Правовое регулирование риэлторской деятельности

Общепризнанные принципы и нормы международного права  и международные договоры РФ в области риэлторской деятельности являются в соответствии с Конституцией РФ составной частью правовой системы РФ. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области риэлторской деятельности, применяются правила международного договора.

То есть на сегодняшний  день не существует единого правового  акта, регламентирующего риэлторскую деятельность. Отсутствие механизмов государственного регулирования деятельности риэлторских агентств, не разработанная правовая база совершения сделок с объектами недвижимости не способствуют созданию цивилизованного рынка. Особая социальная значимость жилищных вопросов и важность сектора недвижимости для экономики привели к осознанию необходимости кардинального изменения ситуации. До настоящего времени ведется разработка законодательных актов, регулирующих данную сферу правоотношений, без наличия которых формирование цивилизованного рынка недвижимости в России невозможно.

Отсутствие федерального закона, регулирующего деятельность риэлторов, объективно усложняет практику осуществления риэлторской деятельности, создает необоснованные сложности  не только для самих риэлторов, но и для потребителей их услуг. Установление единства в правовом регулировании риэлторской деятельности на всей территории РФ - основная задача законодателей в данной сфере правоотношений. Закон необходим для законодательного обеспечения развития рынка риэлторских услуг в РФ.

Государственной Думой  Федерального Собрания Российской Федерации  неоднократно рассматривались проекты  федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации»²⁹, но до настоящего момента нет закона, регулирующего данный вид деятельности. Главной концептуальной идеей при разработке данного закона должна быть выбрана идея регулирования отношений, возникающих в связи с предоставлением риэлторских услуг, с позиции их потребителей. Большинство услуг, предоставляемых риэлторами, имеет особое значение по причине их непосредственной связи с переходом прав на недвижимое имущество. Именно по этим соображениям в закон должны быть включены нормы об особенностях защиты прав потребителей риэлторских услуг. При основном акценте внимания на защиту прав потребителей, тем не менее, должны приниматься во внимание и требования риэлторов, большая часть которых относится к их взаимоотношениям с различными органами исполнительной власти, иными государственными организациями и учреждениями. В данном случае речь идет о необходимости снабжения риэлторов точной информацией об объектах сделок и о заинтересованных в таких объектах лицах. Необходимо специально выделить нормы, устанавливающие информационное обеспечение риэлторской деятельности, осуществляемое по их запросам должностными лицами органов управления на местах. Наличие у риэлтора максимально полной информации о недвижимом имуществе, о наличии прав третьих лиц на такие объекты способствует не только развитию риэлтерского бизнеса, но также и защите интересов клиентов, поскольку последние, безусловно, вправе получить от риэлтора такую информацию. Не говоря уже о том, что именно информация об объектах является основной причиной, по которой гражданам и юридическим лицам целесообразно обращаться именно к риэлторам за получением их услуг, но не заниматься заключением и исполнением сделок с недвижимостью самостоятельно, на свой страх и риск.

Закон «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории РФ, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости.

Итак, в настоящее время  правовое регулирование риэлторской  деятельности, помимо ГК РФ и иных законов, осуществляется на уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов РФ. Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты в соответствии с основами конституционного строя РФ.

Общепризнанные принципы и нормы международного права  и международные договоры РФ в области риэлторской деятельности являются в соответствии с Конституцией РФ составной частью правовой системы РФ. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области риэлторской деятельности, применяются правила международного договора.

Подведем итог первой главе.

Субъектами риэлторской деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность (риэлторские фирмы, риэлторы), а с другой - потребители их услуг (клиенты). Для защиты своих профессиональных интересов, повышения профессионального уровня риэлторов и качества оказываемых ими услуг, оказания содействия государственным органам в развитии риэлторской деятельности и рынка недвижимости риэлторы могут учреждать общественные (некоммерческие) профессиональные организации.

Риэлторские услуги оказываются  субъектами риэлторской деятельности с целью получения прибыли. Соответственно можно сказать, что риэлторская  деятельность есть вид предпринимательской  деятельности. Для риэлторской деятельности как для предпринимательской характерны следующие признаки: самостоятельность, осуществление на свой риск, систематическое получение прибыли от оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 ГК РФ). То есть, риэлторская деятельность представляет собой предпринимательскую деятельность, имеющей целью совершение действий по заключению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них, осуществляемых на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности).

Правовую основу риэлторской  деятельности составляют положения  ГК РФ и иных законов, правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов РФ. Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ в области риэлторской деятельности являются в соответствии с Конституцией РФ составной частью правовой системы РФ.

Глава II. Договорные основы риэлторской деятельности

2.1. Понятие  и виды договора на оказание  риэлторских услуг

Как уже говорилось, действующее законодательство не регулирует в качестве самостоятельного вида договора договор оказания риэлторских услуг. То есть данный договор является непоименованным. Субъекты предпринимательской деятельности используют различные модели договорных отношений в зависимости от перечня услуг, оказываемых риэлторской фирмой. Субъекты риэлторской деятельности предлагают своим клиентам такие услуги: 1) деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного; 2) деятельность риэлтора в качестве брокера; 3) деятельность риэлтора в качестве дилера; 4) деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами; 5) деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом; 6) деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование; 7) деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом; 8) деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Каждый вид деятельности осуществляется на основании договора, заключаемого между фирмой и клиентом. Предоставление риэлтором услуг юридическим и физическим лицам осуществляется на основании заключаемых между ними письменных договоров. В соответствии со ст. 420 ГК РФ договор - соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Риэлторские агентства, осуществляя свою деятельность, заключают  различные договоры об оказании услуг. В первую очередь используется модель договора возмездного оказания услуг (глава 39 ГК РФ). ГК РФ под договором возмездного оказания услуг понимает такое соглашение, в силу которого исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определённые действия или осуществлять определённую деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги» (п.1 ст. 779 ГК РФ). Договор возмездного оказания услуг является консенсуальным возмездным, двустороннеобязывающим, в большинстве случаев – публичным³⁰.

