Залоговое право в РБ

Кроме того, как отмечает Овсейко С.В., существует перечень государственного имущества, которое не может быть предметом залога который включает развернутые позиции по 35 пунктам, в т.ч.: автодороги общего пользования; железнодорожные пути; природоохранные территории; имущество, использующееся исключительно в целях государственной безопасности; предприятия по добыче и переработке руд ценных металлов и камней; полиграфические предприятия республиканской собственности, издательства; общеобразовательные школы, учебные заведения всех типов, детские дома; объекты инженерной инфраструктуры общего пользования; музеи, библиотеки и др.

Существуют также и определенные виды имущества граждан (в случаях, когда они выступают залогодателями, например, при потребительском кредитовании), которые нельзя использовать в качестве предмета залога. Речь идет о перечне имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам включающем, в частности: жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части либо квартиру, если должник и его семья постоянно в нем (в ней) проживают, кроме случаев, когда взыскивается кредит, выданный банком или небанковской кредитно-финансовой организацией на строительство дома либо квартиры, а также на реконструкцию или приобретение жилого дома (квартиры), либо когда жилой дом или квартира обременены ипотекой при условии неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства; одежду и обувь по указанной номенклатуре; мебель и бытовую технику в определенном количестве на каждое лицо или семью; паевые взносы в жилищно-строительный кооператив (если должник не исключается из состава кооператива) и т.п. [31]

В целом же, следует  сказать, что к числу объектов, залог которых ограничен, относится имущество, объекты которого находятся только в собственности государства, сюда же можно отнести и имущество, представляющее историко-культурную ценность.

Говоря об оценке предмета залога следует отметить, что она необходима для установления справедливого соотношения между стоимостью закладываемого имущества и величиной залога, кроме этого она предупреждает возникновение споров между сторонами в случае необходимости взыскания предмета залога.

Оценка предмета залога может быть внутренней либо независимой. Если независимая оценка проводится аттестованными оценщиками на основании гражданско-правового договора, то внутренняя оценка проводится самими юридическими или физическими лицами на основании данных бухгалтерского учета, информации о стоимости приобретения или оценки стоимости аналогичных объектов, при этом:

1) внутренняя  оценка имущества, передаваемого  в залог, проводится собственником  этого имущества или лицом,  которому это имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;

2) банк не  может выступать в качестве  исполнителя независимой оценки  передаваемого ему в залог  имущества;

3) изменение  стоимости предмета залога, указанной  в договоре о залоге, осуществляется после проведения обязательной оценки (внутренней либо независимой).

Что касается методов  оценки предмета залога, то при оценке заложенного имущества в основном используются следующие из них:

1) при ипотеке предприятия как имущественного комплекса - балансовое накопление активов и (или) рыночный метод;

2) при ипотеке капитальных строений (зданий, сооружений); изолированных помещений; машино-места; объектов, не завершенных строительством, - индексный и (или) рыночный;

3) при залоге объектов интеллектуальной собственности - рыночный;

4) при залоге машин, оборудования, инвентаря, транспортных средств, материалов и иного имущества - индексный и (или) рыночный.

При проведении независимой оценки в случае наличия  нескольких методов оценки стоимости  объекта гражданских прав исполнитель оценки должен использовать метод (методы), исходя из стоимости, определенной договором на проведение независимой оценки.

При этом стоимость  объектов оценки в Республике Беларусь может определяться с использованием рыночных методов оценки, в том числе:

- сравнительного  метода, основанного на сравнении  и учете отличий объекта оценки  и аналогичных объектов, сходных  с объектом оценки по основным  экономическим, техническим, технологическим  и иным характеристикам;

- доходного  метода, основанного на расчете доходов, ожидаемых от использования объекта оценки в будущем, и преобразовании их в стоимость объекта оценки;

- затратного  метода, основанного на определении  затрат, необходимых для воспроизводства  либо замещения объекта оценки  с учетом его износа, или на разнице активов баланса и обязательств по пассивам баланса;

 А также  с использованием иных методов оценки, в том числе:

- индексного  метода, основанного на применении  коэффициентов и (или) индексов  к стоимости, принятой в качестве  базы для определения оценочной стоимости объектов оценки, за исключением предприятий как имущественных комплексов;

- метода балансового  накопления активов, основанного  на использовании данных бухгалтерского  учета на дату оценки и применяемого  для определения оценочной стоимости предприятий как имущественных комплексов;

- метода кадастровой  оценки, основанного на использовании  сведений, содержащихся в государственном  земельном и градостроительном кадастрах [40].

Необходимо  указать, что порядок проведения оценки является одной из особенностей  осуществления  сделок  по залогу государственного имущества.

