Особенности совершения сделок с недвижимостью

Более правильной была бы следующая  формулировка основания ,Ф отказа: «право или сделка, о государственной регистрации которых

просит заявитель, не подлежат государственной  регистрации данным регистрирующим органом в порядке, установленном  настоящим Федеральным законом».

Во-вторых, нуждается в изменении  такое основание отказа, как акт  государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с ф законодательством, действовавшим в месте и на момент его издания².

Налицо коллизия приведенной нормы с положениями статьи 17 Закона о государственной регистрации, указывающими в качестве одного из оснований для регистрации акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

Ь

*См.: ФЗ "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" // Собрание  законодательства Российской Федерации. - 1997. - №30. - Ст.3594. ²См.: там же.

В связи с тем, что не все незаконные акты признаются недействительными, в  качестве правоустанавливающего документа  может быть представлен незаконный, с точки зрения вышеуказанной  статьи, но не признанный недействительным акт. В этом случае учреждение юстиции не сможет провести регистрацию, ввиду того, что к его компетенции относятся проверка наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка юридической силы документов.

Наиболее приемлемой могла бы быть следующая формулировка основания для отказа: «акт о предоставлении прав на недвижимое ,0 имущество издан государственным органом власти или органом местного

самоуправления с нарушением законодательства, действовавшего в месте издания  этого акта на момент его издания». При этом можно ввести общее основание отказа для любых документов: «документы, представленные в качестве оснований для регистрации, признаны недействительными в установленном законом порядке».

Еще одно основание отказа в государственной регистрации, требующее, на мой взгляд, изменений - это правоустанавливающий ф документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об

отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества¹.

Полагаю, что правильнее было бы сформулировать такое основание следующим образом: «правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии права, заявленного к регистрации».

Теоретической основой диссертации  послужили исследования М.М.Агаркова, М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, С.П.Гришаева, Б.М.Гонгало, О.С.Иоффе, О.М.Козыря, П.В.Крашенинникова,

'См.: ФЗ "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" // Собрание  законодательства Российской Федерации. - 1997. - №30. - Ст.3594.

А.Л.Маковского, В.В.Меркулова, И.Б.Новицкого, О.Н.Садикова, Е.А.Суханова, Н.А.Сыроедова, Ю.К.Толстого, З.И.Цыбуленко, Г.А.Цукермана, Р.О.Халфиной, Ф.С.Хейфец, С.А.Хохловой, Г.Ф.Шершеневича, А.М.Эр дел евского, В.Ф.Яковлева. В трудах перечисленных авторов разработаны различные актуальные вопросы, касающиеся правового обеспечения сделок с недвижимым имуществом и возникающих по данным сделкам прав.

Помимо этого, в ходе работы были изучены труды и публикации других практических научных работников, посвященные  проблемам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности: Е.А.Киндеевой, А.Р.Кирсанова, А.А.Маковской, Л.А.Новоселовой, В.В.Чубарова, М.Г.Пискуновой, К.И.Скловского и многих других.

Нормативно-правовую основу исследования составили: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", федеральные конституционные законы, федеральные законы, нормативные акты Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, Министерства юстиции Российской Федерации, нормативно-правовые материалы субъектов Российской Федерации, в том числе Чувашской Республики, зарубежное законодательство, регулирующее регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом, а также судебная и арбитражная практика, практика деятельности учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Теоретические выводы обосновывались путем анализа правоприменительной практики, архивных источников, материалов социологических исследований, периодической печати.

Методологической основой исследования послужили современные методы познания, общенаучный диалектический метод исследования правовых процессов и явлений, позволяющий видеть их в развитии, взаимодействии и противоречии.

Кроме того, в работе применены  частнонаучные и специальные  методы познания - системный, комплексный, сравнительно-правовой, системно-правовой, нормативно-логический, конкретно-исторический, системно-структурный и функциональный.

Работа построена на критическом  анализе теоретического материала  и подчинена логике правоприменительного процесса.

Целью исследования является анализ норм действующего законодательства и формирование предложений по совершенствованию законодательства в сфере регулирования сделок с недвижимым имуществом, анализ и обобщение российского и зарубежного опыта правового регулирования регистрации сделок с недвижимостью.

Достижение поставленной цели потребовало  решения следующих задач:

• проанализировать исторический аспект регулирования оборота недвижимости;
• изучить практику регистрации сделок с недвижимым имуществом зарубежных стран;
• исследовать сущность и содержание правового регулирования сделок с недвижимым имуществом;
• изучить виды и формы сделок с недвижимым имуществом в свете изменившегося законодательства;
• проанализировать нормы законодательства, регулирующие совершение сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации и не подлежащих государственной регистрации;
• проанализировать государственную регистрацию отдельных видов сделок с недвижимым имуществом и правоприменительную практику совершения сделок с ним;

раскрыть содержание основных понятий, используемых в законодательстве, регулирующем регистрацию сделок с недвижимым имуществом;

- определить основные направления  совершенствования нормативно- правовой  базы, регулирующей сделки с недвижимым  имуществом.

