Правовое регулирование риэлторской деятельности

Оглавление

Введение

Основой любой социально-экономической  системы является собственность  и переход к рыночному устройству общества вызывает ее трансформацию. Собственность  от одномерной государственной собственности  преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из государственной, муниципальной, частной и других видов собственности. Таким образом, меняется механизм управления собственностью, и, как следствие, зарождается, формируется рынок риэлторских услуг.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в аренду, наем и т.д. Развитие рынка недвижимости способствовало расширению риэлторских услуг. За прошедшие годы многое изменилось в сознании россиян, которые не боятся теперь и все чаще обращаться к услугам риэлтора. Рынок риэлторских услуг является существенной составляющей экономики России.

На масштабах и темпах развития рынка риэлторских услуг  сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры. Ограниченность земельных  ресурсов и проблемы, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.  
Рынок риэлторских услуг и уровень его развития характеризуют степень совершенства национальной экономики. В российских условиях формирование этого рынка рассматривается как один из основных факторов перехода к рыночной экономике, стимулирующий другие сферы народного хозяйства. Быстрая приватизация создала в короткие сроки значительный слой собственников, активно включившихся в рыночные отношения. Российский рынок недвижимости после бурного старта в настоящее время принимает всё более цивилизованные и организованные формы.

Во всех странах СНГ  без исключения, и в большинстве  государств мира понятие «риэлтор» и «риэлторские услуги» непосредственно связаны с недвижимостью. Риэлторские услуги охватывают всю сферу недвижимости. Потребителями риэлторских услуг выступают как физические лица (граждане), так и юридические лица. В развитых странах более пятидесяти процентов имущества находится в частной собственности и является важнейшим экономическим ресурсом любой страны, но только эффективное управление собственностью дает прибыльность и экономический эффект на основе комплексного, то есть системного подхода. При всем многообразии для современной рыночной экономики характерны многоукладность, развитая инфраструктура, активная регулирующая роль государства, использование высокоразвитой технологии как условия интенсивного ресурсосберегающего экономического роста. Вхождение переходной экономики России на равных правах в мировую экономику рынка потребует длительной и систематической работы, особенно в части формирования цивилизованной и социально ориентированной рыночной структуры, в том числе в сфере риэлторских услуг.

Актуальность написания  выпускной квалификационной работы по заявленной теме диктуется тем, что  формирование и развитие рынка риэлторских услуг в современных условиях требует новых подходов к определению механизма правового регулирования риэлторских услуг. Кроме того, рынок недвижимости в РФ в целом, и в Новосибирской области,  в частности, достаточно криминализирован, в связи с чем возникает необходимость задуматься над более эффективным правовым регулированием риэлторских услуг.

Объектом исследования являются отношения, складывающиеся в процессе оказания риэлторских услуг.

Предметом исследования служит правовое регулирование оказания риэлторских услуг.

Цель выпускной квалификационной работы: комплексное изучение механизма правового регулирования отношений, связанных с оказанием риэлторских услуг, анализ дискуссионных вопросов в данной сфере, проблем, возникающих в правоприменительной деятельности при реализации соответствующих норм, а также выработка рекомендаций по совершенствованию законодательства.

Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:

1. Рассмотреть правовые основы осуществления риэлторской деятельности в РФ.

2. Охарактеризовать договорные  основы риэлторской деятельности.

3. Выявить проблемы  правового регулирования оказания  риэлторских услуг и предложить  пути их решения.

Методологическую основу исследования составили общенаучный (диалектический) метод познания в сочетании с такими частнонаучными методами, как: метод системного и комплексного подхода, анализа и синтеза, исторический, логический методы, а также сравнительно-правовой и технико-юридический методы.

Нормативная основа выпускной квалификационной работы сложилась за счет норм гражданского законодательства, регулирующего оборот недвижимости в РФ и оказания услуг.

Эмпирическая база выпускной  квалификационной работы сформировалась за счет практики Арбитражных судов  и судов общей юрисдикции.

Теоретическая основа исследования сложилась за счет трудов таких ученых-цивилистов, как: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, А.Н. Гуева, И.А. Дубровской, И.В. Елисеева, А.Ю. Кабалкина, П.В. Крашенинникова, Ю.В. Романца, О.И. Соснаускене, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, A.M. Эрделевского и других.

