Особенности совершения сделок с недвижимостью

Учитывая изложенное, представляется необходимым сохранить нотариальное удостоверение сделок как право, а не как обязанность.

Проблеме совершения сделок с недвижимостью  посвящены многие исследования в  цивилистической науке. При этом важное значение придавалось и придается  делению сделок на действительные и недействительные⁵.

Так, М.М. Агарков считал, что термин «сделка» следует употреблять лишь для обозначения действий, вызывающих правовой

с

характер, на который они были направлены. Он делил волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение  правоотношений, на ничтожное - «не  сделки» и действительное — «сделки»⁶.

Н.В. Рабинович относит недействительные сделки к неделиктным правонарушениям, поскольку они представляют собой нарушение конкретной или общей нормы права и должны приводить к последствиям, свойственным любому неправомерному действию, а именно к недопущению сохранения их в силе и наступлению обусловленного ими правового эффекта, устранению уже наступившего результата, восстановлению состояния, соответствующего закону⁷.

Близкой позиции придерживается Ф.С. Хейфец, считающий, что отсутствие в  конкретной сделке элемента правомерности  означает, что возникшее по форме  как сделка действие на самом деле является не сделкой, а правонарушением⁸. Недействительная сделка, как и деликт, влечет отрицательные правовые последствия, связанные с тем, что и недействительная сделка, и деликт являются действиями недозволенными. Поскольку недействительная сделка в этом отношении фактически совпадает с деликтом, Ф.С. Хейфец указывает, что нельзя признать недействительную сделку сделкой, так как пришлось бы и деликт считать сделкой⁹.

Разделение сделок на ничтожные  и оспоримые означает только два метода признания их недействительными. Правовые особенности оспоримой сделки заключаются в том, что пока она не оспорена и не признана недействительной, она порождает те правовые последствия, на которые была направлена. Но с того момента, когда такая сделка была оспорена и суд признал ее недействительной, это уже не сделка, а правонарушение. Фактически правовые последствия, вызванные оспоримой сделкой, ничем не отличаются от правовых последствий, вызванных ничтожной сделкой. В этом смысле оспоримая сделка также ничтожна и обе являются не сделками, а неделиктными правонарушениями, которые не вызывают того правового эффекта, на достижение которого были направлены.

Итак, сделка оспорима (то есть является недействительной в силу признания  её таковой судом), если:

1. она совершена юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о её незаконности;
2. полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или полномочия органа юридического лица — его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при её совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях¹;
3. она совершена несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии с ГК РФ, или гражданином, ограниченным судом в дееспособности без согласия попечителя;
4. она совершена гражданином, находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
5. она совершена под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение;
6. она совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной;

7) она является сделкой, которую  лицо было вынуждено совершить  вследствие стечения тяжелых  обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).

Сделка ничтожна (то есть является недействительной независимо от признания  её недействительности судом), если она:

1. не соответствует требованиям закона или иных правовых актов;
2. совершена с целью заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
3. совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие её правовые последствия (мнимая сделка);
4. совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная сделка);
5. совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;
6. совершена малолетним (до 14 лет).

Известно, что не все ничтожные  сделки не исполняются и становятся предметом судебного рассмотрения. Часть из них, несмотря на ничтожность, может быть исполнена контрагентами, что, в свою очередь, породит те последствия, на достижение которых была направлена сделка. Довольно часто такая ситуация складывается по сделкам с недвижимостью при несоблюдении их формы. Пока такая сделка исполняется и порождает те правовые последствия, на которые она направлена, и никто не обнаружил ее ничтожности по форме, она действует как сделка. Но как только будут установлены основания, делающие ее ничтожной, сделка становится правонарушением, вызывающим отрицательный эффект¹.

И сделка, и правонарушение влекут за собой определенные юридические  последствия, но, как заметил Г.Ф. Шершеневич, «правонарушение ... как юридическое действие хотя и влечет за собой юридические последствия, но не те, которые желало лицо»¹. Сделка вызывает те последствия, на которые была направлена воля стороны (сторон), причем наступление таких последствий становится возможным и достижимым, когда сделка соответствует требованиям закона. В случае, когда сделка совершается с нарушением требований закона, а именно требований о её форме, она не может быть признана сделкой, так как представляет собой неправомерное действие, повлекшее отрицательный результат.

Вместе с тем не все «недействительные  сделки» совершаются виновно, в  то время как правонарушение определяется как виновное противоправное деяние участников общественных отношений . Однако, по мнению И.С. Самощенко, возможна и правонарушающая сделка. «Сделки, которые запрещены гражданским правом, - это действия неправомерные, а при определенных условиях — правонарушения». К таким сделкам можно отнести сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ), мнимые и притворные (ст. 170 ГК РФ) и др. В то же время несоблюдение требований о форме сделки может быть вызвано тем, что лицо умышленно бездействовало, уклоняясь от облечения сделки в требуемую форму. То есть в такой ситуации сделке не придана требуемая законом форма без какой-либо вины другого субъекта.

Но гражданско-правовая ответственность  возможна и при отсутствии умысла или неосторожности (вины), при этом совершенное деяние является правонарушением, при наступлении которого лицо может быть подвергнуто и гражданско-правовым санкциям, представляющим собой негативные последствия признания сделки недействительной.

