Правовое регулирование риэлторской деятельности

В настоящий момент Российская гильдия риэлтеров стала саморегулируемой организацией профессиональных участников рынка недвижимого имущества России, обеспечивающей условия профессиональной деятельности участников этого рынка, соблюдение стандартов профессиональной деятельности своих членов, защиту интересов собственников недвижимого имущества и потребителей услуг профессиональных участников этого рынка, являющихся членами Российской гильдии риэлтеров , установление правил и стандартов проведения операций на рынке недвижимого имущества, обеспечивающих эффективную деятельность всех участников рынка.

Развитие в России цивилизованного рынка недвижимости невозможно без создания единых стандартов образования, профессиональной подготовки и переподготовки кадров для работы на рынке недвижимости. И в этом направлении Российская гильдия риэлтеров ведет свою работу. Российской гильдией риэлтеров накоплен большой опыт сотрудничества и взаимодействия с государственными учреждениями по разработке учебных программ и планов подготовки специалистов для работы на рынке недвижимого имущества, по осуществлению подготовки должностных лиц и персонала организаций, осуществляющих профессиональную деятельность на этом рынке, по определению квалификации указанных лиц и выдаче им квалификационных аттестатов.

Рассмотрим структуру Российской гильдии риэлтеров. Высшим должностным лицом, возглавляющим органы управления, является Президент. Он выполняет, прежде всего, представительские функции. На него также возложена обязанность осуществлять планирование и общее руководство деятельностью Российской гильдии риэлтеров и Исполнительной дирекцией. Президент избирается съездом. При Президенте постоянно действует консультационный орган, обеспечивающий преемственность президентской формы управления, - Правление. В состав Правления входят: действующий Президент, экс-президент (бывший), президент-элект (будущий), руководитель комитета по кадровому и стратегическому планированию, руководитель Исполнительной дирекции. Все члены Правления по статусу являются вице-президентами Российской гильдии риэлтеров. Заседания Правления проводятся не реже 1 раза в месяц.

Высшим законодательным  органом является Общее собрание (Съезд), которое правомочно принимать  решения по любым вопросам деятельности и собирается не реже одного раза в  год. Высший орган управления в период между съездами - Национальный совет - принимает решения по всем вопросам, кроме отнесенных к компетенции съезда, и избирается съездом из числа действительных членов, созывается не реже чем 1 раз в 6 месяцев.

Орган, осуществляющий контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью, - ревизионная комиссия.

Текущую политику, планирование и контроль деятельности профессиональных комитетов осуществляет Совет оперативного руководства и планирования. В  состав Совета входят вице-президенты, руководители профессиональных комитетов, делегированные члены Национального совета. Заседания проводятся не реже 2 раз в квартал.

Консультационным органом  Совета оперативного руководства и  планирования, формирующим позицию Российской гильдии риэлтеров по стратегическим вопросам, выступает Экспертный совет. Этот совет осуществляет экспертную оценку и готовит заключения по проектам, выносимым для рассмотрения на Национальный совет и Совет оперативного руководства и планирования. Экспертный совет состоит из высококвалифицированных специалистов в различных областях деятельности. Заседания проводятся по мере необходимости.

Руководитель Исполнительной дирекции Российской гильдии риэлтеров, осуществляющий руководство текущей деятельностью, координирующий работу советов и комитетов, - исполнительный вице-президент, который утверждается Национальным советом по представлению президента Российской гильдии риэлтеров.

Обеспечивает функционирование Российской гильдии риэлтеров, координирует работу профессиональных комитетов и оказывает услуги членам по различным направлениям Исполнительная дирекция.

При Российской гильдии риэлтеров созданы профессиональные комитеты - консультативные органы по вопросам профессиональной деятельности членов Российской гильдии риэлтеров. Руководители комитетов являются членами Совета оперативного руководства и планирования. Заседания проходят по мере необходимости.

Российская гильдия  риэлтеров способна и давно готова взять на себя определенные функции по участию в управлении рынком недвижимого имущества и по его развитию, которые государство готово ей делегировать.

Регионы идут по пути создания собственных профессиональных организаций  риэлторов, а также подразделений Российской гильдии риэлтеров, что, несомненно, способствует повышению уровня услуг, оказываемых риэлторами. По прошествии более чем десятилетнего срока работы рынка недвижимости на нем сформировался определенный круг компаний, имеющих хорошую репутацию и отвечающих за работу своих специалистов. Большинство из них объединились в профессиональные гильдии. В компаниях члены объединений подчиняются общим законам о профессиональной этике, стараются бороться с нарушениями на рынке недвижимости.

Итак, участниками риэлторской  деятельности признаются, с одной  стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность (риэлторские фирмы, риэлторы), а с другой - потребители их услуг (клиенты). Для защиты своих профессиональных интересов, повышения профессионального уровня риэлторов и качества оказываемых ими услуг, оказания содействия государственным органам в развитии риэлторской деятельности и рынка недвижимости риэлторы могут учреждать общественные (некоммерческие) профессиональные организации.