Сторонами данного договора выступают услугодатель, именуемый исполнителем, и услугополучатель, именуемый заказчиком. Так же, как и в отношении подавляющего большинства возмездных гражданско-правовых договоров, единственным существенным условием договора возмездного оказания услуг является его предмет. При отсутствии в договоре возмездного оказания услуг условия о предмете или при недостижении сторонами соглашения о его предмете договор считается незаключенным.

Предметом договора возмездного  оказания услуг является либо совершение исполнителем определенных действий либо осуществление им определенной деятельности. Таким образом, в качестве предмета исполнения по рассматриваемому договору выступает полученный заказчиком полезный эффект от совершения исполнителем определенных действий либо осуществления им определенной деятельности. Полезный эффект, полученный заказчиком по договору оказания риэлторских услуг, носит нематериальный характер и в противоположность договору подряда никогда не выражается в появлении новой вещи или изменении (улучшении) потребительских свойств уже существующей.

В связи с тем, что предметом  договора возмездного оказания услуг  всегда выступает либо совершение исполнителем определенных действий, либо осуществление  им определенной деятельности в отношении  определенного заказчика, важнейшей его характеристикой является качество оказываемых услуг.

Требования к качеству предмета исполнения по договору оказания риэлторских услуг как договора возмездного оказания услуг определяются по тем же правилам, что и в договоре подряда. Согласно ст. 721 ГК РФ качество оказанной исполнителем услуги, т.е. достигнутого им результата, должно соответствовать условиям договора возмездного оказания услуг, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к услугам соответствующего рода. Следовательно, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат оказанной услуги должен в момент ее завершения в отношении заказчика обладать свойствами, указанными в самом договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями.

Так же как и в договоре подряда, гарантии качества результата оказанной  услуги можно подразделить на законные, т.е. предусмотренные законом, иными  правовыми актами или обычаями делового оборота, и договорные, т.е. принятые на себя исполнителем в силу договора возмездного оказания услуг и предусмотренные в нем. Гарантии качества, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, распространяются на результат оказанной услуги в целом (ст. 722 ГК РФ)³¹

Кроме того, законом, иным правовым актом, договором возмездного оказания услуг или обычаями делового оборота для результата оказанной услуги может быть предусмотрен срок, в течение которого он должен соответствовать условиям договора о качестве, предусмотренным п. 1 ст. 721 ГК РФ (гарантийный срок).

Правила определения цены оказанных  по договору услуг устанавливаются  п. 1 ст. 709 ГК РФ В договоре должна быть указана цена подлежащих оказанию услуг  или способы ее определения. Однако при отсутствии в договоре возмездного оказания услуг таких указаний цена определяется в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ. Если объем и виды услуг, оказываемых заказчику, велики, то цена может быть определена путем составления сметы.

Еще одним важным условием договора оказания риэлторских услуг является срок. В отношении этого условия в договоре оказания риэлторских услуг также могут применяться правила о подряде. Согласно ст. 708 ГК РФ в договоре возмездного оказания услуг должны указываться начальный и конечный сроки оказания услуги, а по соглашению сторон могут предусматриваться также и сроки завершения отдельных видов (этапов) услуг, т.е. промежуточные сроки. Изменение указанных в договоре возмездного оказания услуг начального, конечного и промежуточных сроков оказания услуг возможно в случаях и порядке, предусмотренных договором. Исполнитель по договору возмездного оказания услуг несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков оказания услуг, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором. При этом последствия просрочки исполнения, установленные п. 2 ст. 405 ГК РФ, наступают при нарушении как конечного срока оказания услуги, так и иных установленных сроков³².

Также обязательства  по оказанию риэлторских услуг могут возникать из договора поручения, агентирования, комиссии.

В случае принятия единого нормативного акта, регулирующего риэлторские  услуги, на наш взгляд, необходимо урегулировать  договор оказания риэлторских услуг, так как он имеет определенную специфику. В качестве условий, обязательных для включения в договор об оказании риэлтерских услуг, необходимо назвать следующее. Договор, заключаемый риэлтером с потребителем его услуг должен содержать сведения о наличии у риэлтера государственной лицензии на осуществления риэлтерской деятельности, с указанием номера и даты выдачи этой лицензии, органа ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.Договор, заключаемый риэлтером с потребителем, должен точно и полно определять конкретное содержание услуг, обязанность оказания которых возлагается на риэлтера, а также пределы полномочий риэлтера в представлении интересов заказчика в отношениях риэлтера с третьими лицами. Обязательным условием договора, заключаемого риэлтером с потребителем его услуг, является указание на размер вознаграждения, уплачиваемого риэлтеру за оказанные услуги в денежной форме или в форме иного встречного предоставления. В случае участия в исполнении договора с потребителем двух или более риэлтеров, предусмотренные в настоящей статье обязательные сведения и условия, подлежат включению в договор в отношении каждого из участвующих в договоре риэлтеров.

Итак, действующее законодательство не регулирует в качестве самостоятельного вида договора договор оказания риэлторских  услуг. То есть данный договор является непоименованным. Риэлторские агентства, осуществляя свою деятельность, заключают различные договоры об оказании услуг.