Особенности совершения сделок с недвижимостью

Нужно сказать, что государственная  политика в сфере земли и иной недвижимости должна быть направлена на повышение эффективности использования и развития недвижимости посредством создания условий для вовлечения её в экономический оборот. Представляется, что стратегия развития рынка земли и недвижимости должна включать проведение следующих основных мероприятий.

Следует завершить приватизацию объектов недвижимости, передав в собственность  предприятий и домовладельцев земельные  участки, на которых расположены  принадлежащие им объекты недвижимости, то есть необходимо сформировать единые объекты недвижимости с реальными правами собственности.

Возможность надежных долгосрочных капиталовложений в объекты недвижимости позволит рынку недвижимости успешно конкурировать  с другими рынками, в том числе  с финансовым рынком. Это, в свою очередь, привлечет в жилищный и иные строительные сектора значительные средства.

В соответствии с Федеральным законом  от 17.07.2001 №101-ФЗ «О разграничении государственной  собственности на землю»¹ должно быть проведено разграничение прав собственности на землю с целью децентрализации управления недвижимостью: к собственности Российской Федерации и субъектов Российской Федерации следует отнести участки, необходимые для выполнения государственных функций, к собственности муниципальных образований - участки, необходимые для выполнения функций местного самоуправления, а также иные участки в пределах границ муниципального образования, не отнесенные к государственной собственности и не находящиеся в собственности иных лиц.

Предоставление участков застройщикам должно осуществляться на основе открытых конкурсных процедур.

Сейчас же можно отметить, что  потенциально масштабы отечественного рынка недвижимости огромны. Особенно широкие масштабы в России приобрел рынок жилья в результате приватизации квартир¹. Передача квартир в частную собственность создала для владельцев новые возможности проведения операций с этим видом недвижимости. Только в Чувашской Республике к 2004 году приватизировано 56361 (пятьдесят шесть тысяч триста шестьдесят одно) жилое помещение, что составляет 60% от общего количества жилого фонда республики.

Не менее 90% жилья во всех, как  это принято говорить, цивилизованных странах покупается сегодня в  рассрочку. На Западе почти вся недвижимость, находящаяся у населения, обременена долгами, необходимостью выплаты стоимости  жилья в рассрочку. В России в результате приватизации граждане стали владельцами недвижимости, свободной от такого бремени. Поэтому российские граждане в этом отношении оказались в значительно лучшем положении, чем граждане других стран.

Все это дополняется и вновь открывшимися возможностями приобретения жилья в кредит. Вкратце схема здесь такова.

Материальным обеспечением кредитования служит сама квартира. До погашения  кредита покупатель юридически является только ее арендатором. Покупатель сразу  же выплачивает первый взнос - около 30%, а остальные 70% выплачивает банк, с которым заключен соответствующий договор. Банк или дочерняя фирма осуществляют сбор документов, занимаются оформлением сделки купли-продажи, осуществляют расчеты с продавцом, то есть совершают все юридически необходимые действия¹.

Многовековая практика свидетельствует  о том, что главным источником жизнеспособности и процветания  любого государства являются принадлежащие  ему земельные ресурсы и проживающее  на них население. При этом под  земельными ресурсами следует понимать не только территорию государства, но и все, что находится «над» и «под» этим пространством.

Земельно-ресурсный потенциал России — это 1,7 млрд. га земли (12,5% мировой  территории) и 420 млн. га континентального шельфа. На территории России сосредоточено 55% черноземных почв мира.

При огромном земельном потенциале России особую роль в формировании рынка недвижимости сыграла платная приватизация земли, которая, к сожалению, сдерживается низкой платежеспособностью российских граждан и предприятий.

На первом этапе, как в аграрном, так и в промышленном секторе, в качестве основной формы землепользования может быть сохранена аренда земли с правом её последующего выкупа, с контролем государственных органов за её использованием и правом изъятия в случае нарушения установленных правил для продажи другим землевладельцам или землепользователям.