1.3. Нормативно-правовая база, регулирующая ведение риэлторской деятельности в РФ

В настоящее время правовое регулирование риэлторской деятельности, помимо Гражданского кодекса Российской Федерации¹⁶ (далее - ГК РФ) и иных законов, осуществляется на уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов РФ. Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты в соответствии с основами конституционного строя РФ.

При определении правового  статуса субъектов риэлторской  деятельности, характерных черт риэлтерской  деятельности необходимо руководствоваться  общими нормами ГК РФ и специальных законов¹⁷. Так, если создается общество с ограниченной ответственностью, занимающееся оказанием риэлторских услуг, то необходимо руководствоваться нормами Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»¹⁸, если создается акционерное общество, то, соответственно, положениями Федерального закона «Об акционерных обществах»¹⁹ и т.д. 

Обязательства по оказанию риэлторских услуг возникают  в силу различных договоров, заключенных  между субъектом риэлтоской деятельности и заказчиком риэлторских услуг. Действующее гражданское законодательство РФ не регламентирует такой вид договора как оказание риэлторских слуг. Поэтому субъекты риэлторской деятельности вынуждены руководствоваться  в своей деятельности различными нормами ГК РФ.

При осуществлении риэлторской деятельности необходимо руководствоваться норами главы 39 ГК РФ.  Включение гл.39 «Возмездное оказание услуг» в ГК РФ является значительным достижением российской цивилистической мысли. В работах цивилистов на протяжении последних двадцати лет особое внимание обращается на проблему «комплексного изучения обязательств по оказанию услуг», исследования «объективно существующих закономерностей и общих признаков договорных обязательств по оказанию услуг»²⁰. Главу 39 ГК РФ «Возмездное оказание услуг» для риэлторской деятельности в настоящее время следует рассматривать как общие начала правового регулирования возмездного оказания услуг, которые не обрели статус поименованных договоров в Гражданском кодексе РФ. Также субъекты риэлторской деятельности при заключении договоров используют нормы о договорах поручения, комиссии, агентировании и т.д.

В процессе своей деятельности субъекты риэлторской деятельности должны неукоснительно соблюдать требования законодательства, предъявляемого к  обороту недвижимости в РФ. В первую очередь учитываются нормы ГК РФ о праве собственности и иных вещных правах, правовом режиме недвижимости. В пункте 1 ст. 130 ГК РФ дано следующее определение недвижимости: все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Этой же статьей к недвижимости отнесено то, что совершенно не отвечает этому критерию, - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а ст. 132 ГК РФ к недвижимости относит предприятие как имущественный комплекс, в составе которого недвижимость в виде земельных участков, зданий и сооружений может отсутствовать. Недвижимость - юридическое понятие; имущество может быть отнесено к недвижимости законом. Отнесение имущества к недвижимости имеет важное значение для определения того, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

Далее, субъекты риэлторской  деятельности руководствуются в  своей деятельности нормами Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»²¹ (далее - Закон о государственной регистрации прав). Данный закон устанавливает перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации: 1) земельные участки (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о государственной регистрации прав);  2) участки недр;  3) обособленные водные объекты; 4) леса, многолетние насаждения; 5) здания (ст. 130 ГК РФ), части зданий; 6) сооружения (ст. 130 ГК РФ); сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы; 7) нежилые помещения (ст. 1 Закона о государственной регистрации прав); части помещений (ст. 26 Закона о государственной регистрации прав); 8) предприятия как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ, ст. 1 Закона о государственной регистрации прав); 9) жилые дома и их части (ст. 558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»²²); 10) квартиры, их части (ст. 289, 558 ГК РФ), служебные жилые помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; 11) комнаты (ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»²³); 12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения; 13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках (ст. 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»); 14) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст. 25 Закона о государственной регистрации прав, п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8²⁴).

Часто граждане, а вместе с ними и риэлторы, сталкиваются с вопросами по поводу прав на землю. В этом случае необходимо учитывать  в процессе осуществления риэлторской  деятельности нормы Земельного кодекса  РФ²⁵ и иных законов, регулирующих права на землю в РФ.

Чаще всего риэлторы оказывают услуги по приобретению различных  прав у заказчика на жилые помещения. При этом необходимо учитывать, что  жилые помещения имеют особый правовой режим. «Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права» - отмечает П.В. Крашенинников²⁶.

 ГК РФ установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ, п. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ²⁷). В данном случае речь идет о субъективном праве собственности, т.е. о закрепленной за собственником юридически обеспеченной возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в соответствии со своим интересом путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.

Риэлторы должны учитывать  пределы использования такого помещения, которые предусмотрены в ст. 17 ЖК РФ:

1) жилое помещение  может использоваться законно  проживающими в нем лицами  для осуществления профессиональной  или индивидуальной предпринимательской  деятельности, если это не нарушает  права и законные интересы  других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение;

2) пользование помещением  осуществляется с учетом соблюдения  прав и законных интересов  проживающих в нем граждан,  соседей, требований пожарной  безопасности, санитарно-гигиенических,  экологических и иных требований в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ;

3) в жилом помещении  нельзя размещать промышленные  производства²⁸.

Не допускается сдача  жилых помещений внаем под  различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости). Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников-граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является таким же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок.