Правовое регулирование риэлторской деятельности

Качество предоставленных потребителю риэлторских услуг определяется выполнением риэлтором всех предусмотренных в заключенном им с потребителем договоре условий. В случае, если предоставление потребителю услуги в соответствии с договором должно было быть осуществлено в том числе путем заключения и исполнения риэлтором сделки с третьим лицом (лицами), качество услуги определяется также надлежащим выполнением риэлтором принятых им на себя обязательств перед указанным третьим лицом³⁷.

Качество предоставленной  потребителю риэлторской услуги, связанной с приобретением в собственность или в пользование потребителя, либо продажей (передачей в пользование другому лицу), принадлежащего потребителю недвижимого имущества, определяется также с учетом выполнения риэлтором определенных потребителем условий о цене приобретения (продажи) имущества, размере платы за его использование, о качестве и эксплуатационных характеристиках имущества³⁸.

Риэлтор, оказывающий  потребителю услугу, связанную с  приобретением в собственность  последнего недвижимого имущества, обязан обеспечить потребителю юридическую возможность его дальнейшего использования в его собственных интересах, в частности:

1) приобрести недвижимое  имущество в собственность потребителя  свободным от прав и иных  законных притязаний на него со стороны третьих лиц. Так, был признан недействительным договор купли-продажи жилого помещения, заключенного риэлтором в интересах Р., так как недвижимое имущество, приобретаемое Р. в собственность, не было свободным от прав третьих лиц³⁹;

2) приобрести недвижимое имущество того целевого назначения, которое было определено потребителем;

3) приобрести недвижимое  имущество, в отношении которого  отсутствуют предписания о его  аварийном состоянии, недопустимости  к использованию в связи с  несоответствием санитарно-гигиеническим, противопожарным и экологическим нормативам, в случае, если это не предусмотрено договором;

4) передать потребителю  правоустанавливающий документ  на недвижимое имущество, а  также любые иные относящиеся  к оказанной услуге документы,  требовать передачи которых потребитель вправе;

5) при исполнении договора  с потребителем и в последующем  не разглашать информацию о  заключенной им в интересах  потребителя сделке;

6) проводить самостоятельно  экспертизу документов, относящихся  к приобретаемому в собственность потребителя недвижимому имуществу на предмет их достоверности.

Выполнение риэлтором  этих обязанностей осуществляется вне  зависимости от наличия специальных  указаний об этом в договоре, заключаемом  им с потребителем. Приобретение риэлтором в собственность потребителя спорного недвижимого имущества либо имущества, юридическая возможность использования которого потребителем впоследствии будет затруднена по иным обстоятельствам, допускается лишь при наличии прямого указания на это в договоре либо при наличии иного прямого письменного согласия потребителя. Своевременность предоставления риэлтором потребителю услуги определяется в соответствии со сроком (сроками) исполнения риэлтором принятых им на себя обязанностей, определенным в заключенном между указанными лицами договоре. В случае, если в договоре отсутствует указание на такой срок, в том числе при невозможности точного его определения, своевременность предоставления риэлтором услуги потребителю определяется в соответствии с обычно предъявляемыми для этого требованиями, исходя из сложившейся в данной местности деловой практики.

Права и обязанности  потребителя риэлторских услуг (клиента) регулируются общими положениями ГК РФ по обязательствам возмездного оказания услуг, обязательствам агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, заключенными между клиентом и риэлторской фирмой.

Основной контингент клиентов риэлторских фирм составляют физические лица, поэтому к услугам, оказываемым риэлторской фирмой клиенту - физическому лицу, будут применяться правила Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей»⁴⁰.

Потребители риэлторских  услуг имеют право:

1) свободно выбирать  риэлтора или риэлторскую фирму.  На рынке недвижимости существует  множество агентств, предлагающих  свои услуги. Во избежание обмана с их стороны гражданам рекомендуется обращаться в известные, хорошо зарекомендовавшие себя фирмы;

2) проверять полномочия  риэлторской фирмы (риэлтора), в  том числе через специально  уполномоченный орган. В случае  если в регионе существует профессиональная организация риэлторов, возможно обращение граждан к ней для получения сведений об интересующей фирме. Риэлторская фирма, в свою очередь, должна дать полную информацию о предоставляемых услугах;