Так, при определении стоимости предприятия как имущественного комплекса подлежат  оценке  его активы  и пассивы в соответствии с формой  бухгалтерского  баланса,  в котором проводится оценка,  в том числе: внеоборотные и оборотные  активы  (активы),  собственный  капитал,  долгосрочные  и краткосрочные обязательства (пассивы). Базой  для  оценки  основных  средств  является  их  балансовая стоимость,  отраженная  в  бухгалтерском  балансе. При этом осуществляется корректировка  остаточной  стоимости  на дату оценки на коэффициенты изменения стоимости основных фондов, ежемесячно доводимые Министерством статистики. Коэффициенты  применяются на 1-е число месяца, предшествующего дате оценки.  Оценка  полностью с амортизированных основных средств (кроме зданий)  производится  в размере 10% от первоначальной стоимости с учетом   проведенных   переоценок  и корректировки на  коэффициент изменения стоимости,  но  не  ниже  ликвидационной  стоимости.  При определении стоимости зданий, если их износ по данным бухгалтерского учета   превышает   50%,   проводится обследование   зданий   на   предмет   определения  их  фактического физического  износа. Стоимость оцениваемого  здания  может быть увеличена с учетом территориального коэффициента,     утвержденного     местным     исполнительным     и распорядительным органом. Базой для оценки незавершенных капитальных вложений является их балансовая   стоимость,   отраженная   в  бухгалтерском  балансе с  учетом данных последних переоценок,  проводимых  по  решению  Правительства  Республики Беларусь.  При этом осуществляется  корректировка балансовой стоимости на дату оценки на коэффициенты   изменения   стоимости.  Коэффициенты  применяются на 1-е число месяца, предшествующего дате оценки.  Оценка незавершенных капитальных  вложений  производится  в  той  части сметной стоимости строительства   объекта,   которая   освоена   на   дату  оценки,  и осуществляется раздельно: по строительно-монтажным работам (с учетом прочих   затрат   и   технического   надзора),   проектным работам, изыскательским  работам,  оборудованию  к установке,  оборудованию, находящемуся   в   монтаже.  Стоимость оцениваемого  незавершенного строительства   может   быть  увеличена с учетом  территориального коэффициента,     утвержденного     местным     исполнительным  и распорядительным органом. Оценка  государственного  имущества  для  передачи  его в залог производится  организацией,  на  балансе  которой  находится объект.

Таким образом, учитывая изложенное, можно сказать, что оценка залога представляет собой многофакторную задачу, в ходе решения которой в равной степени нужно учитывать интересы как залогодателя, так и залогодержателя.

2.2 Форма договора залога

         Что касается непосредственно формы договора залога, то она выглядит следующим образом: договор о залоге должен быть заключен в письменной форме, кроме договора о залоге, обеспечивающего бытовой прокат, который может заключаться в устной форме с выдачей залогового жетона. В ряде случаев договор о залоге должен быть нотариально заверен и зарегистрирован в установленном порядке. Залог земли, предприятия в целом, транспортных средств или другого имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регистрацию (п. 1 ст. 131 ГК Республики Беларусь) [16], после предоставления заявления, нотариально засвидетельствованной копии договора и документа, подтверждающего уплату государственной пошлины.

Регистрирующие  органы осуществляют регистрацию залога, ведут ведомственные реестры залога соответствующих объектов и их архивы, выдают списки из реестров о регистрации залога по запросу залогодержателя, залогодателя и иных заинтересованных лиц.

Недействительным договор о залоге признается в случае несоблюдения  нотариальной формы  договора, нарушения правил о регистрации, а также при несоблюдении простой письменной формы (п.4 ст. 320 ГК Республики Беларусь) [16].

Следует отметить, что договор залога не носит самостоятельного характера, поскольку он лишь обеспечивает исполнение другого, основного обязательства. Если основное обязательство прекращается, по каким-либо причинам, то прекращается и залоговое обязательство. В то же время при сохранении действия основного обязательства залог сохраняет силу и в тех случаях, когда право собственности или хозяйственного ведения на заложенную вещь переходит к третьему лицу либо когда имеет место перевод залогодателем долга, возникшего из обеспеченного залогом обязательства, на другое лицо, а также при уступке залогодержателем в законном порядке обеспеченного залогом требования третьему лицу.

Действующее законодательство допускает заключение договора о  последующем залоге уже заложенного  имущества (перезалог), если иное не предусмотрено  предшествующими договорами о залоге. Данное положение объясняется тем, что стоимость заложенного имущества может значительно превышать сумму долга по обязательству, обеспеченному залогом, а требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога лишь после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя.

Говоря о договоре залога, определенное внимание необходимо уделить содержанию договора об ипотеке, учитывая его значимость для разрешения споров между сторонами и дальнейшего возможного обращения взыскания на предмет залога, обеспечивающего обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и прочим договорам, в том числе из причинения вреда. В таком договоре указывается имущество, которое рассматривается в качестве предмета ипотеки, его наименование, место нахождения, описание, стоимость, право, на основании которого оно принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации, осуществившей его регистрацию. При удостоверении права залогодержателя бездокументарной закладной в договоре об ипотеке указываются реквизиты его счета "депо". В качестве дополнительных условий в такой договор включаются условия выплаты расходов по задолженности залогодателя по платежам в бюджет или иным обязательным платежам, связанным с имуществом, являющимся предметом ипотеки. Ипотекой также обеспечиваются расходы залогодержателя на содержание и охрану предмета ипотеки, если такие условия заложены в договор. Из ипотеки будут возмещены и расходы по обеспечению взыскания на имущество, в том числе по его реализации, если иные условия не будет предусмотрены договором. В договоре об ипотеке необходимо отражать и судьбу полученных в результате использования имущества, являющегося предметом ипотеки, плодов, продукции и доходов. Предметом договора об ипотеке могут быть и такие вопросы, как право на обращение взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами. Если особенности обращения взыскания на такое имущество стороны не отражают в договоре, будет применено общее правило, в соответствии с которым при систематическом нарушении сроков внесения платежей (более трех раз в течение одного календарного года) обращение взыскания на заложенное имущество является допустимым до истечения срока ипотеки.

Особое внимание при составлении  договора ипотеки требуется уделять  режиму имущества, передаваемого в  ипотеку. Например, особенностью ипотеки  предприятий как имущественных  комплексов, капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений является заключение договора с одновременной ипотекой земельного участка в рамках одного и того же договора, на котором находятся перечисленные объекты недвижимости и при условии, что земельный участок находится в частной собственности. Такое же правило установлено в отношении ипотеки земельного участка, заложенного для обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Указанные земельные участки могут передаваться в ипотеку только вместе с расположенными на них капитальными строениями. В обоих случаях помимо договора об ипотеке составляются дополнительные документы, являющиеся неотъемлемой частью договора.