Одновременно должны целенаправленно изыскиваться земельные резервы для решения ключевых задач, таких как жилищное и дачное строительство, пригородное садоводство, фермерство, промышленное и иное строительство. Для создания таких резервов должны быть разработаны и в кратчайший срок узаконены процедуры изъятия земель у убыточных колхозов и совхозов с объявлением их банкротами, изъятия земель у тех предприятий и организаций, которые не обеспечивают нормативных сроков освоения предоставленных им ранее для строительства или иных целей площадок. Именно эти земли должны стать тем источником открытой аукционной и конкурсной продажи, которая будет реально наполнять федеральный и местный бюджет не символическими суммами или приватизационными чеками, а полновесными деньгами¹.

В результате реализации предлагаемых мероприятий в России будет создан благоприятный рынок недвижимости, который станет важнейшей составной частью процесса экономического развития; будет принята необходимая для нормального функционирования этого рынка законодательная база, построена максимально приближенная к потребностям граждан и организаций система государственных органов, обслуживающих участников рынка недвижимости, интересы общества и государства.

Подобные меры будут способствовать созданию благоприятного инвестиционного климата. Реализация на практике законодательно закрепленного принципа единого объекта на основе земельного участка обеспечит возможность для привлечения как российских, так и зарубежных инвестиций.

Повышение ликвидности недвижимости позволит реально использовать ее в качестве залога. В свою очередь, ипотечное кредитование решит две большие проблемы: приобретение жилья семьями под залог приобретаемой квартиры или дома, а также финансирование строительства объектов недвижимости. Семьям ипотечное кредитование позволит сначала получить жилье и только потом в течение достаточно долгого времени небольшими частями выплачивать кредит.

Полноценная собственность на недвижимость увеличит инвестиционную привлекательность  недвижимости российских предприятий, городов и территорий¹. Отток капитала за рубеж снизится, а затем появится тенденция притока иностранного капитала. Предприятия получат возможность брать долгосрочные кредиты под залог объектов недвижимости. Это приведет к сокращению неплатежей, а затем окажет позитивное влияние на расширение и модернизацию производства, и на развитие экономики в целом.

Благодаря единой государственной  политике в сфере недвижимости, в  Российской Федерации будет создано  единое правовое государство, где инвесторы  смогут принять обоснованное решение, а местные власти различных городов будут конкурировать между собой за возможность разместить новые производства на своей территории. Поэтому в качестве предпосылки для любых реформ должно стать установление новых принципов управления государством, к числу главнейших из которых относится принятие стратегии действий в интересах всего общества, а не в интересах отдельных групп влияния.

Безусловно, одна из ведущих ролей  в реализации изложенных задач должна быть отведена государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ведь именно она обеспечит законность и открытость операций с недвижимостью.

Итак, что же представляет собой  государственная регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними?

В мировой практике существуют две системы регистрации недвижимости: англо-американская (англо-саксонская) и европейская (континентальная)¹⁸.

Англо-американская (англо-саксонская) система регистрации действует  на территории Великобритании, Канады, США, Ирландии, Индии, Франции и других государств.

Либеральные англо-американские правила  предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество  по договорам между прежними и  новыми владельцами. При регистрации  документов все соглашения, касающиеся недвижимости, регистрируются в учреждении регистрации документов. С каждой очередной сделкой с недвижимостью появляются новые документы, которые «наслаиваются» на зарегистрированные ранее. Потенциальный покупатель, чтобы убедиться, что продавец вправе осуществить продажу, может просмотреть в регистре документы, опосредствующие всю цепь перехода прав на недвижимость¹⁹.

Регистрация документов не требует  последующей регистрации прав и  по существу является технической операцией (производится лишь учет документации). Эта система не дает полного представления об объекте недвижимости, не обладает качествами публичности и достоверности, сопряжена с необходимостью длительного хранения большого количества документов, поэтому она не получила широкого распространения.

Разновидностью приведенной системы регистрации является французская система публикации информации, которая изначально строилась на принципе гласности и действовала в Бельгии, Люксембурге, Италии и Португалии. На ее основе впоследствии была сформирована система регистрации в США²⁰.

Другая система регистрации  — европейская (континентальная) —  проявляется в многочисленных разновидностях. Например, среднеевропейский тип  распространен на территории Германии, бывших Югославии, Чехии, Словакии, Голландии, скандинавских стран, Испании, Греции и Турции.

Система регистрации прав (правовых титулов) на недвижимость коренным образом  отличается от регистрации документов. Наиболее широко используемая в мире европейская система регистрации  основана на государственных гарантиях  права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится в едином государственном реестре. Совокупность прав на имущество, включая сервитуты, также гарантируется государством. Если в дальнейшем выявляются какие-либо ошибки, например, недееспособность физических лиц или другие упущения, то ответственность несет правительственный орган, который компенсирует возникшие по этой причине издержки. Государственная регистрация и гарантии прав собственности на недвижимость намного надежнее и дешевле, чем частные системы регистрации сделок, а не прав.

Истоки европейской системы  берут свое начало в Австралии. Именно там в середине прошлого века была впервые введена наиболее радикальная  в то время система регистрации  прав Р.Торенса, возглавлявшего ипотечное учреждение в Южной Австралии.

Закон Торенса придал заносимой  в поземельную книгу записи абсолютную силу — собственник приобретает  собственность как бы у государства. Возникновение, изменение и прекращение  прав на недвижимость основывалось только на записях в поземельной книге, которые не могли быть оспорены по основаниям материально-правового характера¹.

Поземельная книга обладала полной публичной достоверностью, гарантированной  государством, и открытостью для  ознакомления²¹. Так, Германское Гражданское уложение устанавливало презумпцию правильности записей в поземельной книге: если в книге записано чье- либо право, то следует считать, что это право существует; если право в книге погашено, то предполагается, что оно уже не существует²². Правда, в отличие от системы Торенса это предположение могло быть оспорено в суде.

Поземельная книга сама по себе возникла в средние века (история упоминает  о Кельне в 1135 году). Практика занесения  в книги земельных участков и  недвижимости, находящейся на них, во времена Карла IV была обязательной для дворянского сословия²³.

Прообразом нынешних европейских  поземельных книг стали книги, которые  велись со времен реформ XVIII столетия. Первый кадастр был сформирован  в Австрии в 1730 году.

Уже в XVIII столетии поземельные книги распространились по всей территории Центральной Европы. Решение о внедрении системы ведения поземельных книг было принято в Германии — в 1872 году, в Швейцарии — в 1907 году с принятием Гражданского кодекса.

В советском, а потом и в российском законодательстве сначала внедрялась идея регистрации сделок (регистрации документов). Впервые она получила закрепление в союзных Основах гражданского законодательства, принятых 31 мая 1991 года¹ на первой волне реформирования не только советского права, но и советского государства. Позднее подобные положения нашли свое отражение и в Законе РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального

А

жилищного строительства», согласно которому обязательному нотариальному  удостоверению и регистрации  в соответствующем комитете подлежали  договоры купли-продажи земельных  участков.

В дальнейшем специальные нормы, связанные  с регистрацией документов на земельные участки и другую недвижимость, были предусмотрены Указами Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и «О государственном земельном кадастре и регистрации документов и правах на недвижимость». В частности, Указом «О государственном земельном кадастре и регистрации документов и правах на недвижимость» устанавливалась регистрация права собственности не только на земельные участки, но и на другие объекты недвижимости. Однако этим Указом не могла быть введена система регистрации прав на недвижимость, ибо в нем содержались лишь рекомендации к действию.

Потребность во введении комплекса  норм права, устанавливающих государственную  регистрацию вещных прав на недвижимость, возникла с развитием в России рыночных отношений. Когда появилась частная собственность, у новоявленных собственников — физических и юридических лиц возникло желание получить подтверждение данного факта от государства, поскольку оно являлось бывшим собственником имущества. В связи с формированием частной собственности юридических и физических лиц на недвижимость, появлением на рынке квартир, производственных объектов, нежилых помещений, земельных участков стало необходимо, чтобы порядок данной регистрации, в целях повышения стабильности рынка, регулировался законами, а не ведомственными нормативными актами, разрозненность и непродуманность механизма реализации которых отрицательно сказывались на регулировании вопросов, связанных с недвижимостью. Ситуация начала изменяться лишь с принятием части первой ГК РФ, установившей несколько важных моментов, объединивших различные аспекты оформления прав на недвижимость¹ и, главное, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".