Структура работы предопределяется целью и задачами исследования. Выпускная  квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.

Во введении обосновывается актуальность темы, определены цель, задачи, объект, предмет, методология исследования.

В первой главе «Правовые основы осуществления риэлторской деятельности в РФ» раскрывается нормативно-правовая база, регулирующая ведение риэлторской деятельности в РФ, организационные основы ведения риэлторской деятельности в РФ, а также раскрывается понятие риэлторской деятельности.

Во второй главе «Договорные основы риэлторской деятельности» характеризуется понятие и виды договора на оказание риэлторских услуг, условия, права и обязанности сторон по договору об оказании риэлторских услуг.

В третьей главе «Проблемы правового регулирования оказания риэлторских услуг и пути их решения» раскрываются спорные вопросы правоприменительной практики заключения, исполнение и прекращение договоров об оказании риэлторских услуг и предлагаются пути совершенствования законодательной регламентации оказания риэлторских услуг.

В заключении подведены  итоги и сформулированы выводы.

Глава I. Правовые основы осуществления риэлторской деятельности в РФ

1.1. Понятие  риэлторской деятельности

В последнее время  в России появилось множество  организаций, именуемых риэлторскими. В русском языке такого выражения  раньше не было, оно пришло к нам  из английского языка. «Риэлтор», а  точнее «риэлтер» - английское слово (realty), т.е. недвижимое имущество. В США принято употреблять термин «Realty», что значит «агент по продаже недвижимости». В практической деятельности рынка недвижимости, однако, применение этого термина ограничено¹. Предметом деятельности риэтора является оказание определенного рода услуг, именуемых риэлторскими. Рассмотрим правовую природу данного вида услуг. Начнем с понятия самой услуги. На сегодняшний момент существуют различные подходы к определению «услуги». Статья 128 ГК РФ закрепляет услуги в качестве объекта гражданских прав. Исходя из лексического толкования статьи, можно прийти к заключению, что работы и услуги составляют самостоятельную группу объектов гражданских прав наравне с имуществом, включающим в себя деньги, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, и другими группами объектов. Таким образом, понятие «имущество» не охватывает собой работы и услуги.

В большинстве статей ГК РФ услуга фигурирует в качестве объекта правоотношений, а точнее - как объект обязательства. Согласно классическому определению обязательство есть правовая связь (правоотношение), в силу которой одно лицо (кредитор) имеет право требования, а другое лицо (должник) обязано совершить определенное действие или воздержаться от определенного поведения. Таким образом, обязательство сводится к правам и обязанностям сторон (содержание) и к тому, на что направлены эти права и обязанности (объект). Как видно из определения, объект обязательства может выступать в двух формах: активной (собственно действие) и пассивной (воздержание от действий). Услуги относятся только к первой. «Однако сказать, что услуга - это действие, значит сказать очень мало. Очевидно, она является специфическим действием. Следовательно, чтобы определить ее сущность, необходимо указать признаки этого действия, отделить его от действий другого вида» - пишет Д.Степанов².

Действие, понимаемое как  определенный уровень поведения, есть «серия телодвижений, направленных на один объект»³ Является ли услуга действием в этом смысле? Представляется, что нет, поскольку она представляет собой более сложное явление, в ней есть некая цель и определенный эффект.

Более высокий уровень  поведения по отношению к действию - это операция. «Операция представляет собой комплекс действий, ориентированных на решение определенной задачи» - отмечает В.Н.Кудрявцев⁴. Совокупность действий, последовательно сменяющих или дополняющих друг друга, - «вот поведенческая характеристика услуги»⁵.

В то же время «действие», составляющее объект любого обязательства, совершаемого в активной форме, - операция, исполнения которой вправе требовать кредитор. Процесс систематического выполнения сходных услуг лицом, их оказывающим, образует деятельность исполнителя. Цель - систематическое получение доходов или иного личного удовлетворения. В отдельных случаях услугой может являться не только операция, но и деятельность. Подобная характеристика присуща долговременным и однообразным по содержанию услугам. Однако, по общему правилу, они выступают в имущественном обороте в качестве обособленных во временном отношении операций. Услуга характеризуется также рядом других свойств. Она, будучи объектом гражданских прав, гражданско-правовых сделок, должна отвечать требованиям фактической и юридической осуществимости⁶.

