Правовое регулирование риэлторской деятельности

2.2. Условия  договора на оказание риэлторских  услуг

Условия договора на оказание риэлторских услуг зависят от выбранной сторонами модели договора. В зависимости от особенностей оказываемых услуг каждый договор имеет свои отличительные черты.

Агентская деятельность риэлтора осуществляется на основании заключенного с потребителем услуг (принципалом) агентского договора. В агентском договоре исполнитель - агент обязуется по поручению и за счет принципала совершать в его интересах юридические и иные (фактические) действия либо от своего имени, либо от имени принципала. В первом случае взаимоотношения агента и принципала строятся в основном по модели договора комиссии, а во втором - по модели договора поручения (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). Если сделка совершена агентом от своего имени, в качестве стороны в этой сделке выступает сам агент с последующей передачей прав и обязанностей принципалу. Если сделка совершена агентом от имени принципала, стороной сделки является принципал, которому с самого начала принадлежат права и обязанности.

По агентскому договору оказываются  юридические услуги, но агентский  договор отличается от договоров  поручения и комиссии тем, что  если названные договоры опосредуют предоставление только юридических услуг, то агентский договор имеет более широкую сферу применения. Особенностью агентского договора является также то, что он, как правило, может действовать как договор постоянный или длительный. Оказание клиенту услуг по агентированию будет наиболее целесообразно для клиентов, если им необходимо оказать услуги по заключению нескольких сделок и проведению других фактических или юридических действий, сопутствующим этим сделкам. Например, заключение договоров по обмену, купле-продаже, регистрации этих сделок, оценке квартир, их приватизации³³.

Деятельность риэлтора в качестве поверенного осуществляется им на основании  заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения. Под  договором поручения понимается соглашение, в силу которого одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия, права и обязанности из которых возникают непосредственно у доверителя (ст. 971 ГК РФ). Договор поручения, заключаемый риэлтором с клиентом, предусматривает возложение на него обязательства осуществить от имени и за счет клиента (доверителя) в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия. При этом в последнем случае деятельность поверенного в отношении лично доверителя подлежит рассмотрению в качестве риэлторской деятельности лишь при условии, что она связана приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или неопределенного на момент заключения договора недвижимого имущества. В правоотношениях сторон по оказанию услуг поручения риэлторская фирма (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет клиента определенные юридические действия. Таким образом, договор поручения есть договор о представительстве, осуществляемом одним лицом от имени другого. Поэтому правила, относящиеся к договору поручения, содержащиеся в гл. 49 ГК РФ, должны применяться в совокупности с правилами, относящимися к институту представительства (гл. 10 ГК РФ).

Риэлтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг  договора комиссии, в соответствии с которым риэлтор принимает  на себя обязательство от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом. Кроме того, риэлтор может оказывать брокерские услуги и посредством договора поручения. «В данном случае природа этих услуг не изменится, риэлторская фирма не получит прав и обязанностей по сделкам, заключенным им в интересах клиента» - отмечает Е.Л. Невзгодина³⁴. Общим для договоров комиссии и поручения является то, что и поверенный, и комиссионер выполняют юридические действия по поручению и за счет другой стороны, т.е. доверителя или комитента. Вместе с тем между этими договорами имеются и существенные различия. Основное различие состоит в том, что предметом договора комиссии является более узкий круг юридических действий, а именно совершение сделок, комиссионер, совершая сделки, действует от собственного имени и приобретает права и обязанности по сделке с последующей передачей их комитенту. Оказание услуг комиссии и их оформление договором комиссии - один из самых часто встречающихся способов оформления посреднических отношений. Исходя из содержания п. 1 ст. 990 ГК РФ следует, что по договору комиссии риэлтор обязуется по поручению клиента за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет клиента. По сделке, совершенной комиссионером (риэлтором) с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер (риэлтор), хотя комитент (клиент) и был бы назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Содержанием услуг, предоставляемых  риэлторской фирмой по договору комиссии, является оказание риэлтором услуг  по совершению сделок в интересах  и по поручению клиента. При этом необходимо учитывать, что сделка продажи недвижимого имущества, заключенная комиссионером во исполнение поручения комитента, не может быть самостоятельно исполнена ввиду специфики правового режима недвижимости. Приведем пример. ООО (комитент) обратилось в арбитражный суд с иском об оспаривании права собственности ЗАО (покупателя) на нежилое помещение. Между истцом и индивидуальным предпринимателем (комиссионером) заключен договор комиссии, согласно которому комиссионер обязался заключить сделку по реализации нежилого помещения. Во исполнение договора комиссии предприниматель заключил договор купли-продажи с ответчиком (ЗАО), после чего комиссионер и покупатель обратились в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлениями о государственной регистрации права собственности покупателя на нежилое помещение, приложив к заявлению договоры комиссии и купли-продажи, а также иные необходимые документы.

