Правовое регулирование риэлторской деятельности

Конкретизировать риэлторские  услуги довольно трудно. Большая часть  агентств недвижимости или частных  риэлторов оказывают своим клиентам следующие виды услуг: посреднические, юридические, нотариальные, кредитные, строительные, социальные, банковские. Риэлторские услуги оказываются субъектами риэлторской деятельности с целью получения прибыли. Соответственно можно сказать, что риэлторская деятельность есть вид предпринимательской деятельности. Для риэлторской деятельности как для предпринимательской характерны следующие признаки: самостоятельность, осуществление на свой риск, систематическое получение прибыли от оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Это позволяет сделать вывод, что оказание разовой услуги по совершению сделки с недвижимостью не может быть признано риэлторской деятельностью и, соответственно, не требует соблюдения требований, предъявляемых законодательством к лицам, занимающимся ею, в том числе и наличия специального разрешения - лицензии (п. 4 письма ВАС РФ от 10.08.94 № С1-7/ОП-555 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике»¹⁰).

Этот вид деятельности связан с недвижимостью, к которой  согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, относятся  земельные участки и все, что  прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения и пр.).

Таким образом, риэлторская  деятельность представляет собой предпринимательскую  деятельность, имеющей целью совершение действий по заключению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и  нежилыми помещениями и правами на них, осуществляемых на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности).

1.2. Организационные основы ведения риэлторской деятельности в РФ

Участниками риэлторской  деятельности признаются, с одной  стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность (риэлторские фирмы, риэлторы), а с другой - потребители их услуг (клиенты).

Риэлторской фирмой признается юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, созданное и действующее на основании российского законодательства, в учредительных документах которого в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлторская деятельность. Риэлтор - физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами риэлторской фирмы или индивидуального предпринимателя и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером риэлторской фирмы или индивидуальным предпринимателем договора с клиентом по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом¹¹.

Также на рынке недвижимости может выступать такой субъект как брокер по недвижимости. Брокер по недвижимости - физическое лицо, возглавляющее риэлторскую фирму или являющееся заместителем руководителя или начальником отдела операций с недвижимостью риэлторской фирмы, или индивидуальный предприниматель, имеющий специальное образование и осуществляющий следующие операции с объектами недвижимости: 1) все операции, которые совершает агент по недвижимости;2) объяснение заказчику юридических особенностей заключаемых договоров; 3) ведение переговоров и подписание договоров по листингу, продаже, покупке, аренде, обмену или лизингу (сублизингу) объектов недвижимости; 4) получение аванса, задатка, комиссионных или гонорара по условиям договора по операциям с объектом недвижимости; 5) осуществление рекламы своей деятельности; 6) хранение и несение ответственности за сохранность документов, подтверждающих права собственности владельца недвижимости, при заключении эксклюзивных договоров продажи объектов недвижимости. Это человек, непосредственно работающий с клиентами и заключающий с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договора по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом¹².

Дилер по недвижимости - предприниматель на рынке недвижимости, деятельность которого состоит в покупке, преобразовании или владении недвижимостью с целью продажи или получения прибыли от ее использования.

Субъекты риэлторской  деятельности сотрудничают с такими основными группами участников рынка недвижимости как:

1. Биржи недвижимости - это организации для заключения крупных торговых сделок.

2. Генеральные подрядчики – субъекты, участвующие в договоре подряда. Если из закона или договора подряда не возникает обязанность подрядчика выполнять предусмотренную работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязанностей других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами ст. 403 ГК РФ, а перед субподрядчиком - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда. Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком. С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключать договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами. В этом случае указанные лица несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком¹³.

3. Ипотечные банки - кредитные организации, выдающие долгосрочные денежные ссуды под залог недвижимого имущества, а также выпускающие закладные листы, обеспеченные заложенной недвижимостью.

4. Организации, которые  регистрируют права на недвижимость. По ГК РФ регистрация прав выполняется «учреждениями юстиции». Закон о государственной регистрации прав не раскрывает понятие «учреждение юстиции». В соответствии с Указом Президента РФ от 13 октября 2004 г. № 1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы»¹⁴, Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5. Организации, которые формируют кадастровые дела на объекты недвижимости. Формировать кадастровые дела могут как государственные, так и негосударственные организации.

6. Страховые компании, страховщик - это юридическое лицо, имеющее разрешение (лицензию) на осуществление страхования соответствующего вида. Требования к страховой организации определены в ст. 938 ГК РФ.

7. Фирмы-ассесоры (оценщики недвижимости) - организации профессиональных оценщиков недвижимости.

8. Рекламные и информационные агентства.

9. Издательства, которые специализируются на тематике рынка недвижимости.

10. Организации (комиссии) по выпуску ценных бумаг (акции, облигации и земельные векселя) под обеспечение недвижимостью.

11. Фирмы-инвесторы (в том числе девелоперы - фирмы, которые занимаются строительством и продажей жилого фонда).

12. Организации, на которые возложено обучение и контроль деятельности риэлторских фирм.

Для защиты своих профессиональных интересов, повышения профессионального  уровня риэлторов и качества оказываемых  ими услуг, оказания содействия государственным  органам в развитии риэлторской  деятельности и рынка недвижимости риэлторы могут учреждать общественные (некоммерческие) профессиональные организации. Идея образования Российской гильдии риэлтеров появилась в 1992 г., поскольку в то время возникла острая необходимость определить «правила игры» на рынке недвижимости и профессионалы были заинтересованы в том, чтобы эти правила отвечали их потребностям. Таким образом, инициатива создания Российской гильдии риэлтеров пошла «снизу». Прошло уже более 15 лет с момента создания общественного объединения профессиональных участников рынка недвижимости Российской гильдии риэлтеров, за эти годы рынок недвижимости России качественно изменился. Этот путь вместе с рынком прошла и Гильдия. Современные экономические условия определяют другие направления развития риэлторской деятельности. За этот период Российская гильдия риэлтеров превратилась в крупнейшую российскую некоммерческую организацию, объединяющую около 800 юридических лиц из 60 регионов России¹⁵.

