Правовое регулирование риэлторской деятельности

6. Работы по сертификации  должны носить возмездный характер, предусматривается целевое финансирование. Изначально установлено, что все  денежные средства, поступающие от сертификации, не должны расходоваться на другие цели, кроме развития самой системы сертификации.

7. Простота и системность  контроля за соблюдением стандарта.  В данной сфере не должно быть излишних проверок, которые изматывают сертифицированных профессионалов. Они должны проводиться не реже одного раза в год. Еще могут быть проверки в связи с жалобами граждан. В системе заложен механизм апелляций на некорректное, по мнению фирмы, решение регионального центра по сертификации. Она обращается на федеральный уровень в орган по апелляциям, который специально рассматривает возможные апелляции тех, кто считает, что он достоин сертификации, а ему отказывают. Таким образом, осуществляется обратная связь по контролю за действиями не только сертифицируемых, но и органов по сертификации.

Сегодня очень важно  понять, что можно создать любую  систему, которая на бумаге получится  идеальной, но без реального воплощения в регионах, без непосредственного  участия каждого профессионала  в этом процессе, без совершенствования  стандарта мы никогда не сможем создать необходимую обществу и профессионалам систему, какие бы гениальные идеи ни были положены в ее основу. Интерес общества к происходящим процессам очень высок, и хотелось бы, чтобы он носил практический характер. Поэтому очень важной частью функционирования системы является поддержка СМИ и обязательное разъяснение целей и задач сертификации не только профессионалам, но и потребителям риэлторских услуг - населению.

Очевидно, что для введения сертификации риэлторской деятельности российские специалисты должны провести большую работу, изучая рынок недвижимости, создавая правила игры на нем и пытаясь наладить взаимодействие между властью и операторами рынка недвижимости. Важно учитывать специфику регионов, чтобы сделать данную систему максимально эффективной.

Хотя, на наш взгляд, с  учетом специфики российского рынка  недвижимости, необходимо вернуться  к лицензированию. Лицензирование позволяло государству регулировать деятельность риэлторов. Для клиентов наличие лицензии служило гарантом надежности и честности всех сделок с недвижимостью. Теперь рынок не защищен от непрофессионалов.

За последнее время  в подразделения по борьбе с экономическими преступлениями Управления внутренних дел по Новосибирской области все чаще обращаются граждане с жалобами на некомпетентность и недобросовестные действия различных риэлторских фирм и частных риэлторов, вплоть до мошеннических действий.

Анализ показывает, что  среди официально действующих риэлторский  фирм (агентств недвижимости) существуют и частные риэлторы, физические лица, которые занимаются операциями с недвижимостью чаще всего нелегально. Диапазон их услуг на рынке недвижимости так же разнообразен, как и у официально существующих агентств недвижимости. Однако, в большинстве случаев, эти лица не имеют даже регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей, не говоря уже о наличии специального образования и профессиональных знаний в сфере рынка недвижимости.

Управлением по борьбе с  экономическими преступлениями ГУВД по Новосибирской области за период 2005-2006 года выявлено 25 преступлений, связанных с мошенническими действиями на рынке недвижимости. Большая часть этих преступлений совершена именно такими частными риэлторами.

Все факты мошеннических  действий в отношении граждан  при совершении операций с недвижимостью стали возможны из-за отсутствия в законодательстве реальных методов регулирования и контроля в сфере риэлторской деятельности. Действующее законодательство в настоящее время не дает возможности отделить добросовестного риэлтора-специалиста от некомпетентного агента.

В связи с вышеизложенным считаю необходимым внести изменения  в Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности», включив риэлторскую деятельность в перечень лицензируемых видов деятельности.

Возврат к лицензированию данного вида деятельности полностью соответствует основным критериям определения лицензируемых видов деятельности, установленных статьей 4 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности».

Итак, предлагаю внести в Федеральный закон от 08.08.2001 года № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»  следующее изменение:

пункт 1 статьи 17 дополнить  новым абзацем следующего содержания:

«риэлторская деятельность».

Данные предложения  повысят качество оказываемых риэлторских услуг.

Так же необходимо принять  федеральный закон «Об оказании риэлторских услуг». Данный закон должен быть направлен на законодательное обеспечение развития рынка риэлторских услуг и защите прав и интересов потребителей риэлторских услуг в Российской Федерации. В законе должны содержаться основные понятия в сфере оказания риэторских услуг: определение «риэлторской деятельности», «рынок недвижимости», «профессиональные участники рынка недвижимости», «профессиональный риэлтор», «риэлторская фирма» и другие. Можно было бы урегулировать такое понятие риэлторской деятельности: осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию за вознаграждение для других лиц услуг при совершении операций с объектами недвижимости и правами на них, в соответствии с настоящим законом.

Отдельная глава закона должны быть посвящена описанию процедуры  государственного регулирования риэлторской  деятельности, как законодательного определения общих правил, понятий  и условий ведения такой деятельности, системы лицензирования и контроля за соблюдением лицензионных требований и условий, порядка обязательного страхования профессиональной ответственности и возможности регулирования риэлторской деятельности общественными (некоммерческими) профессиональными организаторами риэлторов. Причем основной крен в законе должен быть сделан на процедуру законодательного регулирования риэлторской деятельности.

Важной частью закона должно являться определение гарантий риэлторской деятельности, призванных защитить интересы населения и максимально снизить хозяйственные (предпринимательские) риски риэлторских фирм.