Тем не менее в инструктивном  письме Гражданской кассационной коллегии Верховного Суда РСФСР №1 за 1927 год особо подчеркивалось, что оформлению договора может недобросовестно воспрепятствовать сторона, которой это выгодно, и в связи с этим указывалось, что в этом случае суд вправе признать сделку, не облеченную в установленную форму, обязательную для сторон. В теории гражданского права возможность признания в этих случаях сделки действительной не подвергалась сомнению. Так, профессор И.Б. Новицкий, считая в принципе ничем не оправданным и не допустимым ослабление установленных законом требований в отношении формы сделки,, вместе с тем находил возможным выделить случаи, когда одна из вступающих в договор сторон желает выполнить требование закона относительно надлежащего оформления, а другая сторона недобросовестно уклоняется от такого оформления, в группу случаев, когда допустимо признание таких сделок действительными¹.

Подобная точка зрения получила дальнейшее развитие в трудах P.O. Халфиной, отметившей, что обычно нарушение  требования относительно формы не является единственным основанием для признания  договора недействительным. Такое признание по существу имеет своим основанием и серьезный дефект в самом содержании договора. В тех же случаях, когда несоблюдение формы не свидетельствует о дефектах в содержании договора, и он частично выполнен сторонами, ничего противозаконного не содержит и не противоречит интересам государства, признание договора недействительным по одним лишь формальным соображениям не соответствовало бы общим принципам права¹.

Современное гражданское законодательство также исходит из названных позиций, закрепляя их в ст. 165 ГК РФ. Признавая недействительность сделки при несоблюдении нотариальной формы, оно наделяет сторону, исполнившую сделку, правом обратиться в суд с требованием о признании сделки действительной, если от её оформления уклонилась одна сторона (п.2 ст. 165 ГК РФ). Но для договора купли- продажи недвижимости законом не предусмотрена нотариальная форма. Однако на практике встречаются случаи, когда при совершении таких сделок одна сторона уклоняется от ее облечения в простую письменную форму или такое оформление сделки стало невозможным. При этом п.2 ст. 162 ГК РФ и п.2 ст.550 ГК РФ говорят только о последствиях такой сделки, не предоставляя другой стороне договора право требовать в судебном порядке признания сделки действительной. В то же время п.1 ст. 162 ГК РФ распространяет свои действия только на те сделки, для которых законом не определены последствия недействительности при несоблюдении их формы. Применимо ли аналогичное право к сделкам купли-продажи недвижимости при несоблюдении формы и может ли требовать сторона, контрагент которой уклонился от заключения сделки в простой письменной форме, признания сделки действительной?

При обращении в суд с требованием  о признании сделки действительной сторона, чей контрагент уклонился или не смог оформить сделку в простую письменную форму, должна доказать наличие между ним и контрагентом договорных отношений, доказательством которых будут выступать действия по исполнению сделки. Сложность этого процесса заключается в том, что истец не имеет права в подтверждение заключения договора купли-продажи ссылаться на свидетельские показания.

Кроме того, ему необходимо представить  доказательства того, что данная сделка не была противозаконной, и её исполнение не носило противозаконного характера, а также доказать уклонение контрагента от заключения договора или его невозможность надлежаще оформить сделку. То есть, даже если сделка изначально являлась недействительной из-за несоблюдения её формы, лицо, участвующее в ней, должно быть наделено правом подтверждения сделки, хотя первоначально ему придется подтверждать недействительную сделку, а только затем искоренять в ней порок недействительности.

Признание сделки действительной возможно только в случае, если отсутствовала  вина сторон в неприведении сделки в форму, требуемую законом или, во всяком случае, отсутствовала вина у одной стороны. Решая вопрос о действительности сделки, суды исходят из того, приступали ли стороны (сторона) к исполнению сделки или нет. Если стороны не приступали к её исполнению, исключается возможность признания такой сделки действительной по иску заинтересованной стороны. Признавая сделку действительной, суд исходит из интересов того лица, которое надлежащим образом исполнило сделку или приступило к её исполнению.

В качестве примера можно привести следующую ситуацию. Между обществом с ограниченной ответственностью и С. в мае 1995 года была заключена сделка, по которой ООО передало в собственность С. квартиру, а С. в счет оплаты передал обществу свою квартиру. Однако данной сделке не была придана требуемая законом форма, договор не был зарегистрирован. В связи с отсутствием документа, подтверждающего его право, а также в связи с ликвидацией юридического лица С. обратился в Ленинский районный суд г.Чебоксары

Чувашской Республики с иском о признании за ним права собственности на квартиру. Судом его иск был удовлетворен¹.

При вынесении решения суд отметил, что хотя договор не был облечен  сторонами в установленную законодательством  форму, тем не менее он был надлежащим образом ими исполнен. Следовательно, у С. возникло право собственности на спорную квартиру.

Сложность санации подобных сделок в судебном порядке заключается  в том, что спор о совершенной  сделке возникает по поводу как самого факта совершения сделки, так и  её условий. Такой спор может возникнуть между одной стороной сделки и наследниками другой стороны.

Так, В. и Т. в октябре 1996 года заключили  договор купли-продажи однокомнатной  квартиры. В., освободив квартиру, переехал к будущей жене, а Т. - в приобретенную  им однокомнатную квартиру, уплатив в тот же день всю её покупную цену. От письменного оформления договора и его регистрации В. уклонился, сославшись на отсутствие времени из-за приготовлений к свадьбе. В январе 1997 года В. обратился в суд с заявлением о выселении Т. из однокомнатной квартиры, которая была предоставлена истцом последнему во временное пользование. В удовлетворении данного требования ему было отказано, как и отказано в удовлетворении встречного иска Т. о признании сделки по продаже квартиры действительной в виду того, что сложившиеся между ними отношения не породили ни договора купли-продажи, ни договора безвозмездного пользования, так как стороны не представили суду доказательства о совершенных сделках¹⁰.