Особенности совершения сделок с недвижимостью

Большая часть юридических фактов — это сделки, то есть действия, направленные на установление, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

В настоящее время одним из самых  спорных является вопрос: что же подлежит регистрации, если в результате совершения сделки возникает вещное право на недвижимое имущество —  само вещное право на недвижимость или повлекшая его возникновение сделка? Как разграничить объекты регистрации и решить: когда регистрировать право, а когда - сделку, когда - и то, и другое? Единого мнения по данному вопросу нет. Так, например, некоторые авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе считают, что государственная регистрация сделок дублирует систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество¹. Иной точки зрения придерживается М.И. Брагинский, считающий, что

'См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества» / Отв. ред. В.В. Витрянский. Исследовательский центр частного права - ГУ при Президенте Российской Федерации, 2003. - С.52.

регистрации подлежат все договоры без исключения, равно как и  возникающие на их основе вещные права¹.

Необходимо отметить, что государственная  регистрация сделок никоим образом  не дублирует государственную регистрацию  прав. Государственная регистрация сделки является самостоятельным и немаловажным правовым звеном, так как до государственной регистрации сделки договор считается незаключенным и, следовательно, не порождающим никаких прав и обязанностей. Особенно наглядно это видно при регистрации сделок с жилыми помещениями. Часто встречаются случаи, когда продавец и покупатель для получения дополнительных гарантий сначала проводят государственную регистрацию сделки, и только после этого приступают к её исполнению: расчетам между собой и передаче имущества.

6. К договору купли-продажи недвижимости из-за специфики предмета не могут применяться правила об обязании продавца передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется, а также о замене товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим предмету договора (п.2 ст.475, ст.557 ГК РФ). Замена товара невозможна и потому, что такой товар представляет для собственника «вещь, единственную в своем роде». Применительно к сделкам с недвижимостью это означает, что, в случае замены товара, предыдущий договор купли-продажи недвижимого имущества расторгается, и заключается новый договор, возможно, и с другим собственником объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, качество предмета сделки следует отнести к существенным условиям договора наряду с предметом и ценой.

7. Необходимо ввести на уровне закона условие, позволяющее покупателю защитить право собственности в случае, когда ни он, ни продавец не знали и не могли знать о притязаниях третьих лиц на недвижимое имущество.

На практике подобные ситуации встречаются, когда продавец осуществляет продажу  жилого помещения, перешедшего к  нему в порядке наследования, и  в то же время на это жилое помещение  признано в судебном порядке право  пользования за другим лицом, например, совместно проживавшим с умершим и ведшим с ним общее хозяйство. В данном случае защита нового собственника могла бы быть обеспечена внесением в п.1 ст.558 ГК РФ дополнения, предоставляющего покупателю право заключать с такими лицами договор коммерческого найма, если их право пользования жилым помещением бессрочно.

8. Следует пересмотреть взгляд на отдельные положения Концепции, отрицающие факт существования в качестве недвижимости самовольно возведенного жилого дома, реально существующих зданий, сооружений до момента государственной регистрации этих объектов, потому что то обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не может повлечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, а являются движимым имуществом.
9. В интересах имущественного оборота необходимо признать предприятие (имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности) особым видом имущества и самостоятельным объектом гражданских прав и гражданско-правовых сделок, но не квалифицировать его как объект недвижимости.

Гражданским законодательством предприятие  в целом как имущественный  комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности, признается недвижимостью.

Однако, ст. 130 ГК РФ определены совсем иные критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу. Предприятие же признано недвижимостью условно. Законодатель относится к нему как к особому объекту прав: во-первых, предприятие не упоминается в определении недвижимости в ст. 130 ПС РФ, а «вводится» в ст. 132 ПС РФ; во-вторых, по составляющим его элементам этот объект настолько неоднороден, что отнесение его к недвижимости может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не на основании природы составляющих предприятие элементов, многие из которых, такие, как права требования, долги, исключительные права, к недвижимости не относятся¹.

Не случайно в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе отмечено отсутствие четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые отличали бы его от иных имущественных комплексов². Диспозитивный характер нормы о составе имущества предприятия, позволяющей собственнику предприятия самостоятельно формировать его состав, лишь усугубляет положение.

10. Правовой режим нежилых помещений, включая и вопросы распоряжения ими, надлежит привести к единообразию путем принятия прямых норм на уровне федерального закона.

К сожалению, на сегодняшний день процесс  отчуждения нежилых помещений в  здании так, как это определено в отношении жилых помещений, законодательно не урегулирован. Применение же в случае отчуждения нежилых помещений в здании по аналогии соответствующих норм, регулирующих оборот жилых помещений, недопустимо³.

'См.: Козырь О.М. Недвижимость  в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика / Под ред. А. Л.Маковского. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. - С.280.

См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества» / Отв. ред. В.В. Витрянский. Исследовательский центр частного права - ГУ при Президенте Российской Федерации, 2003. - С.30.