3) получать от риэлторской  фирмы (риэлтора) всю необходимую информацию о сделке. В том случае, когда потребитель риэлторских услуг готов воспользоваться услугами данного риэлторского агентства, ему предоставляется информация об условиях договора оказания риэлторских услуг. Помимо договора на оказание риэлторских услуг, в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершить для клиента, может потребоваться заключение договора агентирования, комиссии, поручения и пр. В данном случае риэлторская фирма должна проконсультировать клиента обо всех условиях указанных договоров. Но риэлтор не обязан этого делать, он лишь отвечает на вопросы, задаваемые его клиентом;

4) обращаться в специальные  органы и иные компетентные  государственные органы, саморегулируемые  организации риэлторов и другие общественные организации по вопросам нарушения их прав как потребителей риэлторских услуг;

5) контролировать выполнение  риэлтором условий договора. Качество  предоставленных потребителю риэлторских  услуг определяется выполнением  риэлтором всех предусмотренных в заключенном им с потребителем договоре условий. В случае, если предоставление потребителю услуги в соответствии с договором должно было быть осуществлено в том числе путем заключения и исполнения риэлтором сделки с третьим лицом (лицами), качество услуги определяется также надлежащим выполнением риэлтором принятых им на себя обязательств перед указанным третьим лицом. Качество предоставленной потребителю риэлторской услуги, связанной с приобретением в собственность или в пользование потребителя либо продажей (передачей в пользование другому лицу) принадлежащего потребителю недвижимого имущества, определяется также с учетом выполнения риэлтором определенных потребителем условий о цене приобретения (продажи) имущества, размере платы за его использование, о качестве и эксплуатационных характеристиках имущества.

Потребители риэлторских  услуг обязаны:

1) осуществлять свои  права разумно и добросовестно,  воздерживаясь от причинения  вреда третьим лицам и их  имуществу. Риэлтор и потребитель  его услуг не вправе включать в заключаемый между ними договор условия, нарушающие законные права и интересы любых третьих лиц, не участвующих в договоре. Если в процессе или в результате исполнения договора, содержащего указанные выше условия, третьим лицам причинен имущественный ущерб, риэлтор и потребитель его услуг несут перед такими лицами солидарную ответственность за возникшие убытки. Супруг потребителя риэлторских услуг, его родственники и иные лица, законные права которых на недвижимое имущество, являющееся предметом сделки, исполнить которую обязался риэлтор, нарушены или находятся под угрозой нарушения, вправе обратиться в суд по местонахождению указанного имущества с требованием о пресечении осуществляемых в отношении них незаконных действий. Такое же право принадлежит представителям несовершеннолетних граждан, действующих в их интересах;

2) предоставлять риэлторской  фирме (риэлтору) полные и достоверные  сведения и документы на объекты  недвижимого имущества, о правах  на них и о их собственнике;

3) не препятствовать риэлторской фирме (риэлтору) в скорейшем и полном выполнении обязательств.

Итак, права и обязанности сторон по договору оказания риэлторских услуг формулируются сторонами, но при этом не должны противоречить нормам ГК РФ и иных нормативных актов.

Подведем итог второй главы.

Гражданское законодательство РФ не регламентирует в качестве самостоятельного вида договора договор оказания риэлторских  услуг. Риэлторские агентства, осуществляя  свою деятельность, заключают различные  договоры об оказании услуг. Предоставление риэлтором услуг юридическим и физическим лицам осуществляется на основании заключаемых между ними письменных договоров. В соответствии со ст. 420 ГК РФ договор - соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Законодательство РФ не содержит требований относительно формы договора по оказанию риэлторских услуг, поэтому в данном случае следует применять общие положения гражданского законодательства относительно формы сделок. Согласно § 1 «Понятие, виды и форма сделок» гл. 9 ГК РФ договоры об оказании риэлторских услуг должны совершаться в письменной форме.

Риэлторские агентства, осуществляя свою деятельность, заключают  различные договоры об оказании услуг. В первую очередь используется модель договора возмездного оказания услуг (глава 39 ГК РФ). Также обязательства по оказанию риэлторских услуг могут возникать из договора поручения, агентирования, комиссии.