Наряду с вышеперечисленными фактами, серьезными требованиями к  риэлторской деятельности должен быть законодательно определен минимальный  объем прав риэлтора, необходимых для выполнения лицензионных требований и условий, а также обеспечения защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Так, риэлтор имеет право на получение информации об объекте и собственнике недвижимости в соответствующих государственных органах, осуществлять любые операции на рынке недвижимости, запрашивать и получать в государственных органах и иных организациях документы, необходимые для осуществления операций с недвижимым имуществом и другие. Законодательством субъектов Российской Федерации и иными федеральными законами и нормативными правовыми актами объем прав риэлтора может быть расширен.

Итак, подводя итог третьей  главы, отметим, что:

1. Проблема защиты потребителей риэлторских услуг была и остается одной из самых горячих тем рынка недвижимости. До 2002 года ее остроту частично снимала процедура лицензирования, когда для легальной работы на рынке агентствам необходимо было в обязательном порядке проходить проверку на соответствие лицензионным требованиям. Однако после отмены в 2002 году обязательного лицензирования риэлторской деятельности функции по контролю за развитием и качеством услуг в сфере недвижимости государство передало профессиональным общественным объединениям. Для реализации этого в том же году была зарегистрирована система добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости России, которой занимается некоммерческое профессиональное партнерство «Российская Гильдия Риэлторов». На наш взгляд,  широкое внедрение сертификации риэлторских услуг, повысят качество оказываемых риэлторских услуг.

2. Назрела острая необходимость  необходимо принять федеральный  закон «Об оказании риэлторских услуг». Данный закон должен быть направлен на законодательное обеспечение развития рынка риэлторских услуг и защите прав и интересов потребителей риэлторских услуг в Российской Федерации.

3. В связи с отменой  лицензирования риэлторской деятельности  обстановка на рынке недвижимости  стала нестабильной. Отмена лицензирования  повлекла негативные последствия  для данного рынка и, в первую  очередь, нанесла ущерб правам и интересам граждан. Лицензирование позволяло государству регулировать деятельность риэлторов. Для клиентов наличие лицензии служило гарантом надежности и честности всех сделок с недвижимостью. Теперь рынок не защищен от непрофессионалов. В связи с этим предлагается внести изменения в Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности», включив риэлторскую деятельность в перечень лицензируемых видов деятельности.

Заключение

В заключение проведенного исследования сформулируем ряд обобщающих выводов.

Риэлторские услуги оказываются  субъектами риэлторской деятельности с целью получения прибыли. Соответственно можно сказать, что риэлторская  деятельность есть вид предпринимательской  деятельности. Для риэлторской деятельности как для предпринимательской характерны следующие признаки: самостоятельность, осуществление на свой риск, систематическое получение прибыли от оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 ГК РФ). То есть, риэлторская деятельность представляет собой предпринимательскую деятельность, имеющей целью совершение действий по заключению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них, осуществляемых на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности).

Субъектами риэлторской  деятельности признаются, с одной  стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую  деятельность (риэлторские фирмы, риэлторы), а с другой - потребители их услуг (клиенты).

Риэлторской фирмой признается юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, созданное и действующее  на основании российского законодательства, в учредительных документах которого в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлторская деятельность. Риэлтор - физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами риэлторской фирмы или индивидуального предпринимателя и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером риэлторской фирмы или индивидуальным предпринимателем договора с клиентом по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.

Для защиты своих профессиональных интересов, повышения профессионального  уровня риэлторов и качества оказываемых ими услуг, оказания содействия государственным органам в развитии риэлторской деятельности и рынка недвижимости риэлторы могут учреждать общественные (некоммерческие) профессиональные организации.

Правовую основу риэлторской  деятельности составляют положения  ГК РФ и иных законов, правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов РФ. Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ в области риэлторской деятельности являются в соответствии с Конституцией РФ составной частью правовой системы РФ.

Гражданское законодательство РФ не регламентирует в качестве самостоятельного вида договора договор оказания риэлторских  услуг. Риэлторские агентства, осуществляя  свою деятельность, заключают различные договоры об оказании услуг. В первую очередь используется модель договора возмездного оказания услуг (глава 39 ГК РФ). Также обязательства по оказанию риэлторских услуг могут возникать из договора поручения, агентирования, комиссии.

Гражданское законодательство также не содержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию риэлторских услуг, поэтому риэлтор  вправе самостоятельно разрабатывать  условия договоров на выполнение отдельных видов риэлторских  услуг (осуществление отдельных видов риэлторской деятельности) и предлагать их к принятию потребителям путем присоединения к предложенным договорам в целом.

В процессе исследования были выявлены следующие проблемы правового  регулирования риэлторской деятельности:

1. Проблема защиты  потребителей риэлторских услуг  была и остается одной из  самых горячих тем рынка недвижимости. До 2002 года ее остроту частично  снимала процедура лицензирования, когда для легальной работы  на рынке агентствам необходимо  было в обязательном порядке проходить проверку на соответствие лицензионным требованиям. Однако после отмены в 2002 году обязательного лицензирования риэлторской деятельности функции по контролю за развитием и качеством услуг в сфере недвижимости государство передало профессиональным общественным объединениям. Для реализации этого в том же году была зарегистрирована система добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости России, которой занимается некоммерческое профессиональное партнерство «Российская Гильдия Риэлторов». На наш взгляд,  широкое внедрение сертификации риэлторских услуг, повысят качество оказываемых риэлторских услуг.