Регистрация перехода права  состоялась на основании представленных ими документов в соответствии с  п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Истец полагал, что комиссионер  нарушил его интересы, продав имущество  по цене ниже той, которая сложилась  на рынке к моменту совершения сделки купли-продажи. Кроме того, в результате заключения договора комиссии комиссионер не стал правообладателем и, следовательно, не мог от своего имени давать учреждению юстиции по регистрации прав распоряжение о перерегистрации права собственности комитента на нового приобретателя.

Суд, удовлетворив иск, признал, что право собственности на нежилое  помещение к приобретателю не перешло. При этом в результате толкования правил п. 1 ст. 16 Закона о регистрации  прав суд установил, что в качестве стороны договора, обладающей правом обращаться за государственной регистрацией перехода прав, не может рассматриваться комиссионер, не являющийся собственником.

Поскольку на основании п. 1 ст. 996 ГК РФ право собственности переходит  непосредственно от комитента к  третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер³⁵.

Риэлтор может осуществлять дилерскую деятельность в случае, когда недвижимое имущество, являющееся объектом заключаемых им с третьими лицами сделок купли-продажи (сделок по предоставлению прав на это имущество), находится в собственности самого риэлтора (было приобретено им ранее с целью последующей продажи)³⁶.

Риэлторы могут оказывать и  посреднические услуги. Посреднической риэлторской деятельностью признается деятельность, заключающаяся в оказании лицам, изъявившим намерение приобрести или продать недвижимое имущество (приобрести или передать права на такое имущество), услуг по приисканию контрагентов с целью последующего заключения соответствующих сделок, непосредственной стороной которых сам риэлтор не является. В данном случае риэлторская фирма не заключает договор агентирования, комиссии или поручения, поскольку клиент не нуждается в посреднических услугах риэлторской фирмы по заключению каких-либо сделок, ему необходимо оказать содействие в приискании будущих возможных клиентов, сообщении ему сведений о приблизительной стоимости недвижимого имущества, которое он хочет продать или купить. Иначе говоря, клиент нуждается в мониторинге рынка недвижимости на определенной территории.

Деятельностью по организации  торговли недвижимым имуществом признается деятельность, заключающаяся в предоставлении риэлтором участникам сделок с недвижимым имуществом комплекса услуг, способствующих надлежащему заключению и (или) исполнению таких сделок, в том числе: 1) услуг по информационному обеспечению участников сделок (предоставление информации об объектах, ценах на них, иной информации); 2) консультационных услуг, услуг по оформлению документов;3) услуг по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам, за исключением таких услуг, предоставление которых допускается исключительно при наличии лицензии на право осуществления банковской деятельности.

