода за период на коэф-т капитализации.

Недостаток: сложность  расчета коэф-та капитализации.

Преимущество: возможность  учесть будущие доходы и ситуацию на рынке, а также риск инвестиций.

 

Рынок недвижимости – совокупность сделок с недвижимостью, покупку информации, касающейся этих сделок, операции по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений.

Ипотека – это ссуда, обеспеченная реальной собственностью, такой как земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры, т е все составляющие рынка недвижимости.

Процесс оценки недвижимости

1. определение проблемы : - идентификация объекта недвижимости

                                                 - установление прав собственности

                                                 - дата оценки собственности

                                                 - цель оценки

                                                 - определение стоимости

                                                 - другие ограничительные условия

2. предварительный осмотр  и план оценки:  - необходимые  данные