Особенности защиты имущественных прав несовершеннолетних детей по Российскому законодательству

В настоящее время  проблемы вокруг защиты жилищных прав несовершеннолетних детей имеют  место быть, актуален поиск механизмов разрешения таких проблем и направлений  совершенствования действующего законодательства. Организацией, которая охраняет и защищает права несовершеннолетних в Российской Федерации, является орган опеки и попечительства.

Один из важнейших  направлений работы органа опеки  и попечительства является защита имущественных и жилищных прав и интересов несовершеннолетних. Особую значимость приобрела работа по защите жилищных пав детей. Это объяснятся стремлением граждан стать собственниками жилья путем приватизации сделок с ним, желанием улучшить жилищные условия, гарантировать своим детям и внукам право на конкретное жилище.

При рассмотрении обращений  граждан по отчуждению жилья, правом пользования или правом собственности  которого обладают несовершеннолетние, орган опеки и попечительства руководствуется следующими принципами:

во-первых, приоритетность наилучшей защиты прав и интересов несовершеннолетних при отчуждении и приобретении семьями жилья,

во-вторых, одновременное приобретение ребенку другого равноценного жилья при отчуждении имеющейся у него площади,

в-третьих, особый контроль за сохранностью жилищных прав детей при заключении сделок гражданами из «группы риска»,

в-четвертых, обязательный контроль осознанности, добровольности, понимания юридических последствий сделок с жильем родителями и детьми старше 10 лет,

в-пятых, коллегиальное рассмотрение особо сложных и конфликтных сделок с жильем.

При рассмотрении обращений  граждан специалисты органа опеки и попечительства должны в обязательном порядке проводить собеседования и консультации с законными представителями детей, давать рекомендации по вариантам сделок, готовить распоряжения о разрешении сделок или письменный мотивированный отказ.

Жилые помещения в  которых зарегистрированы или являются собственниками несовершеннолетние, переданные под опеку(попечительство) и направленные в государственные учреждения, ставятся на особый контроль для сохранности жилья за детьми до выпуска их из интернатных учреждений.

В целях всесторонней защиты жилищных прав несовершеннолетних их интересы при совершении сделки, связанной с отчуждением, обменом  жилых помещений, должны представлять непосредственно родители или лица их заменяющие.

Требования законодательства о необходимости предварительного разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделок в отношении  приватизированных жилых помещений, собственниками которых являются дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, распространяются также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние временно отсутствуют, однако на момент приватизации имеют на это жилое помещение равное с собственником либо нанимателем право.

Однако деятельность органов опеки и попечительства не всегда соответствует законодательству, а именно защите прав несовершеннолетних. Показательным из практики является следующий пример:

«10 апреля 2007 г. Торгашева И.П., действующая за себя и несовершеннолетнего сына Торгашева Д.М., 1998 г. рождения, и государственное предприятие "Красная звезда" заключили договор о приватизации Торгашевой И.П. и Торгашевым Д.М. двухкомнатной квартиры 51 в доме 4 "а" по 1-ому Лихачевскому пер. в г. Москве.

10 декабря 2008 г. Стацкий В.А. и Торгашева И.П., действующая за себя и несовершеннолетнего сына Торгашева Д.М., заключили договор купли-продажи квартиры 8 в доме 3 по ул. Геофизиков в п. Редкино Конаковского района Тверской области. По условиям данного договора Торгашева И.П. купила 1/3, а Торгашев Д.М. - 2/3 указанной квартиры.

17 января 2009 г. Торгашева И.П. обратилась с заявлением к главе района "Головинский" с просьбой дать разрешение на перерегистрацию несовершеннолетнего сына Торгашева Д.М. по названному адресу. Заявление Торгашевой И.П. было удовлетворено. 16 февраля 2009 г. Торгашева И.П., действующая за себя и несовершеннолетнего сына Торгашева Д.М, заключила с Фадеевым А.Л. договор купли-продажи квартиры 51 в доме 4 "а" по 1-ому Лихачевскому пер. в г. Москве. 4 апреля 2009 г. Московским комитетом по регистрации прав была произведена государственная регистрация этого договора (л.д. 58, 59).