Подводя итог вышесказанному, можно выделить существенные условия, которые должны быть включены в любой из договоров оказания риэлторских услуг. Существенным условием договора является его предмет (конкретное описание услуг, которое должен оказать риэлтор). Договор, заключаемый риэлтором с потребителем, должен точно и полно определять конкретные виды услуг, обязанность оказания которых возлагается на риэлтора, а также пределы полномочий риэлтора в представлении интересов заказчика в отношениях риэлтора с третьими лицами. В договор об оказании риэлторских услуг может входить текст доверенности; доверенность может быть составлена и отдельно от договора оказания риэлторских услуг. Сама доверенность, в отличие от договора, не порождает прав и обязанностей сторон. Оформление доверенности необходимо в том случае, когда определенный вид услуг, которые оказывает риэлторская фирма, включает в себя действия по приватизации квартиры или иного оформления недвижимости (переоформление прав на земельный участок), регистрацию сделок. Действующее гражданское законодательство предусматривает несколько видов доверенностей. В ходе оказания риэлторских услуг наиболее целесообразно оформить генеральную доверенность, поскольку она позволяет риэлторской фирме на протяжении определенного времени осуществлять различные действия, необходимые для реализации цели оказываемой клиенту услуги.

Договор является недействительным, если сторонами в договор включены условия, в соответствии с которым  риэлтор приобретает неопределенные полномочия по распоряжению и (или) использованию  недвижимого имущества или денежных средств потребителя.

Обязательным условием договора, заключаемого риэлтором с  потребителем его услуг, является указание на размер вознаграждения, уплачиваемого  риэлтору за оказанные услуги в денежной форме или в форме иного  встречного предоставления, а также порядок и сроки оплаты услуг (ст. 781 ГК РФ).

В договоре можно предусмотреть  условия о сроке действия договора. Это делается в том случае, когда  клиенту необходимо установить определенный срок на исполнение договора.

Желательно предусмотреть в договоре и ответственность сторон. В зависимости от особенностей сделки стороны могут договориться о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением договорных обязательств, или об уплате неустойки, выплате пени, штрафа.

2.3. Права и  обязанности сторон по договору  об оказании риэлторских услуг

Участники риэлторской  деятельности обязаны по договору об оказании риэлторских услуг:

1) осуществлять любые  операции на рынке недвижимости  в соответствии с законодательством с участием государственных органов, юридических и физических лиц с получением прибыли;

2) получать информацию  о продаваемом или сдаваемом  в аренду имуществе и о требованиях  потенциальных покупателей или  арендаторов;

3) изучать спрос и  предложения на рынке недвижимости;

4) регистрировать поступающие  предложения по продаже или  передаче в аренду объектов  недвижимости, проводить их ознакомительный  осмотр. В отдельных случаях заключать  эксклюзивные договоры между  собственниками и агентством;

5) осуществлять поиск потенциальных покупателей и арендаторов, устанавливать с ними деловые контакты;

6) организовывать ознакомление  покупателей или арендаторов  с продаваемым или сдаваемым  объектом недвижимости;

7) оформлять заявки  покупателей, подбирать или предлагать  варианты продаж или сдачи внаем;

8) согласовывать договорные  условия, оформлять операции с  недвижимостью;

9) в ходе подготовки  и совершения сделки представлять  права и законные интересы  всех сторон по договору;

10) обеспечивать своевременное  получение платежных документов по окончании сделок;

11) информировать клиентов  о поступивших подходящих предложениях, консультировать по вопросам, касающимся  характеристики рассматриваемых  объектов недвижимости и степени  соответствия их определенным  требованиям;

12) организовывать подписание договоров о купле-продаже или передаче в аренду объектов недвижимости;

13) содействовать своевременному  оформлению необходимых клиентам  для заключения сделки документов, обеспечивать их сохранность;

14) представлять интересы  клиентов при осуществлении взаимодействия с другими специалистами агентства и иных учреждений, участвующих в оформлении сделок;

15) составлять установленную  отчетность о выполняемой работе.

16) рекламировать свою  деятельность;

17) получать от органов,  осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и иных органов необходимую информацию об объектах недвижимости и правах на нее, а также о юридических и физических лицах - сторонах в сделке;

18) запрашивать и получать  в разумно необходимый срок в государственных органах и иных организациях (в органах опеки и попечительства, в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество, в жилищно-эксплуатационных организациях, в органах внутренних дел, в налоговых органах, в психоневрологических диспансерах и др.) информационные справки и документы, необходимые для осуществления операций с недвижимым имуществом, при наличии соответствующего договора с собственником (владельцем) или на основании надлежащей доверенности.