³См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.09.2002г. №3673/02 // Вестник ВАС РФ. - 2002. - №12.

Получается, что можно продать  индивидуальное нежилое помещение  и оставить в собственности, например, коридор, даже рассматривая их как главную вещь и принадлежность.

Подобная законодательная конструкция  оборот нежилых помещений только затрудняет, поскольку стороны сделки не представляют с чем они реально  имеют дело.

11. В целях однозначного понимания законодательного регулирования отношений супругов по распоряжению общим имуществом следует дополнить ст.36 Семейного кодекса РФ нормой, допускающей возможность приобретения недвижимого имущества одним из супругов в личную собственность при наличии нотариально удостоверенного согласия на это другого супруга.

В силу ст.35 Семейного кодекса Российской Федерации на совершение одним из супругов сделки с общим имуществом требуется согласие другого супруга. На практике же возможны случаи, когда  покупатель представляет нотариально  удостоверенное согласие супруга на приобретение недвижимости в личную собственность покупателя, что не запрещено законом.

В этом случае супруг, не являющийся титульным  собственником недвижимости, будет  не вправе ограничивать в дальнейшем право другого супруга по распоряжению такой недвижимостью.

12. С вступлением в силу нового Земельного кодекса Российской Федерации процедура оформления сделок купли-продажи отдельно стоящих зданий, находящихся на земельных участках, усложнилась, так как императивные нормы Земельного кодекса в ряде случаев вступили в противоречие с диспозитивными нормами ГК РФ. Если ГК РФ допускал возможность нахождения в гражданско-правовом обороте объектов недвижимости без земельных участков, на которых они расположены, то Земельный кодекс закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Несмотря на требования земельного законодательства, довольно часто предметом  договора купли-продажи являются только расположенные на земельном участке  здание, сооружение или иной объект недвижимости без самого участка. Но здание, сооружение и земельный участок, необходимые для их использования в физическом смысле, представляют единое целое, поскольку разделить земельный участок и находящийся на нем объект недвижимости без нанесения значительного ущерба последнему нельзя. Извлекая полезные свойства из здания, его собственник извлекает полезные свойства и из земельного участка. Если же здание будет оторвано от земли, то и его полезные свойства будут иного рода. По сути, здание или сооружение лишено своего назначения, если оно оторвано от земли, в связи с чем положения ст.552 ГК РФ необходимо привести в соответствие с нормами Земельного кодекса Российской Федерации, закрепив в ПС РФ одновременное отчуждение объекта и находящегося под ним земельного участка.

13. Во избежание различного толкования норм законодательства, регулирующих момент передачи недвижимости и момент перехода права собственности на недвижимое имущество, следует конкретизировать статьи 223, 551, 564 ГК РФ в части возникновения права собственности с момента государственной регистрации, а не с момента передачи.

Вопрос о передаче недвижимого  имущества при его отчуждении в настоящее время является наиболее дискуссионным, так как, в отличие  от ПС РФ, Закон о государственной  регистрации момент перехода права собственности связывает не с моментом передачи вещи, а с моментом государственной регистрации. Аналогичное мнение выражено Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации¹.

'См.: Постановление Пленума ВАС  РФ №8 от 25.02.1998г. «О некоторых  вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998. - №10.

Однако существует и другая точка  зрения: до факта государственной  регистрации покупателю уже  принадлежит право собственности на объект недвижимости, потому что с момента передачи (подписания акта приема-передачи) вещи покупатель фактически становится её собственником.

Разумеется, в отсутствие государственной  регистрации стороны наделяются определенными правомочиями и принимают на себя ряд обязанностей, вытекающих из договора купли-продажи. Тем не менее, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности на эту недвижимость не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Только после государственной регистрации покупатель станет собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.

14. Поскольку заключение сделок с недвижимостью сопряжено с государственной регистрацией, в диссертации изложены предложения по закреплению в ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" положений о том, что государственная регистрация есть процесс, осуществляемый органами по государственной регистрации прав в соответствии с законом.

Это обосновано тем, что учреждение юстиции в силу возложенных на него полномочий осуществляет прием  документов, их правовую экспертизу, проставление специальных штампов и регистрационных  надписей на правоустанавливающих документах, внесение данных о зарегистрированных правах и сделках, иных ограничениях в Единый государственный реестр прав. Таким образом, все действия учреждения юстиции есть элементы государственной регистрации как процесса.

15. Анализ отдельных оснований отказа в регистрации в совокупности с иными положениями Закона о государственной регистрации позволяет сделать выводы о необходимости внесения

изменений в действующую редакцию ст.20 ФЗ "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Во-первых, необходимо изменить первое основание отказа в регистрации, в котором говорится лишь о не подлежащих регистрации правах на недвижимое имущество¹. Тогда как ничего не говорится о не подлежащих регистрации сделках, хотя в действующем законодательстве их немало, и о том, что заявленный к регистрации объект не является недвижимостью вовсе или находится на неподведомственной конкретному учреждению юстиции территории.