Гражданское законодательство также не содержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию риэлторских услуг, поэтому риэлтор вправе самостоятельно разрабатывать условия договоров на выполнение отдельных видов риэлторских услуг (осуществление отдельных видов риэлторской деятельности) и предлагать их к принятию потребителям путем присоединения к предложенным договорам в целом.

Глава III. Проблемы правового регулирования оказания риэлторских услуг и пути их решения

3.1. Спорные  вопросы правоприменительной практики о договоре                       об оказании риэлторских услуг

В процессе заключения, исполнения и прекращения договора об оказании риэлторских услуг возникают  различные проблемы практического  характера. Хотелось бы остановиться на некоторых спорных моментах договора об оказании риэлторских усулг.

Трудности в практической деятельности риэлторов вызывает использование  конструкции задатка. Закон установил триединство функций задатка в отношении одного договора. Но суды зачастую не принимают во внимание этот факт. Рассмотрим, насколько особенности правовой природы задатка находят отражение в типичных соглашениях о задатке, применяемых в риэлтерской деятельности при заключении предварительных договоров.

Анализ типовых документов, обычно применяемых в риэлтерской  деятельности, позволяет сделать  вывод о том, что задаток обеспечивает однородные обязательства сторон заключить в будущем договор купли-продажи. И санкции предусмотрены именно за неисполнение данных обязательств. Очевидно, что обязательства «совершить сделку» и «подписать договор» по своей природе не являются денежными. Хотя понятие «совершение сделки» исходя из ст. 153 ГК РФ может подразумевать и исполнение денежного обязательства: передача денежных средств будет выступать действием по прекращению обязательства (прав и обязанностей). Но в данном случае «совершение сделки» следует понимать именно как подписание договора, то есть предмет обязательства имеет неденежную природу.

Однако риэлтеры все  же не забыли о платежной функции  задатка и привязали ее не к  обеспечиваемым обязательствам, а к  денежному обязательству, которое возникнет в будущем - из подлежащего заключению договора купли-продажи. Допустимо ли разрывать функциональные элементы задатка на разные договоры? Думается, что ст. 380 ГК РФ дает отрицательный ответ на данный вопрос. Стилистический анализ текста данной нормы показывает, что речь идет именно об одном договоре. Исполнение обязательств именно по данному договору обеспечивается задатком, то есть неисполнение данных обязательств повлечет негативные имущественные последствия для лица, ответственного за неисполнение; одно из данных обязательств является денежным, и именно заключение данного договора, порождающего эти обязательства, а не намерения его заключить, подтверждается задатком.

«Следует отметить, что риэлтеры вправе заключить соглашение об ином способе обеспечения исполнения обязательства, к которому могли бы применяться положения о задатке: перечень допустимых средств обеспечения обязательств является в соответствии со ст. 329 ГК РФ открытым» - пишут Ю. Нестерчук, Н.А. Зорина⁴¹.

Закон установил триединство функций задатка в отношении одного договора. Тем не менее суд довольно часто этот факт обходит своим вниманием. В итоге не дается оценка допустимости использования задатка на преддоговорной стадии, а именно в обеспечение неденежных однородных обязательств заключить договор. «Договор задатка заключен в счет обеспечения заключения договора купли-продажи нежилого помещения»⁴². Суд отказал во взыскании суммы задатка в двойном размере по причине недоказанности факта передачи данной суммы, но не по основанию недействительности данной сделки, противоречащей правовой природе задатка согласно ст. 380 ГК РФ. В Обзоре судебной практики по гражданским делам Республики Татарстан суд также пришел к неверному выводу. Между сторонами существовало соглашение о задатке в обеспечение именно обязательств заключить в будущем договор купли-продажи квартиры. К. в установленные соглашением сроки должна была приобрести квартиру у Б. Последний же давал гарантию не предлагать квартиру для осмотра и продажи другим покупателям. Ввиду того, что Б. в отступление от условий соглашения до продажи К. квартиры выставил ее на торги, суд принял решение о взыскании в пользу покупателя суммы задатка в двойном размере⁴³. Очевидно, обязательства по соглашению были однородными (однородность предмета) и ни одно из них не являлось денежным. При исполнении данных обязательств, а именно при заключении договора купли-продажи квартиры, сумма задатка засчиталась бы в платеж по данному договору.