Предметом исследования являются сделки с недвижимым имуществом (их форма, виды, особенности совершения) в виду их особой значимости, в частности наиболее важные из них сделки с жилыми и нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, предприятиями как имущественными комплексами.

Теоретическая и практическая значимость проведенного исследования состоит в том, что положения и выводы данной работы могут быть применены в правотворческой, научно-исследовательской, практической деятельности, а также в учебном процессе.

Правотворческий аспект этого научного исследования может быть использован  в законотворческой деятельности по дальнейшему совершенствованию правовых норм, регулирующих жилищное, семейное и гражданское законодательство, законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Научный аспект диссертации предполагает использование её теоретических выводов и предложений в ходе дальнейших научных исследований существующих проблем в исследуемой и смежных областях, связанных с оборотом недвижимости.

Учебный аспект значимости данного  исследования состоит в том, что  эта работа может быть использована при разработке и чтении курса «Гражданское право», её часть — при чтении курса «Жилищное право», а также спецкурса «Сделки с недвижимостью» в высших учебных заведениях.

Практическая значимость диссертации  состоит в применении выводов, предложений и рекомендаций в практической деятельности учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, хозяйствующих субъектов, иных субъектов соответствующих правовых отношений.

Апробация результатов исследования. Диссертация обсуждалась на заседании кафедры гражданского права гражданско-правовых дисциплин Чебоксарского кооперативного института Московского университета потребительской кооперации. Материалы исследования являлись предметом выступлений автора на научно-практических конференциях в г.г.Нижний Новгород, Казань, Оренбург, Чебоксары.

Результаты диссертационного исследования апробированы и внедрены в практическую деятельность учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палаты Чувашской Республики и её 23 структурных подразделений.

Основные положения и тезисы диссертации опубликованы в статьях  и иных публикациях.

Структуру диссертации и логику её построения определили цели и задачи исследования.

Настоящая работа состоит из введения, трех глав, включающих шесть параграфов, заключения и списка изученной и  использованной литературы.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ  НЕДВИЖИМОСТИ И СДЕЛОК С НЕЙ

1.1. Понятие недвижимости, виды и форма сделок с недвижимым имуществом

С широким введением в России института частной собственности  на недвижимое имущество граждане России стали потенциальными, счастливыми  обладателями права собственности  на самые разнообразные материальные объекты: в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Понятие недвижимости дано в п.1 ст. 130 ГК РФ: во-первых, недвижимость - это вещь, то есть предмет материального мира, предназначенный для удовлетворения определенных потребностей и могущий быть в обладании человека¹. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона²;

во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что  связано с землей;

в третьих, перемещение объекта  недвижимости без нанесения несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Применительно к данному признаку отнесения объекта к недвижимому имуществу Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение зависит от обстановки каждого случая в отдельности»¹.

Ясно, что решение будет приниматься не только на основе объективных критериев, сформулированных в ст. 130 ГК РФ, но и под влиянием субъективных факторов, к числу которых можно отнести и уровень юридических знаний лица, принимающего решение, и способность трансформировать общие представления о недвижимости применительно к конкретной ситуации с учетом специфики того или иного предмета.

В юридической литературе высказывается  мнение о том, что недвижимое имущество - это понятие юридическое, а не фактическое, так как недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. Для возникновения таких прав необходима государственная регистрация» .

Вряд ли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие, несомненно, имеет правовые последствия³, в связи с чем юридической науке следует пересмотреть чрезвычайно широко распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного объекта⁴. То обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно повлечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, а являются движимым имуществом.

Противоположный подход порождает  ряд вопросов. В частности, если самовольная  постройка не является недвижимостью, то что же подлежит сносу? Когда в п.З ст.222 ГК РФ идет речь о возможности признания права собственности на самовольную постройку, то разве подразумевается движимое имущество? Конечно, в данной ситуации следует признавать право собственности на жилой дом, другое здание, сооружение, то есть на недвижимость. И коль скоро решается вопрос о праве собственности, значит, вещь существует именно как недвижимость.

Наконец, и это главное, в ст. 130 ГК РФ при определении недвижимости не упоминается такого ее признака, как наличие государственной регистрации. Более того, в ст.25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывается, что право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации прав на него. Оно существует и до этого акта, но права на него возникают после совершения акта регистрации. Не регистрация превращает имущество в недвижимое, а «стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его»¹.