Особенности совершения сделок с недвижимостью

Общей концептуальной основой создаваемой  ныне системы государственной регистрации  сделок с недвижимостью и прав на недвижимость явилось совмещение двух исторически сложившихся в мире систем регистрации: регистрации документов (регистрации сделок) и регистрации прав (правового титула). Вместе с тем у данной системы есть и принципиальное отличие, которое заключается в том, что, по сути, регистрации подлежат не правообладатели, не сами объекты недвижимости и не документы на них, а гражданские правоотношения по поводу недвижимости, а именно:

а) права на недвижимое имущество;

б) сделки с ним;

в) ограничения (обременения) прав¹.

Система регистрации выполняет несколько функций: придание юридической силы правоустанавливающим документам, учет сделок с недвижимостью, учет прав на недвижимость. Характер функций обеспечивает, с одной стороны, юридическую значимость государственной регистрации, а с другой — ее учётно- систематизирующую роль.

По существу названная регистрация  призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, достигаемой  посредством выделения сделок и  иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта²⁴.

Сегодня законодательство в сфере  недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативно-правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.

Источники права, регулирующие юридическую  деятельность органов в системе  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представляют собой законодательный массив норм, которые условно можно разделить на основные (первоначальные) и конкретизирующие (производные) нормы.

Основные нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся в ГК РФ. Возникновение вещных и некоторых обязательственных прав законодатель связывает с моментом государственной регистрации. Право собственности и иные вещные права, по общему правилу, возникают с момента государственной регистрации, а обязательственные права — право залога или право аренды — с момента регистрации соответствующих договоров.

Конкретизирующие нормы, устанавливающие порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержатся в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и иных нормативно-правовых актах Российской Федерации, к числу которых можно отнести федеральные законы, указы президента и постановления правительства, содержащие нормы о возникновении прав на недвижимое имущество и совершении сделок с ним¹.

В качестве источников права, регулирующих юридическую деятельность органов  в системе государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, могут выступать только акты федеральных государственных  органов. Субъекты Российской Федерации вправе принимать лишь правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию, и о плате за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах.

Деятельность органов в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет один из видов юридической деятельности, который заключается, прежде всего, в общественных отношениях, возникающих между собственниками недвижимого имущества и обладателями иных подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, с одной стороны, и органами, осуществляющими государственную регистрацию, с другой стороны. А при регистрации сделок с недвижимостью в такие отношения вовлечены не только правообладатели и органы государственной регистрации, но и иные лица, например, арендаторы, одаряемые, не являющиеся правообладателями в момент государственной регистрации сделки, но выступающие как полноправные участники общественных отношений, регулируемых законодательством о государственной регистрации. Являются участниками рассматриваемых отношений и третьи лица, чьи интересы затрагиваются при государственной регистрации, например, участники долевой собственности при продаже одним из сособственников своей доли в праве собственности.

Отношения, складывающиеся между органом  государственной регистрации и  заявителями (правообладателями, сторонами  сделки или уполномоченными ими  лицами), носят публичный административно- правовой характер. Они регулируются, главным образом, нормами процессуального права. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по сути, и есть свод правил, регулирующих процедуру государственной регистрации¹.

Юридическую деятельность органов  в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационную деятельность) можно определить как урегулированную законодательством о государственной регистрации деятельность государственных органов — учреждений юстиции по регистрации прав, направленную на признание и подтверждение возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость, установленную в интересах государства и в целях защиты имущественных прав физических и юридических лиц.

Регистрационная деятельность состоит в последовательном прохождении нескольких стадий. Так, В.Н. Аргунов, рассматривая стадии государственной регистрации, использует термин «производство»: «Начинается производство с принятия документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям закона, их регистрации и правовой экспертизы. Рассмотрение дела по существу заключается в проверке законности сделки и в установлении отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Заканчивается производство по регистрации прав внесением записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹. В.А. Алексеев уже применяет термин «процесс». По его мнению, рассматриваемый «процесс состоит из приема представленных заявителем документов, их правового анализа с точки зрения установления оснований для регистрации либо отказа в регистрации, принятия решения, отражения этого решения в формах, установленных законом, и выдачи документов заявителю»²⁵.

Анализируя нормы, регулирующие процесс государственной  регистрации, нельзя не остановиться на принципах осуществления регистрационной  деятельности. В качестве недостатка юридической техники Закона о государственной регистрации можно отметить отсутствие нормативного закрепления основных принципов государственной регистрации. Тем не менее, систематическое изучение его норм позволяет выделить шесть основных принципов:

Принцип законности. Законность является основой регистрационной деятельности учреждений юстиции и включает следующие основные элементы:

• наличие законов, регулирующих соответствующие общественные отношения. Законодательство о государственной регистрации находится в ведении Российской Федерации. Принимаемые правительственные, ведомственные и локальные акты не должны противоречить Гражданскому кодексу Российской Федерации и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
• обеспечение прав граждан и законных интересов юридических лиц в процессе осуществления регистрационной деятельности. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц;
• соблюдение закона всеми участниками регистрационного процесса: как гражданами и юридическими лицами при совершении действий, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, так и органами государственной регистрации при осуществлении своих функций.

Принцип достоверности записей в Едином государственном реестре прав. В соответствии с данным принципом информация, содержащаяся в реестре, признается достоверной.

Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав. При проведении государственной регистрации проверяется отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными или ранее заявленными правами на данный объект недвижимого имущества. Наличие таких противоречий послужит основанием для отказа в государственной регистрации, поскольку записи в реестре признаются достоверными.

Принцип двойной регистрации. Появление этого принципа обусловлено сочетанием в российской системе государственной регистрации элементов двух известных систем: системы регистрации прав и системы регистрации сделок. Так, при совершении сделки купли- продажи жилого помещения государственной регистрации подлежит и договор купли-продажи объекта, и переход права к покупателю.

Анализируя принцип двойной регистрации можно согласиться с A.A. Лазаревским в том, что «Россия сегодня является единственной страной, где декларирована «совмещенная» система регистрации прав и сделок¹ и с A.B. Дмитриевым, обоснованно указывающим на смешение элементов двух мировых регистрационных систем².

Принцип единства. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в субъектах Российской Федерации единственным органом (учреждением юстиции по регистрации прав) по единой системе записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Принцип гласности. Любое лицо, предъявившее удостоверение личности и заявление в письменной форме, вправе получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости. '

Не менее важным представляется вопрос о месте государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним в системе  современного российского права. Государственная  регистрация является одним из основных институтов гражданского права, который «обладает известной самостоятельностью и выходит за рамки гражданского

'См.: Системы регистрации прав  на недвижимое имущество. Опыт  зарубежных стран // Под ред. A.A. Лазаревского. - М.: Фонд «Институт  экономики города», 2000. - С.6.

²См.: Дмитриев A.B. Правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Особенности регистрации прав на земельные участки в г.Москве. - М.: ЗАО «АНДА», 2001. - С.77.

права»¹. Подчеркивая важность государственной регистра