Первоначально Российская гильдия риэлтеров задумывалась как объединение юридических лиц, способствующее решению конкретных задач по организации деятельности рынка недвижимого имущества в условиях правового вакуума и отсутствия четких правил игры для его профессиональных участников. Вместе с развитием рынка недвижимости в России, увеличением числа его профессиональных участников и накоплением ими профессионального опыта Российская гильдия риэлтеров развивалась, крепла и расширяла сферы своего влияния. Постепенно происходило уточнение и переосмысление целей и задач, стоящих перед объединением. В итоге Российская гильдия риэлтеров превратилась в серьезную некоммерческую организацию, которая решает уже не мелкие тактические проблемы рынка недвижимости конкретного региона, а серьезные стратегические задачи развития этого рынка в масштабах России и с мнением и рекомендациями которой уже нельзя не считаться. Успешному развитию Российской гильдии риэлтеров способствовал правильный выбор ее функций; задачей организации было создание в России цивилизованного рынка недвижимости на основе принятой четкой законодательной базы, создание и развитие негосударственных правовых и экономических механизмов регулирования этого рынка, разработка и внедрение в практику системы стандартов профессиональной деятельности для его участников. В своей деятельности Российская гильдия риэлтеров эффективно взаимодействует и ведет конструктивный диалог с исполнительными и законодательными органами государственной власти как федерального, так и местного уровня по созданию максимально благоприятных условий для эффективного и динамичного развития рынка недвижимости.

В Российской гильдии риэлтеров созданы комитеты по различным направлениям профессиональной деятельности, а именно: по брокерской и агентской деятельности; по девелопменту и инвестициям в недвижимость; по страхованию рисков на рынке недвижимости; по ценным бумагам и ипотечному кредитованию; по строительству, по управлению недвижимостью; по оценке и т.д.

Российская гильдия  риэлтеров максимально открыта для всех профессионалов - добросовестных физических лиц, работающих на рынке недвижимости, пришедших на рынок недвижимости всерьез и надолго. Российская гильдия риэлтеров отличается четкой и открытой структурой управления, гласностью и коллегиальностью в принятии решений при активном взаимодействии с органами исполнительной и законодательной власти всех уровней. Деятельность организации направлена на поддержку развития рынка недвижимости в целом и этого вида бизнеса в частности, Российская гильдия риэлтеров оказывает всестороннюю поддержку своим членам.

Российская гильдия  риэлтеров также включается в структуру международного рынка недвижимости. За прошедшие годы удалось многого добиться в этом направлении. В 1994 г. Российская гильдия риэлтеров была принята основным членом в Международную федерацию недвижимости (FIABCI) и стала одним из учредителей российского отделения FIABCI. Принятие Российской гильдии риэлтеров в самую авторитетную международную организацию профессиональных участников рынка недвижимости означало признание российского рынка недвижимости составной частью общемирового рынка недвижимости. Подписан также договор о сотрудничестве с Восточно-европейским фондом недвижимости (ВЕФН). При поддержке ВЕФН и Агентства международного развития США (FIABCI) Российская гильдия риэлтеров организует международные конференции и семинары с приглашением представителей компаний - членов Российской гильдии риэлтеров. В сентябре 1994 г. было подписано генеральное соглашение с Ассоциацией нидерландских маклеров, направленное на интеграцию рынков недвижимости, обмен информацией по законодательству и налогообложению, установление бизнес-контактов между членами профессиональных организаций. В сентябре 1995 г. аналогичное соглашение было подписано с Ассоциацией испанских агентов недвижимости.

В 1995 г. Российская гильдия риэлтеров подписала соглашение с Институтом управления недвижимостью США (IREM). Гильдии были переданы эксклюзивные права по организации обучения профессии «управляющий недвижимостью». В соответствии с этим соглашением Российская гильдия риэлтеров провела курсы в Москве, Твери, Самаре, Воронеже, Перми, Ростове-на-Дону.

Налажен постоянный информационный обмен, обмен новейшими технологиями с Ассоциацией риэлторов города Майами, Национальной ассоциацией риэлторов  США, с которой в ноябре 1996 г. подписано двустороннее соглашение. В соответствии с соглашением между Российской гильдии риэлтеров и Национальной гильдией риэлторов США российские риэлторы могут учиться на курсах, организованных Национальной гильдией риэлторов США с последующим присвоением степени «сертифицированный специалист по международной недвижимости» (CIPS). Риэлторы, получившие эту степень, признаются во всем мире профессионалами в данной сфере.

Российская гильдия  риэлтеров уделяет большое внимание развитию сотрудничества между участниками рынка недвижимости в российских регионах. Проводятся региональные семинары с участием американских специалистов. Кроме того, Гильдией установлены тесные взаимоотношения с риэлторскими агентствами Австрии, Италии, Германии, Канады, Кипра, Франции, Великобритании, Болгарии, Чехии, Словакии, Венгрии, Польши. Интенсивная международная деятельность Российской гильдии риэлтеров позволила ей успешно интегрироваться в международное сообщество профессионалов рынка недвижимости.