Головинский межрайонный  прокурор обратился в суд с  заявлением в интересах несовершеннолетнего  Торгашева Д.М. к Торгашевой И.П., Фадееву А.Л. и Фадеевой О.В. о признании недействительным договора купли-продажи данной квартиры. Заявление обосновано тем, что жилое помещение было продано Торгашевой И.П. с нарушением прав несовершеннолетнего Торгашева Д.М. В связи с этим прокурор просил суд признать сделку недействительной.  Решением Головинского районного суда г. Москвы от 5 июля 2009 г., договор купли-продажи квартиры 51 в д. 4 "а" по 1-му Лихачевскому пер. в г. Москве признан недействительным. Квартира возвращена Торгашевой И.П. и Торгашеву Д.М.; с Торгашевой И.П. в пользу Фадеева А.Л. взыскан ущерб.

Удовлетворяя заявление  прокурора, суд исходил из того, что  при заключении договора купли-продажи  квартиры были нарушены права несовершеннолетнего  Торгашева Д.М., чем существенно были ухудшены его жилищные условия. При продаже квартиры Торгашева И.П. представила документы, не соответствующие действительности. Совершая сделку, она нарушила интересы ребенка. Судебная коллегия и президиум Московского городского суда признали вывод суда правильным. Как видно из материалов дела, квартира N 51 в доме N 4-а по 1-ому Лихачевскому переулку в г. Москве принадлежала на праве совместной собственности Торгашевой И.П. и ее несовершеннолетнему сыну Торгашеву Д.М., 1998 г. рождения. Торгашева И.П. являлась законным представителем сына и могла выступать в защиту его прав и интересов с любыми физическими лицами и юридическими лицами без специальных полномочий (п. 1 ст. 64 СК РФ).

В соответствии с абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации). Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям  закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. По смыслу приведенной правовой нормы, при решении вопроса о признании сделки недействительной на основании ст. 168 ГК РФ судом должно быть установлено, каким требованиям конкретных законов или иных правовых актов не соответствует сделка.

Между тем суд, формально  сославшись на ст. 168 ГК РФ, не установил, какие правовые акты были нарушены при заключении спорного договора купли-продажи  квартиры. Статья 60 СК РФ, на которую наряду со ст. 168 ГК РФ сослался суд, при заключении договора не была нарушена. Какие-либо другие основания для признания договора купли-продажи квартиры недействительным, предусмотренные параграфом 2 главы 10 ГК РФ, судом не исследовались и в решении не приведены.

Ухудшение Торгашевой И.П. жилищных условий своего несовершеннолетнего  сына, если оно не подпадает под  основания, предусмотренные законом  для признания сделок недействительными, само по себе, не является основанием для  признания договора купли-продажи квартиры недействительным.²⁴

Отсутствие прозрачности в деятельности органов опеки  и попечительства создает три  крайне негативных момента:

 во-первых, не позволяет  оценивать результативность деятельности  органов в области защиты имущественных  прав детей;

во-вторых, позиция органов  опеки и попечительства может  напрямую зависеть от давления, которое  оказывают более влиятельные или состоятельные родители;

 в-третьих, затрудняет  сам процесс выявления случаев,  в которых сделка действительно  нарушит права несовершеннолетних.

В отдельных регионах нарушения прав несовершеннолетних носит массовый характер. Так в течение 2008 года из города Новокузнецк только в один из районов города Прокопьевска, совершив сделки с жильем, выехали более 98 неблагополучных семей.

В докладе Совета Федерации  обращается внимание на следующие нарушения: как следует из материалов прокурорских проверок, обследование жилых помещений  органами опеки и попечительства проводится нерегулярно либо вообще не проводится. Бездействие органов опеки и попечительства приводит к нанесению вреда имуществу несовершеннолетних (Кемеровская, Новосибирская области).

В целях всесторонней защиты жилищных прав несовершеннолетних их интересы при совершении сделки, связанной с отчуждением, обменом  жилых помещений, должны представить непосредственно родители или лица их заменяющие. Полученное несовершеннолетним в наследство от дедушки, бабушки, других лиц жилое помещение, которое родители или опекуны сдают внаем и извлекают при этом доходы, будет неправомерно, если в результате эти доходы никак не отражаются на улучшении благосостояния несовершеннолетнего собственника этого имущества, хотя его нужда в этом очевидна. Данное имущество в любой его части может находиться в собственности несовершеннолетнего, и он им владеет и пользуется самостоятельно в объеме его дееспособности или совместно с родителями, родственниками по взаимному с ними соглашению.

Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства. ²⁵

Несовершеннолетние дети, оставшиеся без попечения, особо  нуждаются в защите со стороны  государства по достижению ими совершеннолетия. Пользуясь тем, что выпускники государственных  детских учреждений в первые годы выпуска не адаптированы к условиям самостоятельной жизни, а получаемая выпускниками заработная плата не дает возможности оплачивать полностью расходы по содержанию жилого помещения, криминальные элементы, недобропорядочные лица, путем обмана и злоупотребления доверием сирот, добиваются совершения ими сделок по обмену, приватизации и последующему отчуждению занимаемых жилых помещений или ухудшению жилищных условий. Все это ведет к росту числа лиц, утрачивающих постоянное место жительства, занимающихся бродяжничеством, попрошайничеством и совершение правонарушений. Таким образом, задача органов местного самоуправлении не только наделить детей-сирот жильем, но и передать их под контроль органов опеки и попечительства для оказания дальнейшей помощи в социальной адаптации.

Незащищенными являются и дети, проживающие с родителями. Действующее гражданское законодательство (пункт 4 ст. 292 ГК РФ) не закрепляет обязательного  согласования сделки на отчуждение жилья  с органами опеки и попечительства. Получается, что недобросовестные родители могут продать жилье, не учитывая интересов ребенка.

Жилищное законодательство, регулирующее данные правоотношения, тоже не безупречно.  Согласно части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ (далее  ЖК РФ) предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Таким образом, если ребенок по соглашению родителей остается проживать с тем из родителей, который не указан в свидетельстве о собственности на жилище, он может быть признан бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом. Если родители несовершеннолетнего вместе не живут, место жительства ребенка определяется местожительством того из родителей, с которым он находится постоянно. При отсутствии на этот счет согласия между родителями спор разрешается судом.

Следует отметить, что  возможности ребенка самостоятельно приобретать и осуществлять жилищные права, а также создавать для  себя обязанности и исполнять  их, ограничены.

Несовершеннолетние в  возрасте от 14 до 18 лет приобретают  и осуществляют жилищные права и несут обязанности с письменного согласия законных представителей, а в случаях, предусмотренных законом, с согласия органов опеки и попечительства. Так, с согласия законных представителей ребенок может совершить сделку, направленную на приобретение жилого помещения в собственность, а также заключить договор социального найма или аренды жилого помещения.

Самостоятельно приобретать  и осуществлять жилищные права и  нести обязанности ребенок может  только в случае приобретения полной дееспособности  в связи с вступлением в брак или в порядке эмансипации.

Закон не устанавливает  никаких ограничений для случаев  приобретения детьми в собственность  недвижимого имущества независимо от оснований приобретения.

Во-первых, приватизация. Ребенок может участвовать в приватизации в полном объеме прав, он может быть единственным собственником в том случае, если остальные оформят отказы в его пользу, он может быть долевым собственником наравне со всеми остальными проживающими.

Во-вторых, он может получить жилье в дар, унаследовать его, ему можно передать кооперативную квартиру, индивидуальный жилой дом или комнату в коммунальной квартире. Ребенок может вступить в кооператив, но по достижению 16 лет.

Защита прав и законных интересов несовершеннолетних осуществляется по месту их жительства.

Для более эффективной  и результативной защиты жилищных прав детей, необходимо изменить законодательство в выдаче обязательного согласия органов опеки и попечительства по всем сделкам с жильем, где заинтересованным лицом является несовершеннолетний. Так можно прогнозировать очевидную загруженность сотрудников органов опеки и попечительства, несправляемость, удорожание их деятельности, привлечение квалифицированного персонала, что вероятно потребует значительного расхода бюджета государства.

Для снижения нарушений  жилищных прав несовершеннолетних необходим  адресный подход к каждой сделки, анализа  ситуации и социального патронажа  семей, где существует реальный риск ущемления прав несовершеннолетних при осуществлении сделок с жильем. При этом следует ввести обязательный контроль за деятельностью органов опеки и попечительства и совершенствования кадрового потенциала работников.

Также можно предложить такую позицию, что  вселение несовершеннолетнего  ребенка к его совместно проживающим родителям, что само по себе достаточно для признания за ребенком наравне с собственником права постоянного пользования жилым помещением, а также права собственности части жилого помещения за несовершеннолетним, принадлежащим родителям или одному из них. Вместе с тем, в случае раздельного проживания родителей основанием для прекращения у ребенка права пользования жилым помещением, принадлежащим одному из родителей, и приобретения аналогичного права на жилище другого родителя следовало бы рассматривать письменное согласие родителей, одобренное органом опеки и попечительства, если же согласие не достигнуто, то решение суда с учетом мнения ребенка.