По общему правилу услуга не имеет вещественного результата, как операция обладает свойством неосязаемости и этим кардинально отличается от наиболее распространенных объектов гражданских прав - вещей. Об отсутствии овеществленного результата писали и пишут многие ученые. Так, в учебнике Гражданское право отмечается: «Основным признаком услуги выступает ее овеществленный результат»⁷. Услуга проявляется в ее эффекте, который воспринимается зачастую на уровне чувств. Тут же проявляется другое ее свойство - трудность обособления и неотделимость от источника. Товар же, вещь может существовать отдельно от своего источника, т.е. производителя. Возможно встретить также такую позицию, что в некоторых услугах проявляется овеществленный результат.

На наш взгляд, одного признака услуги – наличие овеществленного результата или его отсутствие - недостаточно для того, чтобы отграничить услугу от работы. Выделим еще признаки.

Любая услуга оказывается  человеком. Когда определенная часть  деятельности выполняется машиной, можно, казалось бы, говорить, что эффект услуги исходит от машины. Однако и в этом случае услуга неотделима от источника, она - определенный этап функционирования механизма, а как можно обособить деятельность от исполнителя? Раз услуга всегда выступает в «привязке» к конкретному человеку, а совершенно похожих людей не бывает, то свойство неотделимости порождает специфическую черту услуг - их эксклюзивность. Нормы права, регулирующие договоры на оказание тех или иных услуг, содержат обобщенные модели отдельных типов (видов) договоров. Услуга, оказываемая конкретным человеком или сообществом, индивидуализируется, становится в известной мере уникальной, эксклюзивной, хотя и продолжает относиться к конкретному виду деятельности⁸.

Еще одно свойство услуги - синхронность оказания и получения. Получение (принятие) ее заказчиком и процесс оказания услуги исполнителем идут одновременно. При этом только эффект услуги может сохраняться какое-то, возможно непродолжительное, время. Трудно представить ситуацию, при которой услуга будет оказываться в одно время, а приниматься - в другое. Принять услугу до того момента, пока не начат процесс ее оказания, невозможно. Принять услугу после того, как она оказана, также не представляется возможным. Допустимо получение в отдельных случаях эффекта от услуги по истечении некоторого периода времени с момента завершения процесса ее оказания. Из указанного вытекает свойство несохраняемости услуг.

Свойство синхронности оказания и получения услуги в  соединении с ее несохраняемостью можно  объединить термином «моментальная потребляемость услуг». Такое свойство известно законодателю, иначе как можно объяснить включение в п.2 ст.167 ГК РФ, посвященной последствиям недействительности сделок, правила, по которому при двусторонней реституции сторона, которой была оказана услуга по недействительной сделке, обязана возместить другой стороне ее стоимость в деньгах.

Все отмеченное приводит к выявлению одного из главных  свойств услуги - неустойчивости ее качества. Так, М.В. Кротов утверждает: «В отношениях по оказанию нематериальных услуг не существует овеществленного результата. Потребителю гарантируется лишь осуществление определенного вида деятельности, направленного на достижение какого-либо полезного эффекта. Полезный эффект может достигнуть или не достигнуть желаемого получателем услуги результата»⁹. Качество - это то, что нельзя исчислить. Оно проявляется в особенностях, специфических чертах явления, и уровень качества есть ряд свойств, делающих явление ценным, значимым. Следовательно, уровень качества должен определяться набором признаков выполняемой операции. Здесь возникает сложность - как определить те признаки и требования, которым должна отвечать операция, чтобы быть доброкачественной услугой? Чаще всего определение происходит через сроки, соотношение себестоимости и конечной цены, количество обслуженных предметов, т.е. через количественные показатели.

Сложность определения  критериев качества связана также  с тем, что качество услуг неустойчиво, а потому в гражданском праве  обычно устанавливаются нормы о  том, что не должен совершать исполнитель услуг, в связи с чем в подзаконных актах закрепляются либо формальные критерии определения качества, либо употребляются юридические конструкции, в основе которых лежит негативное обязывание.

Все выделенные выше признаки присущи риэлторским услугам как таковым. Данный вид услуг имеет неовеществленный результат, неотделима от личности услугодателя и не может быть заранее гарантированна.  Суть оказания риэлторских услуг сводится к действию по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлторская организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.